Zasiedzenie - Kiedy można stać się właścicielem przez zasiedzenie?

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Można zasiedzieć także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Należy pamiętać, że nabycie własności przez zasiedzenie może dotyczyć jedynie przedmiotów, które mogą być przedmiotami oprawa własności. Dlatego też nie można zasiedzieć np. pokoju w lokalu, czy też klatki schodowej, gdyż te przedmioty nie mogą stanowić odrębnych przedmiotów własności.

Zasiedzenie nieruchomości ile lat?

Posiadacz nieruchomości może nabyć jej własność przez zasiedzenie nieruchomości, jeżeli posiada ją jako posiadacz samoistny (tzn. włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność, innymi słowy: faktycznie ją posiada i wyraża zamiar wykonywania w stosunku do niej uprawnień właściciela) nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze.

Co to znaczy, że posiadacz musi charakteryzować się dobrą wiarą posiadania?

"Dobra wiara" oznacza uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.

Natomiast w przypadku gdy posiadacz w chwili nabycia wiedział, że rzecz jemu nie przysługuje i istnieje jej prawowity właściciel, to wszedł w posiadanie rzeczy w złej wierze. Nie wyklucza to możliwości nabycia nieruchomości na własność, ale może to nastąpić dopiero po upływie 30 lat.

W drodze zasiedzenia można zostać także właścicielem rzeczy ruchomej. Termin posiadania jest tu co prawda krótszy (3 lata), ale istnieje bardzo istotny warunek, aby dobra wiara posiadacza istniała nie tylko w chwili nabycia, ale i przez cały trzyletni okres zasiedzenia. Oznacza to, że powzięcie jakiejkolwiek wiadomości o tym, że obecny posiadacz jest osobą nieuprawnioną obala jego dobra wiarę i powoduje, że ruchomość nie może być już nabyta przez zasiedzenie.

Zasada ta znajduje szczególne zastosowanie przy nabyciu przedmiotów pochodzących z kradzieży (np. samochodów, sprzętu RTV, biżuterii i in.) od osoby nieuprawnionej. Nabywca musi wykazać tutaj daleko idącą ostrożność - świadomość, że nabywa się rzecz od osoby nieuprawnionej do zbycia lub brak tej świadomości spowodowany lekkomyślnością lub niedbalstwem wyłącza dobrą wiarę osoby, która tę rzecz kupiła (co w konsekwencji uniemożliwia późniejsze nabycie własności przez zasiedzenie). Do zastanowienia winny skłonić nas takie okoliczności jak: podejrzanie niska cena, brak dowodów zakupu, kart gwarancyjnych, fabrycznych opakowań, sprzedaż na ulicy, bazarze itp.

Zasiedzieć rzeczy nie można w przypadku rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury. 

Czy możliwe jest nabycie udziału we współwłasności przez zasiedzenie?

Zgodnie z utrwalonym poglądem w doktrynie, dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we współwłasności. W celu zasiedzenia takiego udziału, wszelkie czynności wymagane do stwierdzenia zasiedzenia (nieprzerwane posiadanie samoistne przez określony ustawą okres czasu) muszą być wykonywane w stosunku do udziału, czyli części nieruchomości.

Co zrobić, aby uzyskać stwierdzenie nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie?

Do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje do rzeczy żadne prawo. Z upływem terminu zasiedzenia następuje zaś skutek zasiedzenia w postaci nabycia własności rzeczy (bądź nabycia prawa użytkowania wieczystego albo służebności gruntowej). Skutku tego samoistny posiadacz nie może ani zrzec się, ani go zmodyfikować, gdyż jest to skutek następujący z mocy samego prawa. 

Jeżeli minęły już terminy posiadania przewidziane prawem (dla nieruchomości - 20 lub 30 lat nieprzerwanego posiadania, dla ruchomości - 3 lata posiadania w dobrej wierze), można wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Jeśli nabyłeś posiadanie rzeczy od poprzedniego posiadacza, to możesz do czasu, przez który sam posiadasz rzecz, doliczyć czas jej posiadania swego poprzednika - o ile nabył on posiadanie w dobrej wierze. W razie gdy wszedł on w posiadanie rzeczy w złej wierze możesz doliczyć jego czas tylko wtedy, jeżeli razem z czasem, przez który sam posiadasz, wynosi on minimum 30 lat.

Wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia rzeczy. Wniosek może złożyć każdy, kto ma w tym interes prawny.

Sąd rozpatruje wniosek na rozprawie. Uczestnikiem postępowania (oprócz wnioskodawcy) winien być przede wszystkim ostatni właściciel rzeczy. Wnioskodawca powinien podać wszystkich zainteresowanych w sprawie. Jeżeli ich nie wykazał, sąd w drodze ogłoszenia prasowego wzywa wszystkich zainteresowanych w sprawie do stawiennictwa, pod rygorem pominięcia w postępowaniu i stwierdzenia zasiedzenia na rzecz wnioskodawcy. Jeżeli w ciągu 3 miesięcy nikt się nie zgłosi lub nie udowodni skutecznie swego prawa własności, sąd stwierdzi zasiedzenie na rzecz wnioskodawcy, jeżeli uzna je za udowodnione.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o nabyciu własności w drodze zasiedzenia stajesz się zobowiązany do zapłacenia podatku od tego przysporzenia majątkowego. Od zasiedzenia trzeba zapłacić tzw. podatek od spadków i darowizn. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Liczony jest od podstawy opodatkowania niepomniejszonej o kwotę wolną od opodatkowania. Podstawą opodatkowania jest wartość nabytej nieruchomości lub rzeczy ruchomej (obniżonej o wartość poniesionych wcześniej nakładów na tę rzecz). Podatek opłacasz w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia rzeczy (przy nieruchomościach) lub właściwym dla miejsca zamieszkania (przy rzeczach ruchomych).

Po uprawomocnieniu postanowienia możesz żądać wpisu swego prawa własności do księgi wieczystej urządzonej dla przedmiotu zasiedzenia (nieruchomości).

Czy można zasiedzieć prawo użytkowania wieczystego?

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa i położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste może być prawem przysługującym zarówno osobom fizycznym, jak i osobom prawnym. Niezbędną przesłanką powstania prawa użytkowania wieczystego jest zawarcie umowy, a także wpis do księgi wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny, tj. prawo tworzący. Dlatego też dopuszczalne jest zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego, gdy prawo już w momencie rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia istniało. Ponieważ użytkowanie wieczyste jest prawem, które może być ustanowione tylko na nieruchomościach (i tylko na wybranych), zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego następuje na analogicznych zasadach jak zasiedzenie własności nieruchomości. Niezbędnym elementem możliwości zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego jest istnienie tego prawa w chwili przystąpienia do zasiedzenia.

A co z zasiedzeniem służebności?

Poprzez zasiedzenie można nabyć także służebność gruntową, która jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zasiedzeniu może podlegać jedynie służebność gruntowa. Nie można nabyć przez zasiedzenie służebności osobistej, gdyż ta - jak sama nazwa wskazuje - związana jest ściśle z osobą, a nie z nieruchomością, jak służebność gruntowa. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie jedynie wówczas, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W związku z tym przedmiotem zasiedzenia może być jedynie służebność gruntowa czynna, polegająca na aktywnym działaniu właściciela nieruchomości władnącej na nieruchomości obciążonej. Nie podlega więc zasiedzeniu służebność światła (polegająca na zaniechaniu budowy pewnych budynków z uwagi na możliwość zaciemnienia nieruchomości włądnącej). Zasiedzeniu może np. podlegać służebność przejazdu właściciela nieruchomości władnącej przez nieruchomość służebną. Aby doszło do zasiedzenia, konieczne jest istnienie na nieruchomości obciążonej trwałego i widocznego urządzenia. Wówczas istnienie takiego urządzenia ostrzega właściciela nieruchomości obciążonej o możliwości dokonania zasiedzenia. W celu zasiedzenia nieruchomości konieczny jest upływ czasu analogiczny jak w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości.

Pamiętaj, że:

• Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze, gdyż powinna była wiedzieć, w jaki sposób prawidłowo dokonuje się transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość;
• Jako posiadacz zależny (np. najemca, dzierżawca, pożyczkobiorca) nie możesz nabyć własności przez zasiedzenie. Posiadacz zależny nie uważa się za prawowitego właściciela, ponieważ wie, że rzecz należy do kogoś innego. Przykładowo, jeżeli stale opłacałeś czynsz za najem lokalu przez 32 lata, to nie możesz tego lokalu zasiedzieć, bowiem wiedziałeś, że istnieje legalny właściciel;
• W sytuacji, kiedy rozpowszechnionym przestępstwem jest kradzież samochodów musisz zachować szczególną ostrożność przy nabyciu używanego samochodu. Nie może powoływać się na dobrą wiarę osoba, która przy zakupie miała świadomość, że zbywca nie jest uprawniony do rozporządzania rzeczą albo która nie miała tej świadomości co było następstwem niedbalstwa lub niezachowania przez nią przyjętej w danych okolicznościach staranności. Przykładowo nie może być uważany za będącego w dobrej wierze nabywca pojazdu, który kupił go od osoby niewpisanej w dowodzie rejestracyjnym jako właściciel lub który podczas transakcji na giełdzie samochodowej nie sprawdził dokładnie dokumentów pojazdu, tablic rejestracyjnych, numerów silnika i nadwozia oraz nie sprawdził policyjnego rejestru aut skradzionych i zaginionych;
• Można zasiedzieć także mieszkanie w bloku, ale nie jest możliwe zasiedzenie jednego lub kilku pokoi w tym mieszkaniu;
• 20 i 30-letnie terminy zasiedzenia obowiązują dopiero od 1990 r. Jeżeli termin zasiedzenia upłynął przed 1.10 1990 r. obowiązują terminy krótsze - 10 lat posiadania nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze. Przed 1990 r. nie można było zasiedzieć nieruchomości należących do Skarbu Państwa. Teraz po upływie dłuższych terminów można skutecznie zasiedzieć własność rzeczy należących kiedyś do Skarbu Państwa.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964r., Nr 43, poz. 296, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn  (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 142 pozycja 1514, ze zmianami).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl