Jak kupić nieruchomość z hipoteką

Do niedawna kupno nieruchomości należącej do kilku właścicieli było utrudnione. Przy jej podziale hipoteką obciążani byli wszyscy nowi właściciele, a konieczność porozumienia się z nimi była absorbująca i czasochłonna. Ponieważ Trybunał Konstytucyjny uznał, że taki stan rzeczy sprzeczny jest z ustawą zasadniczą (wyrok z 2010 roku), potrzebne były nowe regulacje. Weszły one w życie w sierpniu ubiegłego roku wprowadzając zasadę, w myśl której po zniesieniu współwłasności, nieruchomość obciążana w części ułamkowej hipoteką, będzie obciążać tylko tego, kto zobowiązanie to zaciągnął. Jeśli jej wartość będzie mniejsza niż udział w nieruchomości przed jej podziałem, pożyczkodawca otrzyma prawo zastawu na wierzytelności dłużnika.

Prostsze przepisy mogą ułatwić zakup nieruchomości obciążonej hipoteką tylko w części. Po uzyskaniu informacji z księgi wieczystej należy udać się do banku, w którym dotychczasowy właściciel zaciągnął kredyt i uzyskać zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia. Bank powinien udzielić także zgodę na wykreślenie hipoteki, gdy dług zostanie spłacony. Dokument musi określać obie strony transakcji - kupującego i sprzedającego.

Informacja o wysokości zadłużenia jest istotna: w przypadku osób, które kupiły nieruchomość na kredyt we frankach szwajcarskich, wartość pozostałego do spłaty zadłużenia w złotych może być wyższa niż cena mieszkania. Wówczas transakcja będzie albo znacznie bardziej skomplikowana, albo niemożliwa do przeprowadzenia. Niektóre banki nie zgadzają się bowiem na sprzedaż nieruchomości obciążonych kredytem w obcej walucie.

Kolejnym etapem kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, jest zawarcie umowy przedwstępnej zakupu podpisanej w formie aktu notarialnego. Dopiero z takim dokumentem notarialnym oraz uprzednio uzyskanym zaświadczeniem z banku można udać się do własnego banku w celu podpisania umowy kredytowej.

Kiedy umowa zostanie podpisana, bank kupującego nieruchomość przeleje pieniądze do banku sprzedającego, w kwocie równej pozostałemu do spłaty zadłużeniu. Jeśli pojawi się różnica, trafi ona do sprzedającego. Uwaga: wcześniejsza spłata kredytu, tj. z reguły w okresie od 3 do 5 pierwszych lat trwania umowy, może wiązać się z koniecznością dodatkowej opłaty.

Ostatnim etapem kupna nieruchomości jest zamiana hipoteki. Z zaświadczeniem o całkowitej spłacie kredytu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki z banku sprzedającego należy udać się do sądu wieczystego. Tam dotychczasowa hipoteka zostanie zamieniona na nową.

- Sprzedaż, lub zakup, nieruchomości obciążonej hipoteką są logistycznie trudniejsze niż zwykła transakcja. Najprościej jest zlecić czynności z nią związane profesjonaliście. Może to być radca prawny, lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, który ma doświadczenie w podobnych sprawach - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl - Możemy oczywiście podjąć się przeprowadzeniu transakcji samemu, kierując się wskazówkami jakie otrzymamy z banku i od notariusza. Niezależnie od tego czy jesteśmy stroną kupująca czy sprzedającą powinniśmy zabezpieczyć kilka obszarów. Najważniejszym z nich jest uzyskanie z banku zaświadczenia o kwocie pozostałego do spłaty kredytu na dany dzień, która zaspokoi bank, a ten po jej otrzymaniu wykreśli swoje roszczenie z działu IV Księgi Wieczystej. Zaświadczenie to powinno zawierać promesę, w której bank zgodzi się zwolnić hipotekę po otrzymaniu wymaganej kwoty. Jeżeli kwota sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż zadłużenie kredytowe, to nadwyżka po spłaceniu kredytu trafia do sprzedającego - opowiada Górka.

Część banków dopuszcza możliwość sprzedaży kredytów w obcej walucie, gdy zadłużenie nie przekracza wartości nieruchomości. Wówczas kupujący spłaca zobowiązanie, tak jak opisano powyżej.

W niektórych przypadkach można także przenieść hipotekę. Zobowiązanie zostanie zabezpieczone inną nieruchomością, a mieszkanie - już bez hipoteki - będzie można sprzedać. Takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy, gdy kredytobiorca ma atrakcyjną nieruchomość - co w przypadku osób z zagrożonym kredytem, sprzedających obciążone hipoteką mieszkanie, nie będzie sytuacją częstą.