Sprzedaż praw a zbycie nieruchomości

Odpowiedź:

Sprzedaż mieszkania po jego nabyciu od dewelopera stanowi odpłatne zbycie nieruchomości, a nie odpłatne zbycie praw majątkowych. Nie jest przy tym istotne, że sprzedaż mieszkania była poprzedzona umową przedwstępną, która zawarta była jeszcze przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży mieszkania pomiędzy sprzedającym a deweloperem. Z odpłatnym zbyciem praw majątkowych mielibyśmy do czynienia, gdyby sprzedane zostały prawa wynikające z umowy przedwstępnej z deweloperem (cesja umowy).

Należy jednak zauważyć, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zatem do czasu wpisania nabywcy mieszkania od dewelopera do ksiąg wieczystych nie powstaje własność. Ponieważ nie ma własności, nie da się jej również sprzedać. A więc od momentu zawarcia umowy sprzedaży z deweloperem do momentu założenia dla lokalu nowej księgi wieczystej i wpisania kupującego jako właściciela nie można sprzedać mieszkania.