Czekamy na kodeks urbanistyczno-budowlany

3.4.2017

Nowa ustawa w sposób kompleksowy unormuje proces inwestycyjny, począwszy od kreacji polityki przestrzennej na wszystkich szczeblach administracyjnych kraju, poprzez uzyskanie zgody inwestycyjnej na realizację, do finalnej budowy inwestycji. Dodatkowo ma stwarzać odpowiednie narzędzia koordynujące realizację inwestycji celu publicznego z planowaniem przestrzennym.

Kiedy nowe przepisy będą gotowe?

Resort budownictwa ciągle dopracowuje projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Propozycja ta jest już po pogłębionych, ponad trzymiesięcznych konsultacjach publicznych i uzgodnieniach międzyresortowych.

Jeszcze w II kwartale br. MIB opublikuje nową wersję kodeksu, przepisy wprowadzające kodeks i projekty ustaw okołokodeksowych, uwzględniające wyniki zakończonych konsultacji publicznych. W III kwartale br. (prawdopodobnie w lipcu) planowane jest skierowanie wszystkich projektów związanych z kodeksem do Sejmu RP.

Co będzie normował kodeks urbanistyczno-budowlany?

Kodeks będzie normował sprawy z zakresu kształtowania i realizacji polityki przestrzennej na szczeblu gminy, obszaru funkcjonalnego, regionu oraz kraju. Ma regulować zarówno uchwalanie, jak i wykonywanie aktów planowania przestrzennego, np. w zakresie realizacji dróg publicznych i sieci.

W Kodeksie ujęte zostaną unormowania dotyczące nabywania nieruchomości w związku z realizacją celów publicznych oraz elementy postępowań w przedmiocie oceny oddziaływania na środowisko, zastępując w tym zakresie wszystkie tzw. specustawy inwestycyjne.

Kodeks w sposób wyczerpujący ureguluje realizację inwestycji budowlanych, w tym uzyskanie zgody inwestycyjnej, zgody na użytkowanie oraz zasady utrzymania obiektów budowlanych i postępowania w sprawie katastrof.

- „W tym projekcie są zapisy postulowane od lat przez środowisko budowlane, którego czuję się częścią. To wspólny sukces środowiska, efekt dyskusji i spotkań z przedstawicielami branży. To kompromis. Nie uważamy, że przedstawiony projekt jest idealny, dlatego liczymy na konstruktywną współpracę i uwagi środowiska” – powiedział minister Andrzej Adamczyk.

Kodeks zastąpi w całości:

ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
ustawę - Prawo budowlane,
wszystkie „specustawy”.

Ponadto będzie on zawierał część regulacji, które obecnie znajdują się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz ustawie o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Czemu ma służyć kodeks urbanistyczno-budowlany?

Głównymi celami kodeksu są:

skrócenie i usprawnienie procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym likwidacja zbędnych procedur dla najprostszych budowli;
przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych na wszystkich poziomach planowania, aby przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej należały do rzadkości;
efektywny i transparentny proces lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych.

- „Celem nowego kodeksu urbanistyczno-budowlanego jest przywrócenie i zapewnienie efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz wzmocnienie partycypacji społecznej w planowaniu przestrzennym. Jesteśmy pewni, że po wejściu w życie kodeksu przypadki działań niezgodnych z interesem społeczności lokalnej zostaną wyeliminowane, a proces lokalizacji i realizacji inwestycji publicznych będzie efektywny i transparentny” – zapowiedział wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski.

Zgoda na inwestycje…

Zgodnie z przepisami nowego kodeksu, plan miejscowy będzie głównym narzędziem realizacji polityki przestrzennej w gminie.

Kodeks przewiduje rezygnację z wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozstrzygnięcie o dopuszczalności lokalizacji inwestycji w przypadku braku planu miejscowego nastąpi w ramach nowo wprowadzanej instytucji zgody inwestycyjnej, po ustaleniu zgodności inwestycji ze studium rozwoju przestrzennego gminy.

W nowych przepisach znajdą się takie pojęcia jak:

„inwestycja” – obejmujące dzisiejsze roboty budowlane, ale także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zmianę zagospodarowania terenu;
„zgoda inwestycyjna” – rozstrzygnięcie zastępujące dzisiejsze: pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o podziale nieruchomości – wydawana przez organy administracji inwestycyjnej (starostę lub wojewodę).

Nowa wersja kodeksu zmodyfikuje również zasadę, zgodnie z którą stroną w postępowaniach dotyczących zgody inwestycyjnej na terenie posiadającym plan jest wyłącznie inwestor. Zgodnie z założeniami przygotowywanej ustawy, stroną postępowania na terenach zaplanowanych będzie tylko inwestor, gdy planowana budowa będzie dotyczyć najprostszych inwestycji (np. budynku gospodarczego do 35 m²). Bezpośredni sąsiedzi będą natomiast stroną postępowania zawsze wtedy, gdy za ich płotem wznoszone będą większe inwestycje, np. budynki wielorodzinne.

Przedstawiając projekt T. Żuchowski podkreślił, że prawo zabudowy nie jest elementem prawa własności. Wolność budowlana jest rozumiana w kodeksie w taki sposób, że każdy może realizować inwestycję zgodnie z przepisami miejscowymi, z poszanowaniem interesów osób trzecich. Inwestowanie poza planem miejscowym wypełnia luki w zabudowie. Kodeks wprowadza przewidywalne zasady finansowania urbanizacji i dostosowanie procedur do złożoności inwestycji.

Rozwiązania w nim zaproponowane będą wprowadzane stopniowo, w kilkuletnim okresie przejściowym, co umożliwi realizację inwestycji na podstawie wydanych decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleń na budowę. Decyzje te nie stracą automatycznie mocy po wejściu kodeksu w życie lecz będą obowiązywały kilka lat. Okres ten zostanie określony w przepisach ustawy wprowadzającej kodeks, która zostanie zaprezentowana odrębnie i również poddana szerokim konsultacjom publicznym. Dodatkowo w przepisach ustawy wprowadzającej, wprowadzona zostanie specjalna, korzystna i prosta procedura ułatwiająca legalizację samowoli budowlanych powstałych przed wejściem w życie kodeksu.

Projekt kodeksu wprowadzi też rozwiązania wyznaczające zasady współpracy organów samorządu terytorialnego z inwestorami. Wójt (burmistrz lub prezydent miasta) będzie mógł zawrzeć umowę urbanistyczną nakładającą na inwestora, w razie uchwalenia miejscowego planu umożliwiającego realizację planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, obowiązek sfinansowania lub wykonania i nieodpłatnego przekazania gminie inwestycji powiązanych z przedsięwzięciem planowanym przez inwestora, przede wszystkim infrastruktury technicznej.

- „Kodeks wprowadzi uczciwe zasady finansowania urbanizacji i dostosowanie procedur administracyjnych do "ciężaru gatunkowego" inwestycji. Inwestycje publiczne będą planowane przy większym poszanowaniu ładu przestrzennego i społeczności lokalnych. Nowe przepisy kodeksu zastąpią opłatę planistyczną i adiacencką jednolitą opłatą infrastrukturalną” – powiedział wiceminister Tomasz Żuchowski.

Projekt kodeksu wprowadzi rozwiązania wyznaczające zasady współpracy organów samorządu terytorialnego z inwestorami. Wójt (burmistrz lub prezydent miasta) będzie mógł zawrzeć umowę urbanistyczną nakładającą na inwestora, w razie uchwalenia miejscowego planu umożliwiającego realizację planowanego przez inwestora przedsięwzięcia, obowiązek sfinansowania lub wykonania i nieodpłatnego przekazania gminie inwestycji powiązanych z przedsięwzięciem planowanym przez inwestora, przede wszystkim infrastruktury technicznej.

Elastyczne inwestowanie

W nowej redakcji kodeksu elastyczne inwestowanie mają zapewnić obszary zorganizowanego inwestowania (OZI). O wprowadzenie rozwiązania uelastyczniającego procedury apelowało wiele środowisk. OZI umożliwią realizowanie dużych przedsięwzięć, wymagających koordynacji prac na etapie planowania przestrzennego, urbanistyki oraz realizacji inwestycji. Grunty zabezpieczone w planach jako OZI mają czekać na firmy czy ich konsorcja, z którymi następnie mają być zawierane umowy urbanistyczne. Na mocy umów urbanistycznych OZI mają być zabudowywane – szybciej i prościej niż w normalnym trybie i pod konkretne potrzeby zainteresowanego budową biznesu. Będą więc funkcjonowały podobnie do specjalnych stref ekonomicznych.

Zawód urbanisty

- „Niezmiernie ważne jest aby miejscowe plany i decyzje opracowywały osoby z odpowiednią wiedzą i doświadczeniem, dlatego MIB podjęło prace nad przywróceniem zawodu urbanisty” – wspomniał wiceminister Tomasz Żuchowski.

Uprawnienia w zawodzie urbanisty będą wydawane po złożeniu egzaminu państwowego. Odpowiednie regulacje dotyczące zawodu urbanisty zawarte zostaną w opracowywanej ustawie o architektach, inżynierach budownictwa oraz urbanistach. Ustawa wprowadzi obowiązek doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Uregulowane zostaną także zasady odpowiedzialności dyscyplinarnej osób wykonujących ten zawód. Obecnie rozpatrywany jest wniosek o wpis tego projektu do wykazu prac legislacyjnych rządu.

Zob.: