Podatek VAT od nieruchomości

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10 ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), zwalnia się od podatku:

2) dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;

9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę;

10) dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Jak stanowi art. 43 ust. 2 ustawy o VAT, przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się:

1) budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;

2) pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Z mocy art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zatem żeby określić, czy dana transakcja sprzedaży nieruchomości przez podatnika VAT (zgodnie z art. 18 ustawy o VAT komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów) będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest ustalenie, co jest przedmiotem dostawy.

Jeśli jest to grunt budowlany lub przeznaczony pod zabudowę, to transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT w wysokości 22% (grunt nigdy nie może być uznany za towar używany). Jeśli natomiast sprzedawany jest używany budynek, który nie był ulepszany, razem z gruntem transakcja powinna korzystać ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku ze zwolnienia z VAT będzie korzystał zarówno budynek, jak i grunt, gdyż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Niemniej jednak, częstokroć, jeśli tylko grunt przedstawia wartość, natomiast budynki posadowione na gruncie nie przedstawiają wartości, i to grunt jest faktycznym przedmiotem sprzedaży, a nie budynki, sprzedaż nieruchomości bez VAT jako towaru używanego może być kwestionowana przez organy podatkowe.