Odpowiedź prawnika: Taras - część wspólna czy przynależność mieszkania
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję powierzchni użytkowej lokalu. Jest ona jednak stworzona na potrzeby powyższej ustawy. Powoływanie się więc na art. 2 par. 1 pkt 7 tej ustawy nie jest adekwatne. W rozstrzygnięciu opisanej sytuacji należy się odwoływać do przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym ostatnim aktem prawnym, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest natomiast wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Nie oznacza to, że balkon czy taras zawsze będzie częścią składową mieszkania. Architekt może bowiem przewidzieć w projekcie budynku budowę balkonów lub tarasów, do których dostęp będą mieli wszyscy mieszkańcy bloku. W takim przypadku taras rzeczywiście stanowi część wspólną nieruchomości. Jeśli jednak taras jest związany z jednym tylko mieszkaniem, w szczególności, gdy wyjście na taras prowadzi wyłącznie przez to mieszkanie, należy go uznać za część składową danego lokalu. Takie rozwiązanie powyższego problemu zaproponował także SN w orzeczeniu z dnia 3 października 2002 r., sygn. III RN 153/01, opubl. w OSNP 2003/18/423. Zgodnie z nim „przepis art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu. (...)Innymi słowy, balkony mogą zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. W tym drugim wypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu, co zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali obciąża właściciela lokalu”.
