Zaliczenie wierzytelności nabywcy nieruchomości w drodze licytacji w postępowaniu egzekucyjnym

Zatem nabywca nieruchomości może zaliczyć swoją wierzytelność lub wierzytelność, na której zaliczenie uzyskał zgodę, tylko w takiej części, jaka by została zaspokojona na jego rzecz lub na rzecz wierzyciela który wyraził zgodę na zaliczenie, w planie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Jeżeli nabywca nieruchomości, uiszczając cenę, potrąci wierzytelność, która się w niej nie mieści, to zgodnie z art. 1037 k.p.c., sąd zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Od takiego postanowienia sądu, można się odwołać składając zażalenie.

W praktyce sytuacja ta wyglądać może następująco – wierzyciel posiadający wierzytelność wobec dłużnika (właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego) w kwocie 100.000,00 zł należności głównej, wynikającej z nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, który jednocześnie „ustanowił” na tej nieruchomości hipotekę przymusową w takiej kwocie (może wystąpić do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o ustanowienie hipoteki przymusowej np. na podstawie tego nakazu) może „zmniejszyć” kwotę wpłacaną na rachunek Sądu z tytułu kupna tej nieruchomości o wartość tej wierzytelności powiększonej o odsetki za dwa lata poprzedzające przysądzenie własności tej nieruchomości.

Ustanowienie hipoteki przymusowej jest o tyle istotne, że wierzytelność zabezpieczona hipotecznie korzysta z pierwszeństwa przed innymi wierzytelnościami (oprócz kosztów egzekucyjnych, należności alimentacyjnych, należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika – szczegółowe zasady i wyliczenie kategorii zawarte jest  w art. 1025 k.p.c.)

Oczywiście jest możliwe zaliczenie wierzytelności, która nie jest zabezpieczona na danej nieruchomości, jednak wówczas musimy liczyć się z tym, że nasze „potrącenie” z ceny nie będzie skuteczne i sąd wezwie nas do uzupełnienia ceny nabycia nieruchomości.

Uregulowanie kodeksowe nie wskazuje w jaki sposób wierzyciel dokonuje zaliczenia wierzytelności na cenę nabycia. W praktyce przyjmuje się, że nabywca powinien skierować do sądu pismo, wraz z odpowiednimi dokumentami dowodzącymi wierzytelności oraz jej wartości, a także sposobu wyliczenia wielkości zaliczonej ceny. Pismo takie powinno być złożone w terminie, w którym nabywca zobowiązany jest uiścić cenę nabycia stosownie do treści art. 967 k.p.c.. Nie dotrzymanie tego terminu skutkować będzie wygaśnięciem skutków przybicia orzeczonego postanowieniem na podstawie art. 969 § 1 k.p.c. (tj. od momentu zamknięcia przetargu – licytacji, w chwili kiedy zostanie zaoferowana najwyższa cena, i nikt jej nie przebije).

Nieco odmiennie uregulowana jest kwestia zaliczenia ceny przez nabywcę nieruchomości wierzytelności innego wierzyciela. Warunkiem niezbędnym w tym przypadku jest wyrażenie zgody przez tego wierzyciela, nie później niż w terminie wskazanym do uiszczenia ceny nabycia. Zgoda powinna być wyrażona w odpowiedniej formie tj. forma pisemna z podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego. Jej treść w sposób wyraźny musi oznaczać wierzytelność i wskazywać jaka jej część ma zostać zaliczona na poczet ceny. Podkreślić należy, iż zaliczona w ten sposób wierzytelność będzie uznana za zaspokojoną.

Opisywana regulacja, mimo swojego pozornego skomplikowania, jest ciekawym i przydatnym narzędziem dla osób, które chcą nabyć określoną nieruchomość będącą przedmiotem licytacji za de facto niższą cenę, niż ta która została wylicytowana. W obrocie gospodarczym częstokroć spotykamy się z taką oto sytuacją, że jeden z podmiotów posiada wierzytelność, którą chce sprzedać za cenę zdecydowanie poniżej jej wartości, zaś drugi podmiot jest zainteresowany nieruchomością, która stanowi zabezpieczenie wierzytelności tego pierwszego podmiotu. W takiej sytuacji podmiot dysponujący wierzytelnością może „pomóc” temu drugiemu podmiotowi sprzedając mu swoją wierzytelność lub wyrażając zgodę na potrącenie. Nietrudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, kiedy to np. wierzyciel hipoteczny, dysponujący wierzytelnością znacząco przekraczającą wartość nieruchomości, uczestnicząc w przetargu, może swobodnie oferować wyższą cenę za nieruchomość od innych licytantów. Taki handicap ma duże znaczenie w przypadku kiedy dana nieruchomość stanowi obiekt zainteresowania większej liczby osób. Przepisy powoływane wyżej pozwalają na zawarcie porozumienia pomiędzy tymi podmiotami, które pozwoli jednej ze stron odzyskać w szybszym czasie kwotę wierzytelności lub jej część, niż miałoby to miejsce podczas postępowania egzekucyjnego, zaś druga strona może nabyć nieruchomość za faktycznie niższą kwotę, niż ta która została wylicytowana.

Niebagatelną okolicznością jest także to, iż zgodnie z art. 964  k.p.c. nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. Jeżeli wartość prawa jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa nie pokrytej w cenie wywołania.

Autor: Łukasz Górski, prawnik EGB Investments SA