Kiedy ustanawiana jest hipoteka przymusowa?

Cel hipoteki przymusowej

Jest to jeden z rodzajów hipoteki. Właściwie jest jej szczególną odmianą, która została odrębnie uregulowana. Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika (właściciela nieruchomości). Hipoteka przymusowa zostaje wpisana do księgi wieczystej przez sąd na podstawie wniosku wierzyciela i dołączonego tytułu wykonawczego.

Hipotece przymusowej została wyznaczona specjalna rola w obrocie prawnym. Jest to szczególny rodzaj środka egzekucyjnego. Jej celem jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności, która została stwierdzona tytułem wykonawczym. Zabezpieczenie to polega na obciążeniu nieruchomości dłużnika hipoteką właśnie.

Celem hipoteki przymusowej jest ochrona interesów wierzyciela na wypadek, gdyby dłużnik zamierzał zbyć określoną nieruchomość z zamiarem ukrycia majątku przed wierzycielem. Chodzi też o wzmocnienie pozycji prawnej względem innych wierzycieli osobistych dłużnika w odniesieniu do danej nieruchomości. Wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej nieruchomości dłużnika oznacza, iż wierzyciel będzie miał w toku egzekucji komorniczej pierwszeństwo w zaspokojeniu się z uzyskanej kwoty przed wierzycielami osobistymi dłużnika.

Na czym polega przymusowy charakter takiej hipoteki?

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika - jest to hipoteka przymusowa. Wierzyciel generalnie ma więc swobodę wyboru, którą lub które ze wszystkich nieruchomości należących do dłużnika obciążyć hipoteką przymusową.

Hipoteka przymusowa nie jest natomiast zabezpieczeniem generalnym. Nie jest to wyjątek od zasady szczegółowości hipoteki, a więc konieczności oznaczenia (zindywidualizowania) obciążonej nieruchomości. Oznaczenie takie następuje we wniosku o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej albo - w niektórych wypadkach - w dokumencie stanowiącym podstawę takiego wpisu.

Przepisy rozdziału 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece regulują hipotekę przymusową. Normują one przesłanki, które pozwalają wierzycielowi uzyskać hipotekę na nieruchomości dłużnika w sposób niezależny od woli dłużnika, a także zasady ustanowienia takiej hipoteki..

Hipotekę przymusową wyróżniają dwie jej cechy:

• szczególny sposób powstania - hipoteka przymusowa powstaje niezależnie od woli właściciela obciążonej nieruchomości, a najczęściej wbrew jego woli, oraz
• zabezpieczenie w szerokim zakresie należności publicznoprawnych.

 Podstawą i zarazem tytułem ustanowienia hipoteki przymusowej jest sam wniosek wierzyciela i określony w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym tytuł wykonawczy stwierdzający wierzytelność. W innych wypadkach taką podstawą i tytułem jest umowa bądź jednostronne oświadczenie woli właściciela nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

Jeśli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, hipoteką przymusową można obciążyć nie tylko nieruchomość, ale też inne prawa (przedmioty) określone w art. 65 ust. 2-3 ww. ustawy, tj.:

1. użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
2. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3. wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
4. część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w powyższych pkt 1 i 2.

Jakie rodzaje tytułów wykonawczych mogą stanowić podstawę ustanowienia hipoteki przymusowej?

Podstawę wniosku o wpis hipoteki przymusowej mogą stanowić tytuły wykonawcze wydane zarówno w sądowym, jak i w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym. Tytuły wydane w postępowaniu egzekucyjnym w administracji mogą stanowić podstawę wpisu hipoteki przymusowej bez zaopatrywania ich w sądową klauzulę wykonalności. Wierzyciel może wnioskować do sądu o zabezpieczenie w formie hipoteki przymusowej na nieruchomościach dłużnika, gdy posiada tytuł wykonawczy, którym może być np.:

• prawomocne bądź podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu,
• ugoda sądowa albo wyrok sądu polubownego,
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
• inny dokument, który z mocy prawa podlega egzekucji sądowej bądź administracyjnej,
• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1. postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2. postanowienia prokuratora;
3. decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4. dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz.U. poz. 1289, z 2015 r. poz. 211 oraz z 2016 r. poz. 1948; tj. dokument wystawiony przez państwo członkowskie, dołączony do wniosku o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, o których mowa w art. 2 pkt 1-6 tej ustawy, i stanowiący podstawę do zabezpieczenia w tym państwie członkowskim);
5. zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób w częściach ułamkowych, to wierzyciel może zabezpieczyć swoją wierzytelność jedynie na udziale dłużnika, którego obowiązek zapłaty stwierdzono w tytule wykonawczym. 

Gdzie złożyć wniosek?

Wniosek do sądu o hipotekę przymusową składa się na formularzu KW-WPIS "Wniosek o wpis w księdze wieczystej" (w części zatytułowanej: Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki).

Wniosek składa się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla nieruchomości, która ma być objęta hipoteką przymusową. Ustalenie numeru księgi wieczystej danej nieruchomości dłużnika należy do wierzyciela, czyli wnioskodawcy.

Hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe

• część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika;
• nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka;
• nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej - z tytułu zaległości podatkowych spółki.

• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie;
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie;
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
• statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.

• doręczona decyzja:

• tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji, o której mowa w pkt 1.

Pamiętaj, że:

• Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
• Hipoteka przymusowa nie może być ustanowiona na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika po ogłoszeniu jego upadłości, chociażby wniosek o wpis został złożony przed ogłoszeniem upadłości.
• Hipoteka przymusowa przewidziana w Ordynacji podatkowej ma pierwszeństwo przed innymi hipotekami.
• Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361, ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.