Zabezpieczenie umowy przedwstępnej
Pytanie:
"Jestem w trakcie negocjacji sprzedaży mieszkania. Potencjalny nabywca chciałby, aby mu udostępnić mieszkanie zaraz po podpisaniu umowy przedwstępnej w celu jak najszybszego przystąpienia do prac remontowo - adaptacyjnych (umowa przyrzeczona ma być podpisana po uzyskaniu przez nabywcę kredytu bankowego - na podstawie umowy przedwstępnej). Jak skutecznie można się zabezpieczyć przed szkodą wynikłą z: 1. Odstąpienia przez kupującego od umowy np. z powodu nie udzielenia przez bank kredytu (zadatek może nie pokryć kosztów likwidacji rozgrzebanego remontu)? 2. Ewentualnej odmowy wyjścia z zajętego lokalu w wypadku nie dotrzymania warunków umowy przedwstępnej? 3.Czy ustalenie dodatkowego wynagrodzenia za wcześniejsze udostępnienie lokalu może być zawarte w umowie przedwstępnej, czy musi to być odrębna umowa (jaka?), bo chyba umowa najmu w obecnych warunkach ustawy o ochronie praw lokatorskich nie wchodzi w rachubę? "
Odpowiedź prawnika: Zabezpieczenie umowy przedwstępnej
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (w Pana/i sytuacji zawarcie umowy w formie aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli kontrahent odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej) wygląda w ten sposób, że należy wnieść do sądu o zastępcze złożenie oświadczenia woli. Orzeczenie sądu będzie tożsame z oświadczeniem woli- nastąpi zawarcie umowy przyrzeczonej. Samo zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest zabezpieczeniem, gdyż notariusz ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w razie gdyby zawarta umowa była nieważna, a notariusz nie dochował w tym zakresie szczególnej staranności. Należy podkreślić, że notariusz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu przez siebie czynności zawodowych. Jeżeli obawia się Pan/i, że zadatek nie zrekompensuje ewentualnych szkód wynikłych z "rozgrzebanego remontu", to warto wynegocjować po prostu wyższy zadatek. Dopóki nie zostanie skutecznie przeniesiona własność mieszkania na nabywcę, jego prawnym właścicielem pozostaje Pan/i. W razie gdyby więc ktoś odmawiał wyjścia z należącego do Pana mieszkania ma Pan/i prawo (nawet sądownie) doprowadzić do opuszczenia lokalu przez przebywające tam bez Pana/i zgody osoby. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie rozwiązana, to Pana/i kontrahent utraci (ewentualne) prawo do przebywania w lokalu. Co do formalnego uregulowania kwestii udostępnienia mieszkania na cele remontowe można zawrzeć w umowie przedwstępnej postanowienie, że do czasu zawarcia umowy końcowej (i tu np. data) ma prawo (wraz z pomocą osób trzecich) wstępu do mieszkania w celu dokonania robót remontowo-adaptacyjnych, za co ustala się odpowiednie wynagrodzenie. Ponadto w umowie przedwstępnej można określić sposób naprawienia ewentualnej szkody.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?