Czynsz najmu a przychody podatkowe

Odpowiedź:

W sytuacji opisanej w pytaniu może dojść do zastosowania przepisów o ustaleniu przychodu z tzw. nieodpłatnych świadczeń. Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej jest również wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczonych zgodnie z art. 11 ust. 2-2b ustawy, z wyjątkiem otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn (są to osoby bliskie). Jeżeli więc wynajmujący nie należy do kręgu osób bliskich, o których mowa w ustawie o podatku od spadków i darowizn (I i II grupa podatkowa w tym podatku), wówczas po stronie najemcy organ podatkowy może ustalić przychód z tytułu nabycia częściowo odpłatnego świadczenia.

Wartość pieniężną świadczeń w naturze określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania. Z kolei, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1. jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,

2. jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,

3. jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,

4. w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych wyżej, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

W pierwszej jednak kolejności organ podatkowy musiałby stwierdzić, że podatnik rzeczywiście uzyskał częściowo odpłatnie świadczenie. Dopiero w dalszej kolejności ustaliłby podatnikowi przychód w wysokości różnicy między równowartością czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu lokalu na warunkach rynkowych, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy tak stałoby się w przypadku, omówionym w pytaniu. Wydaje się, że właściwa argumentacja, przemawiająca za taką a nie inną wysokością czynszu, uzasadnioną charakterem prowadzonej działalności, pozwoliłaby na uznanie, iż wysokość czynszu nie została zaniżona. Podobne stwierdzenie należy odnieść do rozliczenia w pierwszym miesiącu - jeżeli wysokość nakładów równa się wysokości czynszu, nie można uznać, że podatnik otrzymał nieodpłatne świadczenie.