Spis treści
- Podstawowe informacje o wypowiedzeniu umowy najmu
- Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę
- Umowa najmu na czas nieokreślony
- Umowa najmu na czas określony
- Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
- Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
- Przyczyny wypowiedzenia przez wynajmującego
- Inne powody wypowiedzenia przez właściciela
- Wzór wypowiedzenia umowy najmu
- Najczęściej zadawane pytania
Podstawowe informacje o wypowiedzeniu umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest procesem regulowanym przez dwa główne akty prawne: Kodeks cywilny oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Przepisy te zostały zaktualizowane w 2025 roku i mają zastosowanie do lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Ważne
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie dotyczy pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu, takich jak internaty, bursy, pensjonaty, hotele czy budynki turystyczne - nie stanowią "lokali" w świetle przepisów ustawy. Nie stosuje się jej również do lokali będących w dyspozycji Agencji Mienia Wojskowego.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy przede wszystkim od tego, czy została ona zawarta na czas określony czy nieokreślony. W każdym przypadku wypowiedzenie musi być dokonane w formie pisemnej, a w określonych sytuacjach - musi również zawierać uzasadnienie.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w różnych sytuacjach, w zależności od rodzaju umowy i okoliczności. Podstawowe zasady różnią się dla umów zawartych na czas określony i nieokreślony.
Umowa najmu na czas nieokreślony
Umowa najmu zawarta na czas nieokreślony może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem odpowiednich terminów. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, terminy wypowiedzenia są uzależnione od częstotliwości płacenia czynszu:
Czynsz miesięczny
Wypowiedzenie na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
Czynsz kwartalny
Wypowiedzenie na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
Czynsz tygodniowy
Wypowiedzenie na 3 dni naprzód
Czynsz dzienny
Wypowiedzenie na 1 dzień naprzód
W zdecydowanej większości przypadków czynsz jest płacony miesięcznie, więc obowiązuje jednomiesięczny termin wypowiedzenia. Strony mogą w umowie ustalić inne terminy, ale nie mogą być one krótsze niż ustawowe.
Umowa najmu na czas określony
Sytuacja wypowiedzenia umowy na czas określony jest bardziej skomplikowana. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, umowę zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie.
Uwaga prawna
Jeśli umowa na czas określony nie zawiera postanowień o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia, umowa obowiązuje do końca okresu wskazanego w umowie. Możliwe jest jedynie rozwiązanie za porozumieniem stron lub w trybie natychmiastowym przy spełnieniu określonych przesłanek.
Praktyka pokazuje, że właściciele często zastrzegają sobie w umowie prawo do wypowiedzenia z zachowaniem miesięcznego terminu, co jest zgodne z prawem. Najemcy rzadziej negocjują sobie takie uprawnienie.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w następujących przypadkach:
Gdy w chwili wydania lokalu istniały wady uniemożliwiające użytkowanie zgodnie z umową, o których najemca nie wiedział
Gdy wady uniemożliwiające prawidłowe użytkowanie powstały później, a wynajmujący nie usunął ich mimo zawiadomienia.
Gdy wady lokalu nie dają się usunąć i znacząco ograniczają możliwość użytkowania
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego
Właściciel ma bardziej ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy najmu niż najemca. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie może nastąpić tylko z określonych przyczyn i musi zostać dokonane na piśmie z podaniem przyczyny.
Przyczyny wypowiedzenia przez wynajmującego
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego w następujących przypadkach:
Gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki lub niszczy urządzenia wspólne
Gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności, pomimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę
Gdy najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez wymaganej pisemnej zgody właściciela
Gdy lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub gruntownego remontu budynku
Procedura przy zaległościach
W przypadku zaległości czynszowych właściciel musi najpierw wysłać pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu może dokonać wypowiedzenia.
Inne powody wypowiedzenia przez właściciela
Właściciel może również wypowiedzieć umowę najmu w dłuższych terminach w szczególnych okolicznościach:
Zamiar zamieszkania właściciela
6 miesięcy naprzód - gdy właściciel zamierza zamieszkać w swoim lokalu i dostarcza lokal zamienny lub gdy najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego
Zamiar zamieszkania bez lokalu zamiennego
3 lata naprzód - gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu, ale nie dostarcza lokalu zamiennego
Brak zamieszkiwania
6 miesięcy naprzód - z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
Posiadanie innego lokalu
Miesiąc naprzód - gdy najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Ochrona najemcy
Jeśli właściciel wypowiedział umowę z uawgi na zamiar zamieszkania w lokalu będącym przedmiotem najmu, a osatecznie nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania stosunku prawnego, były najemca jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Wzór wypowiedzenia umowy najmu
Wypowiedzenie umowy najmu musi zostać dokonane w formie pisemnej. Poniżej przedstawiamy podstawowe elementy, które powinny znaleźć się w dokumencie:
Wymagane elementy wypowiedzenia
- Dane stron umowy (imię, nazwisko, adres)
- Data i miejsce zawarcia umowy najmu
- Dokładny adres wynajmowanego lokalu
- Termin wypowiedzenia zgodny z umową lub przepisami
- Data, od której umowa ma zostać rozwiązana
- Uzasadnienie (w przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego)
- Data sporządzenia wypowiedzenia i podpis
Wypowiedzenie należy doręczyć drugiej stronie w sposób umożliwiający potwierdzenie odbioru - najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem.
Najczęściej zadawane pytania
Czy można wypowiedzieć umowę na czas określony?
Tak, ale tylko jeśli umowa przewiduje taką możliwość i określa przypadki, w których można to zrobić.
Co jeśli wynajmujący nie akceptuje wypowiedzenia?
Wypowiedzenie to jednostronne oświadczenie woli - nie wymaga akceptacji drugiej strony, jeśli zostało dokonane zgodnie z prawem.
Czy można rozwiązać umowę za porozumieniem?
Tak, strony zawsze mogą rozwiązać umowę za porozumieniem, niezależnie od jej rodzaju i zapisów.
Czy właściciel może zatrzymać kaucję?
Kaucja może zostać zatrzymana tylko na pokrycie szkód lub zaległości, nie za samo wypowiedzenie umowy.
Podsumowanie
Wypowiedzenie umowy najmu to proces wymagający znajomości przepisów i zachowania odpowiednich procedur. Najemcy mają większą swobodę w wypowiadaniu umów na czas nieokreślony, podczas gdy umowy na czas określony można wypowiedzieć tylko w przypadkach przewidzianych w umowie. Wynajmujący mają bardziej ograniczone możliwości i muszą zawsze podać przyczynę wypowiedzenia. W każdym przypadku wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i doręczone w sposób umożliwiający potwierdzenie odbioru.