Opodatkowanie dochodów z nieruchomości

Zyski z najmu mogą być rozliczane w ramach odrębnego źródła przychodów, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie ma jednak przeszkód, żeby wynajmowanie lokali było również przedmiotem działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). Ponadto część podatników może wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, co wyklucza jednak możliwość zmniejszania przychodu o poniesione koszty (w tym amortyzację). Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej osiągające przychody z tytułu m.in. najmu, mają możliwość skorzystania z ryczałtowego opodatkowania tych dochodów (art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Oświadczenie o wyborze ryczałtu zamiast rozliczania się z podatku na zasadach ogólnych należy złożyć, w formie pisemnej, do 20 stycznia każdego roku, natomiast podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (art. 9 ust. 1 i 4 ustawy). Jeżeli podatnik nie złoży w tym terminie oświadczenia - będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Ryczałt, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy, wynosi 8,5% przychodów, jeśli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekroczy kwoty 4.000 euro (od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20% przychodów).

Zgodnie z art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, bez zgody użyczającego biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania. Zatem użyczający mieszkanie innej osobie może wyrazić zgodę na oddanie tego mieszkania przez innej osobie do używania nieodpłatnego czy też odpłatnego - w najem (dla celów dowodowych najlepiej, jeśli umowa użyczenia z takim postanowieniem zostanie zawarta na piśmie). W takiej sytuacji dochód z najmu osiąga osoba, która oddała mieszkanie z najem (a więc osoba, której właściciel użyczył mieszkanie), a nie jego właściciel, który nie osiąga żadnego dochodu z tego tytułu. Zatem tylko wynajmujący będzie zobowiązany do opodatkowania osiągniętego dochodu z najmu.