Spis treści
Wprowadzenie do najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu mieszkania, która została wprowadzona do polskiego prawa w 2010 roku. Stanowi alternatywę dla tradycyjnej umowy najmu, oferując właścicielom lokali większą ochronę prawną i możliwość szybszego odzyskania mieszkania w przypadku problemów z najemcą.
Kluczowe korzyści najmu okazjonalnego
- Możliwość szybszej eksmisji najemcy bez konieczności zapewnienia lokalu zastępczego
- Większa ochrona prawna właściciela
- Jasno określone warunki zakończenia najmu
- Możliwość swobodnego ustalania wysokości czynszu
Definicja i podstawowe warunki
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Właściciel
Może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych
Czas trwania
Umowa zawierana na czas oznaczony, maksymalnie do 10 lat
Rodzaj lokalu
Dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
Obowiązki właściciela i terminy
Właściciel zawierający umowę najmu okazjonalnego ma kilka kluczowych obowiązków, których niedopełnienie może skutkować utratą uprawnień wynikających z tego typu umowy.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego
Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku oznacza, że umowa nie będzie traktowana jako najem okazjonalny.
Konsekwencje niezgłoszenia najmu
W przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, nie stosuje się przepisów dotyczących:
- Możliwości podwyższania czynszu najmu według warunków umowy
- Nakładania na najemcę dodatkowych opłat
- Uproszczonych warunków przymusowego opróżnienia lokalu
Oznacza to w praktyce, że umowa będzie traktowana jako zwykła umowa najmu zawarta na czas oznaczony.
Dokumenty notarialne i koszty
Jednym z kluczowych elementów umowy najmu okazjonalnego jest obowiązkowy załącznik w formie aktu notarialnego.
Oświadczenie egzekucyjne najemcy
Obligatoryjnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym najemca:
- Poddaje się egzekucji
- Zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela
| Koszt | Kwota | Kto ponosi |
|---|---|---|
| Akt notarialny oświadczenia | 200-1000 zł | Według umowy stron |
| Podatek dochodowy | W zalezności od wysokości czynszu | Wynajmujący |
| Wypisy aktu notarialnego | 50-100 zł za egzemplarz | Według umowy stron |
Oświadczenie osoby trzeciej
Dodatkowo wymagane jest:
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3 ustawy o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Opodatkowanie najmu okazjonalnego 2025
Od 1 stycznia 2023 roku obowiązują nowe zasady opodatkowania najmu prywatnego, które dotyczą również najmu okazjonalnego.
Ryczałt ewidencjonowany - jedyna forma opodatkowania
Właściciele wynajmujący mieszkania prywatnie (poza działalnością gospodarczą) mogą korzystać wyłącznie z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki podatku w 2025 roku
Przychody do 100 000 zł
8,5% przychodu rocznego
Przychody powyżej 100 000 zł
12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
Małżonkowie
Limit 200 000 zł przy wspólnym rozliczaniu (po złożeniu oświadczenia)
Przykład obliczenia podatku
Właściciel otrzymuje 2500 zł miesięcznego czynszu:
- Roczny przychód: 2500 zł × 12 = 30 000 zł
- Stawka podatku: 8,5% (poniżej 100 000 zł)
- Podatek roczny: 30 000 zł × 8,5% = 2550 zł
- Miesięczna zaliczka: 2550 zł ÷ 12 = 212,50 zł
Porównanie form najmu
Najem tradycyjny
Większa ochrona najemcy, trudniejsza eksmisja, możliwość przedłużenia umowy, okres ochronny od listopada do marca
Najem okazjonalny
Większa ochrona właściciela, możliwość szybszej eksmisji, brak okresu ochronnego, wymagane dokumenty notarialne
Najem instytucjonalny
Dla firm wynajmujących komercyjnie, specjalne regulacje, większa swoboda w ustalaniu warunków
Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego - krok po kroku
Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego z uwzględnieniem wszystkich wymaganych elementów, w tym klauzuli o konieczności dostarczenia dokumentów notarialnych.
Najemca musi wskazać lokal zastępczy i uzyskać pisemną zgodę jego właściciela na zamieszkanie w przypadku eksmisji.
Najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Koszt: 200-1000 zł.
Do umowy dołączany jest akt notarialny oraz oświadczenie właściciela lokalu zastępczego.
Właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Właściciel rozpoczyna płacenie ryczałtu ewidencjonowanego od pierwszego miesiąca najmu.
Najczęstsze błędy i jak ich unikać
Najczęstsze błędy przy najmie okazjonalnym
- Nieterminowe zgłoszenie do US - skutkuje utratą statusu najmu okazjonalnego
- Nieprawidłowe oświadczenie notarialne - może uniemożliwić egzekucję
- Brak zabezpieczenia lokalu zastępczego - wynajmujący nie skorzysta z uproszczonej egzekucji
- Nieregulowanie podatku - może skutkować karami
Jak uniknąć problemów
- Przygotuj wszystkie dokumenty przed podpisaniem umowy
- Sprawdź dostępność notariusza wcześniej
- Ustaw przypomnienie o terminie zgłoszenia do urzędu skarbowego
- Skonsultuj się z prawnikiem przy pierwszej umowie najmu okazjonalnego
Aktualne zmiany w 2025 roku
W 2025 roku obowiązują przepisy wprowadzone w poprzednich latach, które znacząco wpłynęły na rynek najmu:
- Utrzymany został obowiązek rozliczania najmu prywatnego wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym
- Nie wprowadzono dodatkowych uprawnień dla właścicieli mieszkań
- Obowiązują te same stawki podatku co w latach poprzednich
- Ministerstwo Sprawiedliwości zakończyło prace analityczne nad ewentualnymi zmianami, uznając obecne regulacje za wystarczające
Podstawa prawna
Najem okazjonalny regulują następujące akty prawne:
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.)
- Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13)
- Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym (w zakresie opodatkowania)
Podsumowanie
Najem okazjonalny to przydatne narzędzie dla właścicieli mieszkań, którzy chcą mieć większą kontrolę nad swoją nieruchomością. Wymaga jednak właściwego przygotowania dokumentów i dotrzymania terminów. Kluczowe są: zgłoszenie do urzędu skarbowego w terminie 14 dni, prawidłowe sporządzenie aktu notarialnego oraz regularne rozliczanie podatku ryczałtem ewidencjonowanym.