Wypowiedzenie umowy najmu - Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub lokalu?

Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, zwaną dalej ustawą. Ma ona zastosowanie wyłącznie do lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokali będących pracowniami służącymi do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest w rozumieniu ustawy „lokalem" pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych (ar. 2 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy).

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony

Strony mogą wypowiedzieć umowę najmu lokalu zawartą na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, tj.:

• 1 miesiąc - gdy czynsz jest płatny miesięcznie, naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

• na 3 dni naprzód - gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,

• na 1 dzień naprzód - gdy najem jest dzienny.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony

Co do zasady najem kończy się z dniem określonym w umowie, ale nie ma przeszkód, aby strony przewidziały w umowie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu z określonych powodów.

Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu wad najętego lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu nie później niż miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących zaległości, zobacz: Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej, pisemnej zgody właściciela,

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 2 ustawy).

Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

• z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu nie zamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

• zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela - inne powody

Właściciel może również, nie później niż pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć umowę najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu - jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należący do niego lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli jednak właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Uregulowanie to nie ma zastosowania, gdy w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny (tzn. dziecko, wnuk, prawnuk itd.), wstępny (tzn. rodzic, dziadek, pradziadek itd.) lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Z ważnych przyczyn, innych niż wyżej wymienione, zawinionych przez lokatora, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 ustawy).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266, ze zmianami)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl