Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Pytanie:

Jestem w trakcie negocjacji sprzedaży mieszkania. Potencjalny nabywca chciałby, aby mu udostępnić mieszkanie zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej w celu jak najszybszego przystąpienia do prac remontowo - adaptacyjnych (umowa przyrzeczona ma być podpisana po uzyskaniu przez nabywcę kredytu bankowego - na podstawie umowy przedwstępnej). Jak skutecznie można się zabezpieczyć przed szkodą wynikłą z: 1. Odstąpienia przez kupującego od umowy np. z powodu nie udzielenia przez bank kredytu (zadatek może nie pokryć kosztów likwidacji rozgrzebanego remontu)? 2. Ewentualnej odmowy wyjścia z zajętego lokalu w wypadku nie dotrzymania warunków umowy przedwstępnej? 3.Czy ustalenie dodatkowego wynagrodzenia za wcześniejsze udostępnienie lokalu może być zawarte w umowie przedwstępnej, czy musi to być odrębna umowa (jaka?), bo chyba umowa najmu w obecnych warunkach ustawy o ochronie praw lokatorskich nie wchodzi w rachubę?

Masz inne pytanie do prawnika?

1.8.2002

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (w Pana/i sytuacji zawarcie umowy w formie aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli kontrahent odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej) wygląda w ten sposób, że należy wnieść do sądu o zastępcze złożenie oświadczenia woli. Orzeczenie sądu będzie tożsame z oświadczeniem woli- nastąpi zawarcie umowy przyrzeczonej. Samo zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest zabezpieczeniem, gdyż notariusz ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w razie gdyby zawarta umowa była nieważna, a notariusz nie dochował w tym zakresie szczególnej staranności. Należy podkreślić, że notariusz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu przez siebie czynności zawodowych. Jeżeli obawia się Pan/i, że zadatek nie zrekompensuje ewentualnych szkód wynikłych z "rozgrzebanego remontu", to warto wynegocjować po prostu wyższy zadatek. Dopóki nie zostanie skutecznie przeniesiona własność mieszkania na nabywcę, jego prawnym właścicielem pozostaje Pan/i. W razie gdyby więc ktoś odmawiał wyjścia z należącego do Pana mieszkania ma Pan/i prawo (nawet sądownie) doprowadzić do opuszczenia lokalu przez przebywające tam bez Pana/i zgody osoby. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie rozwiązana, to Pana/i kontrahent utraci (ewentualne) prawo do przebywania w lokalu. Co do formalnego uregulowania kwestii udostępnienia mieszkania na cele remontowe można zawrzeć w umowie przedwstępnej postanowienie, że do czasu zawarcia umowy końcowej (i tu np. data) ma prawo (wraz z pomocą osób trzecich) wstępu do mieszkania w celu dokonania robót remontowo-adaptacyjnych, za co ustala się odpowiednie wynagrodzenie. Ponadto w umowie przedwstępnej można określić sposób naprawienia ewentualnej szkody.

Porady prawne
Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania zawarta z uprawnionymi z prawem pierwokupu – opinia prawna

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania zawarta z uprawnionymi z prawem pierwokupu – opinia prawna

Stan faktyczny Spółdzielnia mieszkaniowa posiada do sprzedaży mieszkanie własnościowe. Najpierw zaoferowała jego kupno swoim oczekującym członkom. Niebawem, jeśli nikt z nich nie zdecyduje się kupić, na mieszkanie zostanie ogłoszony przetarg otwarty. Jestem zainteresowany kupnem tego lokalu, (...)

Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

  Jaki jest cel zawarcia umowy przedwstępnej? Niekiedy zdarza się, że strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć w danym momencie umowy (np. sprzedaży lub darowizny), ale chcą tego dokonać w przyszłości np. Kowalski nie chce jeszcze sprzedać swojego samochodu Nowakowi, ale chce się zobowiązać, (...)

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

Rodzaje umów deweloperskich spotykanych w obrocie

  Rodzaje umów ze względu na przedmiot umowy Umowa rezerwacyjna Umowa rezerwacyjna służy przede wszystkim swoistemu zarezerwowaniu miejsca w kolejce ewentualnych nabywców. W wyniku podpisania takiej umowy, nabywca zostaje wpisany na listę oczekujących na podpisanie właściwej (...)

Jak powiększyć skład osobowy spółki jawnej - opinia prawna

Jak powiększyć skład osobowy spółki jawnej - opinia prawna

Stan faktycznyPrzewiduję zawarcie standardowej umowy spółki jawnej, w której będzie dwóch wspólników. Wiemy, że w przyszłości skład osobowy spółki może się powiększyć o trzecią lub nawet czwartą osobę. Jak przewidzieć to w umowie spółki? (...)

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Strony umowy deweloperskiej Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") (...)

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

Jak zawrzeć umowę z deweloperem?

  Umowa z deweloperem - podstawowe zasady   Oferta, z jaką wychodzi do klientów deweloper powinna zawierać pełną informację o terenie, na którym ma powstać budynek, projekt budynku, mieszkania, wyposażenie i standard, określać też cenę za 1 m2 i termin realizacji (...)

Kiedy i jak należy wnieść zabezpieczenie wykonania umowy?

Kiedy i jak należy wnieść zabezpieczenie wykonania umowy?

  W jakich wypadkach wykonawcy mają obowiązek wnieść zabezpieczenie? Wykonawcy mają obowiązek wnieść zabezpieczenie należytego wykonania umowy w każdym przypadku, gdy żąda tego zamawiający, przy czym w niektórych przypadkach zamawiający ma ustawowy obowiązek żądania zabezpieczenia. (...)

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy w zamówieniach publicznych (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy w zamówieniach publicznych (stan prawny obowiązujący do 1 marca 2004 r.)

W jakich wypadkach oferenci mają obowiązek wnieść zabezpieczenie? Ustawa czyni z żądania wniesienia zabezpieczenia uprawnienie zamawiającego. Jednak rozporządzenie wykonawcze Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 lipca 2002 r. w pewnych wypadkach uprawnienie przekształca w obowiązek (...)

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jako sposób zabezpieczenia wierzytelności

Przewłaszczenie na zabezpieczenie jako sposób zabezpieczenia wierzytelności

Przewłaszczenie na zabezpieczenie mimo pozorów, które wynikają z nazewnictwa jest instytucją dość prostą w swej konstrukcji. Polega na tym, że osoba, która domaga się udzielenia kredytu przez bank jako zabezpieczenie jego spłaty przenosi bankowi własność np. samochodu. (...)

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy w zamówieniach publicznych (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy w zamówieniach publicznych (stan prawny obowiązujący do dnia 24 maja 2006 r.)

  W jakich wypadkach wykonawcy mają obowiązek wnieść zabezpieczenie? Wykonawcy mają obowiązek wnieść zabezpieczenie należytego wykonania umowy w każdym przypadku, gdy żąda tego zamawiający oraz w przypadkach, gdy obowiązek wniesienia zabezpieczenia wynika z ustawy. Ustawa uzależnia (...)

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - jak go otworzyć?

Skład podatkowy - czyli co? Skład podatkowy to miejsce określone w zezwoleniu, w którym wyroby akcyzowe są produkowane, magazynowane lub przeładowywane w procedurze zawieszenia poboru akcyzy. Skład podatkowy to także miejsce, do którego wymienione wyroby są wprowadzane bądź (...)

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w drodze darowizny aby uniknąć podatku? - opinia prawna

Kiedy można sprzedać mieszkanie otrzymane w drodze darowizny aby uniknąć podatku? - opinia prawna

  Stan faktyczny   Dostałam w darowiźnie mieszkanie od rodziców, które sprzedałam w listopadzie 2003 r., przed upływem 5 lat od momentu darowizny (2000 r.). Złożyłam stosowne oświadczenie w US, że w ciągu 6 miesięcy wykorzystam pieniądze ze sprzedaży mieszkania na (...)

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Wady i zalety kredytu Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne (...)

Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!

Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!

  Co to są niedozwolone postanowienia umowne?  Niedozwolone klauzule umowne to takie jej zapisy, które kreują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Wbrew potocznemu rozumieniu pojęcia „konsument”, (...)

Jakie odszkodowanie przy umowie deweloperskiej?

Jakie odszkodowanie przy umowie deweloperskiej?

Pozwany zobowiązał się wobec powoda do do wybudowania i sprzedaży lokali mieszkalnych. Umowy" te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał umowy w terminie, dlatego powód odstąpił od tych umów i wytoczył powództwo o naprawienie szkody (m.in. korzyści utracone (...)

Szczególne uprawnienia banków

Szczególne uprawnienia banków

  Zabezpieczenia Bank udzielając kredytów osobom fizycznym oraz podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą musi w odpowiedni sposób zabezpieczyć zwrot oddanych do dyspozycji środków pieniężnych. Nie jest to jedynie "widzimiesię" banku jako kredytodawcy, gdyż obowiązek (...)

Kto wykonuje czynności w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością? - opinia prawna

Kto wykonuje czynności w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością? - opinia prawna

Stan faktyczny Spółka z o.o. ma kapitał założycielski 50 000 zł. W umowie spółki nie ma szczegółowych uregulowań dotyczących zakresu podejmowanych decyzji przez zarząd spółki, nie ma też regulaminu działania zarządu. Nie ma rady nadzorczej. Głównym majątkiem spółki jest specjalistyczne (...)

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne. Jakie dokumenty trzeba ze sobą wziąć oraz co powinien przedłożyć deweloper?  Kupujący (...)

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. (...)

W jakiej formie należy zawierać umowy?

W jakiej formie należy zawierać umowy?

Podstawową zasadą polskiego prawa jest swoboda wyboru formy umowy. Oznacza to, że strony zawierając umowę mogą zawrzeć ją w formie ustnej, pisemnej, aktu notarialnego itd. Wymagane jest tylko zachowanie, które ujawnia wolę zawarcia umowy stron w sposób dostateczny.   W przypadku (...)

Jak najkorzystniej zatrudnić nianię?

Jak najkorzystniej zatrudnić nianię?

Kim jest niania i kto ją zatrudnia? Niania sprawuje opiekę indywidualną, co oznacza, że opiekuje się tylko jednym dzieckiem bądź rodzeństwem, w pełni uwzględniając potrzeby każdego z nich. Dzięki temu dzieci są nie tylko bezpieczne, ale też rozwijają się psychofizycznie w warunkach (...)

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


PORADY PRAWNIKA

Zaliczka za zakup mieszkania

Zaliczka za zakup mieszkania

W ubiegłym roku chcieliśmy kupić mieszkanie w Krakowie (przebywamy za granica wiec nie było to łatwe zadanie). Pani z biura nieruchomości pokazała nam mieszkanie (w czasie naszego krótkiego pobytu (...)

Zabezpieczenie pierwszeństwa zakupu nieruchomości

Zabezpieczenie pierwszeństwa zakupu nieruchomości

Chciałbym kupić działkę budowlaną. Sprzedawca nie posiadaj jeszcze wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i są jeszcze inni zainteresowani działką. Ustaliliśmy warunki zakupu, lecz chciałbym mieć (...)

Hipoteka w zbiorze dokumentów

Hipoteka w zbiorze dokumentów

Nieruchomość wystawiona na sprzedaż w przetargu jest lokalem użytkowym, który do tej pory był wynajmowany, a teraz spółdzielnia wystawiła go na sprzedaż. Lokal nie posiada założonej ksiegi (...)

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Deweloper uchyla się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mieszkania

Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Nie mogę się z nim skontaktować. Czy można wystąpić do sądu o orzeczenie zastępujące jego oświadczenie (...)

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Chcemy nabyć nieruchomość w postaci działki rolnej. Aby zabezpieczyć się przed rezygnacją drugiej strony, chcemy zawrzeć umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości. Umowa będzie obejmowała (...)

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

Czy zastrzeżenie stron o zadatku u umowie przedwstępnej stanowi klauzulę umowną? Czy umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej? Czy umowa zobowiązująca do przeniesienia (...)

Wpisanie roszczeń z umowy przedwstępnej do KW

Wpisanie roszczeń z umowy przedwstępnej do KW

Chcę kupić nieruchomość dom z działką. Nieruchomość ta była własnością np. Pana K. W lutym tego roku Pan K. przekazał w akcie darowizny nieruchomość swojej matce Annie K. Właścicielka (...)

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej

Jakie skutki niesie umowa przedwstępna najmu lokalu zawarta w zwykłej formie pisemnej. Czy mogę dochodzić zawarcia umowy właściwej? Co z zadatkiem jeżeli był dany Umową przedwstępną jest umowa, (...)

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Odstąpienie od umowy sprzedaży na odległość

Chcę kupić samochód używany (klasa wyższa, wartość pojazdu prawie 80.000 zł). Znalazłem zaufaną firmę, która na zamówienie wyszukuje za granicą samochody (siedziba firmy około 300 km od (...)

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do kw

Wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do kw

W najbliższym tygodniu chcę podpisać notarialnie przedwstępną umowę sprzedaży mieszkania własnościowego z terminem na lipiec 2008 roku. Aktualnie zamieszkuje pod tym adresem i chcąc być objęta (...)

Umowa kupna działki a umowa przedwstępna

Umowa kupna działki a umowa przedwstępna

Sytuacja: Wraz z żoną chcemy kupić działkę pod budowę domu i w przyszłości być może budynku pod warsztat, jest to działka rolna w mieście bez planu zagospodarowania przestrzennego. Po negocjacjach (...)

Wada a transakcja kupna-sprzedaży

Wada a transakcja kupna-sprzedaży

Zawarłem przedwstępną umowę notarialną kupna nieruchomości. Niestety w umówionym czasie na zawarcie transakcji nie otrzymałem kredytu i nie przystąpiłem do zawarcia ostatecznej umowy notarialnej (...)

Bonifikata na wykup lokalu a umowa przedwstępna

Bonifikata na wykup lokalu a umowa przedwstępna

Chcę kupić mieszkanie, które posiada założoną księgę wieczystą, jednak nie może być sprzedane jeszcze przez okres 2,5 roku. Mieszkanie to zostało wykupione za 95% bonifikatą, a w umowie znajduje (...)

Elementy umowy przedwstępnej

Elementy umowy przedwstępnej

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna, o której mowa w Kodeksie cywilnym? Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 1 kc umowa przedwstępna powinna określać (...)

Zabezpieczenie zapłaty ceny mieszkania

Zabezpieczenie zapłaty ceny mieszkania

Mam zamiar sprzedać mieszkanie hipoteczne własnościowe. Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego zawarta będzie jednoetapowo, tzn. bez umowy przedwstępnej. W dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży (...)

FORUM PRAWNE

Oszukano mnie przy kupnie nieruchomości

Oszukano mnie przy kupnie nieruchomości Kupiłam małą kawalerkę w dużym mieście za pośrednictwem agencji nieruchomości (spółdzielcze prawo własności). Cena kupna była o 20000zł niższa od (...)

Umowa przedwstępna-kto ma rację?

Umowa przedwstępna-kto ma rację? W październiku 2015 mama chciała kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny za pośrednictwem tego samego biura, z którym współpracowała przy sprzedaży naszego starego. (...)

Nieuczciwy pośrednik nieruchomości

Nieuczciwy pośrednik nieruchomości Witam, mam nadzieję, że w dobrym dziale zamieszczam zapytanie. Co zrobić w przypadku jeśli się podpisało umowę pośrednictwa na zakup lokalu a pośrednik dołożył (...)

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY DZIAŁKI. KTO MA RACJĘ?

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY DZIAŁKI. KTO MA RACJĘ? We wrześniu 2014r została sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży działki. Przedmiotem umowy była działka o powierzchni 1600m2, wydzielona (...)

POLISA POSAGOWA PZU

POLISA POSAGOWA PZU Poszukuję osób,które złożyły do sądu pozwy o wypłacenie należności z tytułu"polisa posagowa".Odwoływałam sie do PZU,ale bezskutecznie,dlatego chciałabym złożyc (...)

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Odstąpienie od umowy przedwstępnej Witam Mam wielką prośbę o poradę, a mianowicie: Czy jeśli odstąpię od umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego na zakup nieruchomości to oprócz ustanowionego (...)

umowa przedwstępna vs. spadkobiercy

umowa przedwstępna vs. spadkobiercy Szanowni Forumowicze – proszę o poradę. W 2005 roku podpisałem notarialnie umowę przedwstępną na kupno mieszkania. Ponieważ sprzedająca wykupiła (...)

wzmianka o umowie przedwstępnej a późniejsze wzmianki roszczeniowe

wzmianka o umowie przedwstępnej a późniejsze wzmianki roszczeniowe W styczniu 2012 zawarłem notarialnie przedwstępną umowę nabycia nieruchomości wpłacając 5 tys tytułem zadatku i 30 tys tytułem (...)

Przedłużające się wyrabianie księgi wieczystej a umowa przedwstępna i wykończenie mieszkania.

Przedłużające się wyrabianie księgi wieczystej a umowa przedwstępna i wykończenie mieszkania. W połowie maja zdecydowałem się na kupno mieszkania z drugiej ręki, mieszkanie zostało oddane przez (...)

Prośba o podarę

Prośba o podarę Witam serdecznie Kupiłem pół bliźniaka i dzisiaj mam podpisać umowę przyżeczoną. Zaniepokoił mnie jeden fakt i chciałbym to z skonsultować z osobami znającymi się na prawie (...)

sprzedaż mieszkania co z rachunkami

sprzedaż mieszkania co z rachunkami Mam taką sprawę po spisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, wyprowadziłem się a wprowadził się nowy najemca, tylko że on nie płaci czynszu ani mediów (...)

Porady prawne