Własność i posiadanie

Umowa dożywocia

Dożywocie jest instytucją uregulowaną w kodeksie cywilnym (od art. 908 kc do art. 916 kc). Umowa dożywocia jest jednym ze sposobów na przeniesienie własności nieruchomości na osobę trzecią. Często porównywana jest do umowy darowizny, jednak w przeciwieństwie do umowy darowizny, zapewnia ona zbywcy nieruchomości (dożywotnikowi) pewne prawa, które mogą zabezpieczyć go na przyszłość. Jest to istotne szczególnie w przypadku osób starszych, które często przepisują nieruchomości na dzieci lub wnuki. 

Jeśli w umowie nie zostaną zawarte odmienne regulacje, to zgodnie z kodeksem cywilnym nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Oznacza to, że dożywotnik w zamian za przeniesienie własności nieruchomości może oczekiwać wsparcia i opieki od osoby, na rzecz której nieruchomość przeniósł.

Warto zauważyć, że zgodnie z art. 908 § 3 kc dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości. Pozwala to m.in. zabezpieczyć byt bliskich (np. małżonka) w przypadku przekazania nieruchomości nabywcy. Zgodnie natomiast z art. 912 kc prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym i przysługuje jedynie osobie na rzecz której zostało ustanowione. W przypadku kiedy prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób, w razie śmierci jednej z nich, ulega ono odpowiedniemu zmniejszeniu. Nie można odziedziczyć prawa dożywocia, właśnie z uwagi na jego niezbywalny charakter.

Umowa dożywocia powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, z uwagi na to, że jest to umowa przenosząca własność nieruchomości na nabywcę.

Jednak co dzieję się w przypadku kiedy z różnych względów zbywca nieruchomości nie może zamieszkać z nabywcą ?

Zgodnie z art. 913 kc „jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.” Oznacza to, że nabywca nieruchomości zobowiązany do zapewnienia dożywocia, będzie od tego momentu zobowiązany do wypłaty określonej kwoty pieniężnej na rzecz dożywotnika.

Warto podkreślić, że w wyjątkowych okolicznościach na żądanie jednej ze stron (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości) Sąd może rozwiązać taką umowę. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1973 r. sygn. akt  III CRN 118/73 znajdujemy twierdzenie, że „orzeczenie uwzględniające roszczenie o rozwiązanie umowy o dożywocie z jednej strony przenosi własność nieruchomości z powrotem na dożywotnika, z drugiej zaś powoduje wygaśnięcie prawa dożywocia. Artykuł 913 § 2 k.c., przewidując możliwość rozwiązania umowy o dożywocie, obejmuje tym pojęciem oba wyżej wymienione skutki. Nie jest więc możliwe częściowe tylko uwzględnienie takiego roszczenia i częściowe jego oddalenie.”

Jakie skutki ma zbycie otrzymanej nieruchomości przez nabywcę?

W przypadku kiedy nabywca nieruchomości zbyłby otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany dożywocia na rentę (art. 914 kc), rozwiązanie takiej umowy jest wtedy niedopuszczalne. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2004 r. sygn. akt II CK 91/03 „rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 914 w związku z art. 913 § 2 k.c.)”.

W kwestii umowy dożywocia należy jeszcze zwrócić uwagę na zapis art. 910 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że pomimo iż dożywocie nie należy do ograniczonych praw rzeczowych takich jak hipoteka, służebność itp., to jego ustanowienie znacząco oddziałuje na nieruchomość i przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych należy stosować odpowiednio.

Zawierając umowę dożywocia, strony powinny przede wszystkim dokładnie sprecyzować do czego zobowiązany będzie nabywca nieruchomości, a także rozważyć faktyczne możliwości wypełnienia tych postanowień. Okazać się bowiem może, że nabywca nie będzie w stanie zapewnić odpowiedniej opieki lub warunków zbywcy nieruchomości (dożywotnikowi).

Obserwuj nas na:

Tagi: 

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (1)

JANINA

17.4.2016 22:3:59

Re: Umowa dożywocia

moj maz majac niespelna 18lat dostal od sowich rodzicow dom z ziemia jako darowizne. teraz gdy jestesmy razem i razem tam mieszkamy (jego matka też) to jakie prawo ja mam do tego mieszkania? czy w ogole mam jakies prawo? i ostatnie pytanie: czy moze mnie ktos z tamtad wyrzucic,mąz jest smiertelnie chory tesciowa nalega zeby jej zapisac dozywocie,a co po jego smierci i ta czesc tesciowej jesli umrze,nie mamy rozdzielnosci mam córke 8lat którą mąż przysposobił dał jej swoje nazwisko.czy w razie smierci tesciowej która bedzie miała dozywotnio pokój kuchnie i łazienkę to czy bedą nalezały do jej córek ,czy umowa dozywocia wygasnie i przejdzie ta czesc domu na mnie/.prosze o szybka odpowiedz


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

  • 27.9.2017

    Umowa dożywocia - Na czym polega? Jak zawrzeć umowę dożywocia?

    Nasze społeczeństwo starzeje się w tempie podobnym do istniejącego w krajach wysoko rozwiniętych. Każdego roku mniej osób pracuje na emerytury coraz większej rzeszy osób nieaktywnych (...)

  • 7.7.2016

    Umowa dożywocia a zachowek

    Chcąc przekazać bliskim swoją nieruchomość za życia, wiele osób decyduje się na dokonanie umowy darowizny. Jednakże nie jest to jedyna droga. Warto rozważyć także zawarcie z bliskimi (...)

  • 18.9.2018

    Umowa zlecenie - Co musisz wiedzieć o umowie zlecenie

    Z tego tekstu dowiesz się, czym umowa zlecenie różni się od umowy o dzieło. Czy zlecenie obejmuje wyłącznie dokonywanie czynności prawnych? Czy w każdym czasie możesz wypowiedzieć umowę (...)

  • 7.10.2016

    Czym jest spadek - czyli co możesz odziedziczyć?

    Pod pojęciem spadku kryje się ogół praw i obowiązków zmarłego, które przechodzą na spadkobierców w drodze spadkobrania. W skład spadku wchodzą m.in. prawa rzeczowe, (...)

  • 26.3.2008

    Spółka komandytowa - Zasady funkcjonowania spółki komandytowej

    Jeżeli posiadasz czas, umiejętności oraz pomysł na zrealizowanie danego przedsięwzięcia a Twój znajomy posiada kapitał który chciałby korzystnie ulokować to wówczas możecie (...)