Nierzetelny zarząd we wspólnocie mieszkaniowej

Pytanie:

Jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej. W naszej kamienicy jest 9 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Cały parter pod naszymi lokalami stanowi współwłasność dwóch właścicieli. Ogólnie ich udział w nieruchomości jest większy niż wszystkich pozostałych mieszkańców – mają nieco ponad połowę udziałów w nieruchomości.

Właściciele Ci uchwalają wyłącznie jedynie słuszne dla siebie uchwały. Mimo tego, że nawet z nami nie mieszkają (są to bowiem lokale użytkowe), decydują o sytuacji nas wszystkich, nie licząc się z nami. W zeszłym tygodniu zwołali zebranie (informując o nim tylko niektórych właścicieli), na którym podjęli kilka decyzji, w tym uchwałę w sprawie zgody na sprzedaż alkoholu w sklepie mieszczącym się w bloku. Nie zgadzamy się na to. Nie chcemy mieć całodobowej sprzedaży alkoholu. Dodatkowo chcą oni zmniejszyć teren wspólnej nieruchomości powiększając parking dla samochodów dostawczych i samochodów klientów.

Dodatkowo podczas tego zebrania podjęli uchwałę o odwołaniu zarządu i powołaniu własnego – teraz będą sami zarządzać. Nikt nie został o tym powiadomiony. Czy pozostali właściciele mogą coś zrobić? Czy możemy się sprzeciwić? Przecież w tym momencie nie możemy już nic zrobić – naszą własnością rządzą dwie osoby a nas jest więcej! Prosimy o pomoc prawną w tej sprawie.

 

Opinia prawna

Opinia prawna odnosi się do kwestii zarządu nieruchomością wspólną w opisanej sytuacji, a także czynności jakie można podjąć w niniejszej sytuacji dla ochrony praw pozostałych mieszkańców. Wskażemy jakie przysługują Państwu środki prawne, aby chronić swoje interesy. Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903 z późn. zm.; dalej: u.w.l.), ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.; dalej: kc) oraz orzecznictwa i komentarzy doktryny odnoszących się do omawianej kwestii.

 

OGÓŁ WŁAŚCICIELI LOKALI

Istotnym w niniejszej sprawie będzie przepis uregulowany w art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Artykuł ten brzmi:

Ust. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Ust. 2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Ust. 2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Ust. 3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

 

W uregulowaniu art. 23 u.w.l. został zawarty tryb podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane albo na zebraniach, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, czyli - jak to się w potocznym języku określa - „obiegiem”. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W głosowaniu muszą brać udział wszyscy właściciele. To sprawia, że omawiane uchwały nie są uchwałami „walnego zgromadzenia” właścicieli lokali, lecz ogółu właścicieli. W myśl przepisów o współwłasności (por. art. 204 k.c.) większość głosów należy liczyć według wielkości udziałów. Oznacza to, że właściciele większych lokali mają większy wpływ na sprawy wspólnoty. Odpowiada to istocie współwłasności. Właściciele lokali jednak mogą od takiego systemu obliczania głosów odstąpić i przyjąć system, według którego „na każdego właściciela przypada jeden głos”. Wymaga to jednak stosownego postanowienia w umowie, która wymaga zgodnego oświadczenia właścicieli lokali albo podjęcia w tym trybie uchwały stwierdzającej, że „w określonej sprawie” na każdego właściciela, niezależnie od wielkości przypadającego nań udziału, przypada jeden głos (por. Gola Alfred – Nieruchomości. Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l. umożliwia przejście do zasady „jeden właściciel - jeden głos”. Zasadę tę, w każdej sprawie przekraczającej zwykły zarząd, może wprowadzić wspólnota mieszkaniowa podejmując uchwałę - większością udziałów - o takim sposobie liczenia głosów w konkretnej sprawie lub sprawach. Zasada ta może również zostać przyjęta w umowie lub uchwale. Ustęp 2a art. 23 przewiduje obowiązywanie tej zasady również wówczas, gdy z żądaniem w tym przedmiocie wystąpią właściciele lokali mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, przy spełnieniu dodatkowego warunku, a mianowicie, gdy:

- suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo

- większość udziałów należy do jednego właściciela lub

- oba te warunki są spełnione łącznie.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/2006, OSNC 2007, nr 2, poz. 32): „Przewidziany w art. 23 ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) sposób głosowania według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości - wyodrębnionych lub nie - stanowi ich własność”.

Następnie Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z dnia 7 października 2005 r. (IV CK 129/2005; LexPolonica nr 390119; Gazeta Prawna 2005/210 str. 23; Monitor Prawniczy 2005/23 str. 1164; Monitor Prawniczy 2007/10 str. 566) dalej wskazuje: "Jeżeli spełnione są przesłanki określone w art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, zasada, według której na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązuje bez potrzeby podejmowania w tym celu specjalnej uchwały."

Tak więc, żądanie właścicieli lokali mających łącznie co najmniej 20% udziałów, o którym mowa w omawianym przepisie, powoduje (z chwilą jego złożenia zarządowi lub zarządcy), że do stwierdzenia, czy została podjęta uchwała w sprawie lub w sprawach, których żądanie dotyczy, stosuje się ten właśnie sposób liczenia głosów. Zgłoszenie żądania może nastąpić najpóźniej do momentu zakończenia głosowania w danej sprawie. Będzie to miało szczególnie znaczenie przy głosowaniach w drodze indywidualnego zbierania głosów inicjowanych przez zarząd. Przyjęcie ograniczeń czasowych skutkowałoby - w tym trybie podejmowania uchwał - naruszeniem praw właścicieli lokali dysponujących mniejszościowym udziałem i byłoby akceptacją praktyk naruszających (obchodzących) unormowanie zawarte w ust. 2a art. 23 u.w.l.

Zatem, wskazując Państwu możliwość zabezpieczenia własnych interesów w powyższych sprawach, wskazać przede wszystkim należy na możliwość, jaką daje art. 23 ust. 2a u.w.l. Tak więc, w przypadku, gdyby miały być podejmowane uchwały ogółu właścicieli lokali, właściciele mający łącznie co najmniej 20% udziałów powinni żądać, aby głosowanie następowało według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Wówczas, korekta tego czynnika (rozkładu głosów) zupełnie zmienia płaszczyznę, kto faktycznie będzie decydował o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. W opisanym stanie faktycznym, wspomniane rozwiązanie zdaje się być niezmiernie korzystne.

 

ZASKARŻENIE UCHWAŁY

Kolejnym przepisem, który będzie miał istotne znaczenie w niniejszej sprawie jest art. 25, ustawiający – wspominana przez Panią – możliwość zaskarżenia uchwały do sądu. Artykuł ten stanowi:

Ust. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Ust. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Ust. 2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zgodnie z przepisem powyższym, każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w następujących wypadkach:

uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,

uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela.

W pierwszych dwóch przypadkach uchwałę może zaskarżyć każdy właściciel lokalu. Natomiast jeżeli zarzut stawiany uchwale dotyczy naruszenia w inny sposób interesów właściciela, uchwałę może z tego powodu zaskarżyć tylko ten właściciel, którego interesy są naruszone, nie można jej natomiast zaskarżyć z tego powodu, iż narusza ona interesy innego właściciela będącego członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Stroną pozwaną jest wspólnota mieszkaniowa. Powództwo to jest rozpatrywane w drodze postępowania procesowego. Właściciel lokalu jest związany terminem 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli. Jeżeli uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin 6 tygodniowy liczy się od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści podjętej uchwały. Termin ten jest terminem zawitym, a więc jego przekroczenie powoduje wygaśnięcie uprawnienia do zaskarżenia uchwały. Dla zachowania terminu wystarczy nadanie pozwu na poczcie listem poleconym, w ostatnim dniu tego terminu. Po upływie wskazanego w nim terminu wykluczone jest powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do art. 25 ust. 1 u.w.l. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 lutego 2004 r.; I ACa 1297/2003; OSA 2004/12 poz. 46 s. 42). Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W przypadku wstrzymania wykonania uchwały, nie wywołuje ona żadnych skutków prawnych do czasu prawomocnego wyroku sądowego.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim niezgodność z przepisami ustawy o własności lokali oraz Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim ma zastosowanie do odrębnej własności lokali. Przepisy ustawy o własności lokali są - w zasadniczej swej części - przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Podobnie jak prawnorzeczowe regulacje Kodeksu cywilnego nie dają one zainteresowanym swobody w kształtowaniu (zmienianiu) tego prawa.

Natomiast czynność prawna dokonana przez wspólnotę mieszkaniową (czy z jej udziałem) sprzeczna z prawem lub mająca na celu jego obejście, albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 k.c.) może zostać uznana za nieważną w procesie wytoczonym przez osobę mającą w tym interes prawny przeciwko uczestnikom czynności.

W wypadkach wyjątkowych - szczególnie rażącego naruszenia prawa - można uznać uchwałę wspólnoty mieszkaniowej za nieważną również na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na taką nieważność może powołać się każda zainteresowana osoba, nie będąc związana terminem, o którym mowa w art. 25 ustawy. Stwierdzenie nieważności można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności (art. 189 k.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały; ponieważ istnieje ona z mocy prawa, powinna być brana przez sąd pod uwagę z urzędu, niezależnie od tego, czy zgłoszony został właściwy zarzut (por. uzasadnienie uchwały SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004, OSNC 2005, nr 12, poz. 204, na tle art. 42 pr.spółdz. w brzmieniu sprzed 22 lipca 2005 r., które można w całości odpowiednio odnieść do art. 25 ustawy).

Podstawą zaskarżenia uchwały może być także naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Katalog podstaw zaskarżenia uchwał właścicieli lokali nie jest zamknięty. Art. 25 ust. 1 u.w.l. mówi także o każdym "innym sposobie naruszenia interesów" właściciela lokalu.

Uchwały od chwili ich podjęcia wiążą wszystkich właścicieli lokali oraz zarząd (zarządcę) w zakresie, w jakim dotyczą zarządzania nieruchomością wspólną. Nie wstrzymuje ich wykonania zaskarżenie do sądu, chyba że sąd - na wniosek zgłoszony przez skarżącego - udzieli zabezpieczenia na podstawie art. 25 ust. 2 ustawy z zw. z art. 730 i n. k.p.c. Podstawową formą zabezpieczenia będzie wstrzymanie wykonalności zaskarżonej uchwały.

Nie jesteśmy w stanie przesądzić o skuteczności powyższego środka w niniejszej sprawie. Zależeć to będzie od konkretnych czynności przedsięwziętych przed sądem orzekającym – odpowiednie przedstawienie faktów, dowodów na ich potwierdzenie, itp. Wskazać jednak możemy, iż jak najbardziej istnieją podstawy ku temu, aby sąd orzekł zgodnie z żądaniem mieszkańców. Naszym zdaniem jest wysoce prawdopodobne, że sąd orzeknie o nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Naszym zdaniem, oczywiste wydaje się naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także zasad współżycia społecznego. Również dla sądu nie powinno tutaj być wątpliwości.

W tym miejscu odniesiemy się do kwestii zwołania zebrania właścicieli. Regulacje dotyczące tego zagadnienia znajdują się w art. 32 ustawy o własności lokali. Artykuł ten stanowi:

Ust. 1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

Ust. 2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.

Sposób zwoływania zebrania właścicieli ustawa określa szczegółowo i w sposób, który nie powinien budzić wątpliwości interpretacyjnych. W braku powiadomienia właścicieli, zebranie nie jest ważnie zwołane i nie może podjąć uchwały. O zebraniu właścicieli lokali-członków wspólnoty mieszkaniowej zarząd lub zarządca powołany umową właścicieli zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Porządek obrad powinien zawierać „jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w walnym zgromadzeniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w walnym zgromadzeniu, jak również przygotować się do obrad nad nimi” (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 31 grudnia 1959 r., 3 CR 371/59, niepubl.). Można je odnieść odpowiednio do uchwał właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Z kolei wadliwość zawiadomienia o zebraniu właścicieli może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 1962 r., 1 CR 225/61). „Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903)” (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/2000, OSNC 2004, nr 3, poz. 40).

Wskazać również należy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r. (II CSK 370/2006, LexPolonica nr 1126756), w którym SN stwierdził: „Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. Konsekwentnie trzeba przyjąć, że właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je”.

Zatem również brak zawiadomienia wszystkich właścicieli i poinformowanie o nim tylko wybranych właścicieli mieszkań, stanowić może kolejną podstawę do uchylenia podjętych na tym zebraniu uchwał. Dowieść wówczas należałoby, iż braki te miały wpływ na wynik głosowania. Tak więc, powinni Państwo wykazać, iż brak obecności osób, które nie zostały zawiadomione miał wpływ na wynik głosowania, np. gdyby osoby te były obecne, stanowiłyby 20% udziałów, a co za tym idzie mieliby uprawnienia, aby zmienić tryb głosowania w sposób „jeden właściciel - jeden głos”, przez co podjęte projekty uchwał zostałyby odrzucone. Takie rozumowanie nie powinno być dla sądu wątpliwe.

Reasumując, w przypadku, gdyby sąd zdecydował o nieważności przedstawionych uchwał, na następnym zebraniu właścicieli, powinni Państwo żądać zmiany sposobu przeliczenia głosów (zgodnie z rozważaniami powyższymi), a następnie projekt uchwały odrzucić. Wówczas wszelkie Państwa interesy zostaną zabezpieczone.

ZARZĄD

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Na wstępie zaznaczyć należy, iż przepisy te znajdują zastosowanie, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną nie został odmiennie uregulowany w umowie lub uchwale właścicieli lokali. Przyjęty system, podobnie jak system zarządzania przedmiotem współwłasności przewidziany w przepisach kodeksu cywilnego o współwłasności, jest wyrazem połączenia dwu zasad: zasady woli właścicieli lokali (art. 22 u.w.l.) oraz zasady ingerencji sądu (art. 24-26 u.w.l.).

Powołanie zarządu (jedno- lub wieloosobowego) jest czynnością, która wymaga uchwały właścicieli podjętej stosownie do art. 23 u.w.l. Również tutaj istnieje możliwość zmiany sposobu liczenia głosów, zgodnie z art. 23 ust. 2a u.w.l. (por. rozważania przedstawione powyżej).

Członek zarządu lub cały zarząd może być w każdym czasie odwołany lub zawieszony w czynnościach uchwałą właścicieli lokali. Czynności te nie wymagają uzasadnienia i - w tym zakresie - nie podlegają badaniu sądu. Uchwała taka może być jednak zaskarżona, z uwagi na wadliwość formalną (np. naruszenie zasady wymaganej większości). Fakt braku poinformowania starego zarządu nie będzie miał w tym przypadku znaczenia. Natomiast inaczej należy oceniać brak poinformowania właścicieli lokali. Skutki takiego braku opisane zostały powyżej (w przypadku, gdy uchybienie zawiadomienia wszystkich właścicieli mogło mieć wpływ na treść uchwały – można skutecznie żądać nieważności uchwały).

Na zakończenie wskazujemy o możliwości, jaką daje Państwu art. 12 ust. 3 u.w.l. Przepis ten stanowi: Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Gospodarcze - w szerokim tego słowa znaczeniu - przeznaczenie lokalu obejmujące m.in. funkcje usługowe (handlowe i inne), wytwórcze, magazynowe lub garażowe jest tym czynnikiem, który umożliwia podniesienie (zwiększenie) obciążenia właścicieli tych lokali w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej ponad poziom wynikający z zasady określonej w ust. 2 art. 12 u.w.l. Drugim obligatoryjnym czynnikiem podjęcia takiej uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Samo większe zużycie wody, energii elektrycznej, ciepła i innych mediów dostarczanych bezpośrednio do lokalu i indywidualnie rozliczanych przez właściciela (stosownie do art. 13 ust. 1), a nawet zwiększona ilość śmieci produkowanych przez lokal, jeżeli są odbierane przez usługodawcę zewnętrznego na podstawie indywidualnej umowy z właścicielem lokalu, nie mogą same w sobie stanowić podstawy uzasadniającej podjęcie uchwały w trybie art. 12 ust. 3 u.w.l.. Kwestie istnienia uzasadniających zwiększenie obciążeń (czynników wzrostu) bada sąd rozpoznający odwołanie właściciela takiego lokalu od uchwały wspólnoty mieszkaniowej (por. Dziczek Roman – Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych

Warszawa 2008 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie IV) ss. 304).

Z poważaniem,

Zespół prawników e-prawnik.pl