Zmiana przeznaczenia nieruchomości a prawo pierwokupu na rzecz gminy

Pytanie:

W chwili kupna nieruchomości od Skarbu Państwa była ona przeznaczona na cele rolne i leśne, potem przeznaczenie zmieniono, czy w tej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości?

Masz inne pytanie do prawnika?

18.2.2012

Zespółe-prawnik.pl

Zespół
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Zmiana przeznaczenia nieruchomości a prawo pierwokupu na rzecz gminy

Gminie nie przysługiwało umowne prawo pierwokupu w chwili dokonywania sprzedaży, gdyż nieruchomość była wówczas przeznaczona na cele rolne i leśne. Powstaje zatem pytanie, czy uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego i związana z tym zmiana przeznaczenia nabytej od Skarbu Państwa nieruchomości skutkuje powstaniem po stronie gminy takiego uprawnienia.

W orzecznictwie, do którego mamy dostęp, powyższa kwestia nie została dotychczas jednoznacznie rozstrzygnięta. Co więcej nie była nawet szerzej rozważana. W wypowiedziach doktryny odwołać się natomiast należy do stanowiska J. Góreckiego. Wydaje się zasadnym przytoczenie in extenso prezentowanego przez niego poglądu: Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie rozstrzyga jednak kwestii, jaka chwila jest wiążąca dla ustalenia, czy nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne lub leśne. Można bowiem twierdzić, iż znaczenie ma chwila nabycia nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wtedy ewentualna późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości wyłącza dopuszczalność wykonania prawa pierwokupu, jako że art. 109 ust. 1 pkt 1 u.g.n. nie znajdowałby wtedy zastosowania. Można także bronić tezy, że dla oceny przeznaczenia nieruchomości znaczenie ma chwila zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, uruchamiającej możliwość wykonania prawa pierwokupu. Wówczas nieruchomość nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, która w chwili nabycia była przeznaczona na cele rolne lub leśne, a następnie została przeznaczona pod zabudowę podlegałaby prawu pierwokupu gminy. Zgodnie z zasadą ścisłej interpretacji przepisów o ustawowym prawie pierwokupu celowe będzie jednak przyjęcie stanowiska, iż nieruchomość powinna mieć charakter budowlany zarówno w dacie nabycia od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jak i w dacie sprzedaży1.

Porady prawne

W świetle powyższego stanowiska Autora, do którego należy się przychylić, uznać należy, iż nie jest możliwe na gruncie obecnie obowiązujących przepisów jednoznaczne rozstrzygnięcie kwestii, czy zmiana przeznaczenia gruntu może skutkować powstaniem po stronie gminy prawa pierwokupu. Wydaje się jednakże, że za przyjęciem drugiego stanowiska, tj. zakładającego, iż brak jest podstaw dla przyznania gminie tego uprawnienia w razie późniejszej zmiany przeznaczenia gruntu, przemawiać będzie więcej argumentów (m.in. zasada pewności obrotu oraz wskazana powyżej przez J. Góreckiego metoda wykładni przepisów o ustawowym prawie pierwokupu).

Z drugiej jednak strony, ze względów czysto praktycznych prymat należy przyznać pierwszej koncepcji. Zgodnie bowiem z art. 599 § 2 k.c., jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego (gminie), to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Tym samym nie chcąc się narazić na ewentualny zarzut nieważności umowy sprzedaży, na mocy której osoba trzecia nabędzie nieruchomość bez uprzedniego umożliwienia gminie skorzystania z prawa pierwokupu, wydaje się korzystniejszym przyjęcie pierwszej koncepcji. Ewentualna nieważność umowy mogła by skutkować powstaniem odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela nieruchomości.

Porady prawne
Tagi:  pierwokup, gmina

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne