Umowa przedwstępna zniesienia współwłasności
Pytanie:
"W wyniku spadkobrania własność nieruchomości została objęta przez trzech współwłaścicieli. Współwłaściciele kilka lat temu ustalili sposób podziału nieruchomości (postawili nawet ogrodzenia odgraniczające im przypadające części gruntu), jednak nigdy nie znieśli współwłasności. Z racji tego, że jednym ze współwłaścicieli jest osoba w podeszłym wieku, współwłaściciele chcą dokonać podziału nieruchomości i zniesienia współwłasności by uniknąć ewentualnych nieporozumień między dwoma współwłaścicielami, a spadkobiercami trzeciego. Niestety umowne zniesienie współwłasności nieruchomości w drodze podziału przed notariuszem wymaga przedstawienia decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, a uzyskanie takiej decyzji będzie trwało bardzo długo. Współwłaściciele chcieliby zabezpieczyć się, aby w przypadku niedoczekania jednego z nich podziału nieruchomości, można było przeprowadzić taki podział bez sporów ze spadkobiercami, co do tego jaka część działki komu powinna przypaść. Czy zawarcie umowy przedwstępnej zniesienia współwłasności (w formie aktu notarialnego), w której strony zgodnie ustaliłyby zasady zniesienia współwłasności i sposób podziału nieruchomości jest wiążące dla następców prawnych stron?"
Odpowiedź prawnika: Umowa przedwstępna zniesienia współwłasności
Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli jest żądanie zniesienia współwłasności. Umowa przedwstępna sama będąc umową zobowiązującą, stanowi drogę dojścia do zawarcia rozmaitych umów definitywnych (przyrzeczonych). Mogą to być umowy zarówno zobowiązujące, rozporządzające, jak i zobowiązująco-rozporządzające (jednak inaczej w uzasadnieniu wyroku SN z dnia 5 czerwca 1997 r., I CKN 162/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 199, gdzie wyrażono pogląd, że umowa przedwstępna może zobowiązywać jedynie do zawarcia umowy zobowiązującej). Bez względu na treść tego orzeczenia naszym zdaniem umowa przedwstępna nie miałaby w powyższym przypadku większego znaczenia. Każdy bowiem ze współwłaścicieli ma prawo żądania zniesienia współwłasności w określony sposób np. przyznania mu własności na wyłączną własność. Umowa znosząca współwłasność zawarta przed notariuszem wywołuje określone skutki prawne. Takich skutków nie wywołuje umowa zobowiązująca do jej zawarcia, albowiem pomimo nie zniesienia współwłasności ograniczałaby współwłaścicieli (spadkobierców) do żądania zniesienia współwłasności przed sądem. Zresztą w zakresie nowych współwłaścicieli nie można ich ograniczać w żądaniu zniesienia współwłasności w określony sposób. Jeśli stosunki pomiędzy współwłaścicielami się tak ułożyły, że korzystają oni z wydzielonych części nieruchomości (odpowiadających udziałom), które są ogrodzone, to w zasadzie sąd nie ma podstaw do znoszenia współwłasności w inny sposób niż w taki jaki powstał w wyniku zgodnego korzystania ze współwłasności do tej pory.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?