Hipoteka kaucyjna jako zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nie ustalonej

(fot. www.sxc.hu)

Instytucja hipoteki kaucyjnej jako instrumentu służącego zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nie ustalonej została uregulowana w art. 102 - 108 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące jak i mogące powstać dopiero w przyszłości z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie mogące zostać objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Wierzytelności te muszą być jednak oznaczone sumą najwyższą, która oznacza górną granicę obciążenia rzeczowego nieruchomości. Hipoteką taką mogą być zabezpieczone wierzytelności, które mogą  powstać dopiero w przyszłości, a ich dokładna wysokość może być nie ustalona. Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być np. wierzytelności przyszłe wynikające z istniejącego już stosunku prawnego lub ze stosunku prawnego, do którego zawiązania strony się zobowiązały.

Stosunkiem takim może być umowa ramowa, czy umowa o współpracy zawarta na przykład pomiędzy bankiem, który zobowiązuje się do udzielenia w przyszłości kredytu a przyszłym kredytobiorcą. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną może być nieustalona, a sama wierzytelność musi być skonkretyzowana jako już istniejąca lub mogąca powstać z konkretnego stosunku prawnego (Postanowienie SN z dnia 27 stycznia 2005 roku sygn. akt V CK 328/04).

Do grona wierzytelności, które mogą być zabezpieczone hipoteką kaucyjną należą między innymi wierzytelności z tytułu pożyczek, odszkodowań o nieustalonej jeszcze wysokości, należnych już alimentów, czy umów kredytowych. W tym miejscu należy zaznaczyć, że tylko wierzytelność składająca się z kapitału i odsetek o zmiennej stopie oprocentowania może być zabezpieczona przedmiotową hipoteką.

Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być również wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona. Przykładem dokumentów zbywalnych przez indos są czeki i weksle własne in blanco.   

Hipoteka kaucyjna może przybrać postać hipoteki umownej jak i hipoteki przymusowej. Jako podstawy ustanowienia hipoteki przymusowej kaucyjnej na nieruchomości dłużnika wymienić można nieprawomocne orzeczenie sądu, postanowienie prokuratora czy postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia.

Należy również wskazać, że podmiot, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną ustanowioną na nieruchomości może dochodzić swojej wierzytelności z przedmiotowej nieruchomości wobec każdoczesnego jej właściciela.

Hipoteka kaucyjna odmiennie niż hipoteka zwykła zabezpiecza nie tylko odsetki ustawowe za zwłokę ale i odsetki kredytowe (umowne) oraz koszty postępowania związane z wierzytelnością zabezpieczoną wpisem hipoteki, mieszczące się w sumie wymienionej we wpisie.     

Hipoteka kaucyjna nie korzysta również z domniemania istnienia wierzytelności, którą zabezpiecza. W przypadku sprzedaży podczas postępowania egzekucyjnego nieruchomości, na której ustanowione jest zabezpieczenie w postaci hipoteki kaucyjnej, sąd stwierdziwszy, że wierzytelność wynikająca z tytułu wykonawczego zabezpieczona przedmiotową hipoteką jest mniejsza niż suma hipoteki składa różnicę na rachunek depozytowy sądu na zaspokojenie stosunku prawnego, dla zabezpieczenia którego ustanowiono tę hipotekę.

Zdeponowana suma będzie wypłacona w całości lub części wierzycielowi, gdy przedłoży on tytuł wykonawczy, lub zostanie użyta na zaspokojenie wierzycieli, którzy nie otrzymali zaspokojenia w ogóle lub jedynie częściowo. W sytuacji gdy należności wszystkich wierzycieli zostały już spłacone i ustał stosunek prawny, to złożona do depozytu suma jest wypłacana dłużnikowi.

Przy przelewie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką kaucyjną nie znajdują zastosowania przepisy o przelewie wierzytelności hipotecznej. Przelew tych wierzytelności następuje w oparciu o przepisy znajdujące się w kodeksie cywilnym, a odnośnie do wierzytelności czekowych i wekslowych na podstawie regulacji prawa wekslowego i czekowego.

Opisując instytucję hipoteki kaucyjnej należy również wskazać, iż istnieje możliwość jej zamiany na hipotekę zwykłą, a także zamiany hipoteki zwykłej na kaucyjną. Przykładowo warunkiem zmiany hipoteki zwykłej na kaucyjną jest zamiana istniejącej wierzytelności o wysokości ustalonej na inną wierzytelność przyszłą lub istniejącą o nieustalonej wysokości, np. przekształcenie umowy pożyczki w umowę rachunku bankowego.  Przedmiotowa zmiana następuje w oparciu przepisy o zmianie treści hipoteki. Ponadto nie jest wymagana zgoda osób, którym przysługują na obciążonej nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym.

Należy również zaznaczyć, iż zmiana hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów procesu. Wynika z tego, że koszty postępowania    jak i odsetki pozostają nadal zabezpieczone.

W dniu 26 czerwca 2009 roku uchwalona została ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotową ustawą wprowadzonych zostanie wiele znaczących rozwiązań systemowych, między innymi zniesiony zostanie podział hipotek na zwykłą i kaucyjną. Z momentem wejścia w życie przedmiotowej ustawy zacznie obowiązywać zasada, zgodnie z którą wierzyciele będą mogli ustanawiać już tylko jeden rodzaj hipoteki. Hipoteką tą będzie można zabezpieczać wierzytelność główną,  odsetki, koszty postępowania egzekucyjnego oraz inne przyszłe wierzytelności o nieustalonej wysokości związane z wierzytelnością główną, o ile zostaną one wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Przedmiotowa ustawa nowelizująca wejdzie w życie 20 lutego 2011 roku.

Autor:  Michał Rygielski

EGB