Amortyzacja budynku na wynajem

Odpowiedź:

Decydując się na amortyzację budynku przeznaczonego na wynajem podatnik musi uwzględnić treść art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym do kosztów uzyskania przychodów nie zalicza się „odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie”.

W świetle powyższego przepisu, wybudowanie budynku ze środków pochodzących z kredytu, czy ze środków własnych pochodzących np. ze sprzedaży mieszkania (mimo, iż skorzystano z możliwości uniknięcia podatku od zbycia poprzez przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe) nie ogranicza prawa podatnika do zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów. Ewentualnie np. w przypadku, gdyby kredyt taki został następnie umorzony  (co jest równoznaczne ze zwrotem wydatków na nabycie środka trwałego), to w dacie umorzenia odpisy amortyzacyjne od części wartości środka trwałego, która została umorzona (zwrócona) - nie stanowią kosztu uzyskania przychodu. Podobnie, np. odpisy amortyzacyjne od wartości budynku, która uległa odliczeniu na podstawie tzw. „dużej” ulgi mieszkaniowej - nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Wartość początkową budynku ustala się biorąc pod uwagę cenę nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkową. Jeżeli budynek został wybudowany we własnym zakresie przez przedsiębiorcę, wartość początkową będzie stanowił koszt jego wytworzenia. Koszt wytworzenia to wartość, w cenie nabycia, zużytych rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi oraz inne koszty, z wyjątkiem wyłączonych przez ustawodawcę (np. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci). Art. 22 g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że w przypadku gdy lokal został nabyty przed dniem założenia ewidencji środków trwałych i nie można ustalić ceny jego nabycia, wartość początkową przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika z uwzględnieniem cen rynkowych lokali tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji. Gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia nieruchomości, powinien skorzystać z pomocy biegłego (art. 22g ust. 9 ustawy) - przykładowo może to być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla zabezpieczenia wierzytelności.