Rachunek powierniczy

Pytanie: Jak powinna wyglądać umowa rachunku powierniczego w przypadku zakupu nieruchomości?

Odpowiedź:

Umowa rachunku powierniczego nie jest umową nazwaną, a zatem nie jest szczegółowo regulowana przepisami prawa. Nie znaczy to jednak, że podmioty prawne nie mogą zawierać takich umów. Kodeks cywilny statuuje zasadę swobody umów, z której wynika, że podmioty prawa mogą zawierać dowolne umowy, o ile nie są one sprzeczne z prawem, naturą stosunku albo zasadami współżycia społecznego. Pewne typy umów mimo że nie są regulowane prawem są zawierane w sposób podobny na tyle często, że daje się wyróżnić pewne charakterystyczne cechy tych umów. Jedną z takich umów jest umowa rachunku powierniczego zawierana np. przy nieruchomości. W praktyce zawierana jest umowa w sposób następujący: sprzedawca (najczęściej developer) i klient zainteresowany kupnem określone nieruchomości zawierają poprzez wybranego i umocowanego przez siebie pośrednika umowę z bankiem. Przedmiotem umowy jest otworzenie rachunku powierniczego escrow. Rachunek ten otwierany jest w danym banku specjalnie dla danej, konkretnej umowy, na potrzeby tejże umowy. Zarówno kupujący jak i sprzedawca zaciągają w związku z tym pewne zobowiązania: - kupujący co do wpłat kolejnych rat za daną nieruchomość (najczęściej w oparciu o specjalnie, szczegółowo ustalony przez strony harmonogram). - sprzedawca do przeniesienia na klienta prawa własności do danej nieruchomości (warunki techniczne jakim musi odpowiadać lokal są najczęściej drobiazgowo ustalone w umowie podobnie jak rodzaj dokumentów, który będzie ten stan techniczny potwierdzał) Strony umawiają się w którym momencie sprzedawca nabędzie prawo do dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na danym rachunku powierniczym. Skąd bierze się nazwa rachunku "powierniczy"? Wynika to z roli jaką spełnia w tej transakcji pośrednik. Kontrola należytego wykonania umowy (np. stwierdzenie czy przedłożone przez sprzedającego dokumenty odpowiadają dokumentom wskazanym w umowie) należy do powiernika. Pośrednik jest często swojego rodzaju gwarantem- w razie błędnego stwierdzenia wypełnienia warunków ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę poniesioną przez jednego z kontrahentów. Skutkuje to tym, że co do zasady pośrednik bada zgodność dostarczonych dokumentów z wymaganymi umową tak drobiazgowo, że wygląda to jakby sprawdzał- jak to się humorystycznie określa- czy wszystkie przecinki są na swoim miejscu. Strony mogą zawrzeć dodatkowe postanowienia dotyczące naprawienia szkody wywołanej nienależytym wykonywaniem zobowiązania (np. zwłoką). W tym celu mogą zawrzeć odpowiednie postanowienia dot. kary umownej, umownych odsetek itd.