Co to jest hipoteka i jak ją ustanowić?

Hipoteka jest tzw. rzeczowym środkiem zabezpieczenia wierzytelności. Należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz na niektórych prawach.

Jaki jest cel ustanowienia hipoteki?

Celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu). Dla takiego zabezpieczenia można obciążyć nieruchomość prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Co może być przedmiotem hipoteki?

Hipoteką można obciążyć: 

1. nieruchomość,

2. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego (w takim więc wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego);

3. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

4. wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

5. część ułamkową nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w pkt 2 i 3.

Do hipotek określonych wyzej stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności.

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Jaki jest zakres zabezpieczenia hipotecznego?

Hipoteka, bez względu na to, o jakiej jej odmianie mówimy, zabezpiecza generalnie oznaczoną wierzytelność w jej zasadniczej postaci. Wierzytelność tę często nazywa się kapitałem. Zgodnie z ustawą, hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Zabezpiecza ona wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, to właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Hipoteka zabezpiecza zatem jedynie wierzytelność pieniężną i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej.

Hipoteka zabezpiecza też mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Szczególne unormowania ustawy dotyczą hipoteki umownej zabezpieczającej kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.

Jaki jest tryb zaspokojenia wierzytelności hipotecznej?

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

Podstawę egzekucji wszczętej przez wierzyciela hipotecznego stanowi tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności, chyba że ustawa stanowi inaczej. Właściciel obciążonej nieruchomości jest dłużnikiem rzeczowym.

Wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego.

Czy hipoteka ulega przedawnieniu?

Pomimo że sama wierzytelność zabezpieczona hipoteką może ulec przedawnieniu, to taka sytuacja nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości, która została obciążona. W praktyce oznacza to, że nawet gdy właściciel podniósłby zarzut przedawnienia, to nie może dokonać tego skutecznie. Reguła ta nie ma jednak zastosowania do roszczeń o świadczenia uboczne (np. odsetek).

Jak przebiega cały proces zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką?

Wierzyciel hipoteczny, który dysponuje tytułem wykonawczym, może egzekwować wierzytelność, która została w ten sposób zabezpieczona, zaspokajając się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Zazwyczaj w pierwszej kolejności – w toku egzekucji – następuje zajęcie nieruchomości, następnie przeprowadzana jest licytacja oraz przysądzenie własności. Ostatnim etapem tego postępowania jest podział sumy uzyskanej z egzekucji.

Kiedy hipoteka wygasa?

W zasadzie, w przypadku gdy wygaśnie wierzytelność, która została zabezpieczona hipoteką, wygasa także sama hipoteka (chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu). Inne przypadki, gdy hipoteka wygasa, to m.in. zrzeczenie się tego prawa przez wierzyciela oraz konfuzja (czyli sytuacja, gdy prawo i korelatywnie sprzężony z nim obowiązek znajdują się w rękach tej samej osoby) czy sądowe zniesienie hipoteki.

Możliwe jest również umowne zniesienie hipoteki.

Gdyby doszło do sytuacji, w której hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej, to hipoteka wprawdzie wygasa, ale dopiero po upływie 10 lat.

Co to jest hipoteka łączna?

Co do zasady jest tak, że przedmiotem hipoteki jest jedna nieruchomość, istnieją jednak sytuacje, w których dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na kilki nieruchomościach; jest to właśnie hipoteka łączna. Co do zasady więc, ustanowienie umownej hipoteki łącznej, gdy dłużnik posiada kilka nieruchomości, jest niedopuszczalne. Oczywiście można dokonać obciążenia wszystkich nieruchomości dłużnika dla zabezpieczenia jednej tylko wierzytelności, jednak konieczne jest równocześnie dokonanie podziału samego długu na części obciążające poszczególne nieruchomości z osobna. 

Hipoteka łączna zaś może powstać z mocy samego prawa (jest to jedyny taki przypadek, wskazany w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, określany jako hipoteka łączna ustawowa). Dochodzi do tego w wyniku podziału nieruchomości, która jest już obciążona hipoteką, hipoteka obciąża wtedy wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (chodzi tu np. o podział fizyczny nieruchomości gruntowej).

Podstawową cechą hipoteki łącznej jest jednolita wysokość sumy hipotecznej.

Wyjątkowo, zgodnie z ustawą, w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (jest to wtedy tzw. hipoteka łączna umowna). Ma to umożliwić zabezpieczenie kredytów, których wartość przekracza wartość pojedynczego przedmiotu hipoteki, lub w przypadku, gdy kredytobiorca może zaoferować tylko zabezpieczenie hipoteczne na kilku mniej wartościowych przedmiotach.

Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Konsekwencją zwielokrotnienia przedmiotu hipoteki jest zatem przyznanie wierzycielowi uprawnienia do wyboru sposobu zaspokojenia (art. 76 ust. 2 zd. 1) oraz uprawnienia do podziału hipoteki łącznej (art. 76 ust. 2 zd. 2), a także uzyskanie przez nabywcę wydzielonej nieruchomości - z pewnymi ograniczeniami - prawa do żądania podziału hipoteki (art. 76 ust. 4).

Definicja ustawowa hipoteki łącznej (art. 76 ust. 1) oraz hipoteki łącznej umownej (art. 76 ust. 3) odnosi się więc do przypadków, w których hipoteka obciąża jednocześnie wiele przedmiotów głównych zabezpieczenia. Definicja ta nie uwzględnia ubocznych składników majątkowych objętych hipoteką.

Zob. też: Jakie grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością 1 stycznia 2019 r.?

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361, ze zmianami)

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.