Spis treści
- Co to jest mieszkaniowy zasób gminy?
- Co to jest lokal socjalny i jak różni się od komunalnego?
- Kto może się ubiegać o lokal mieszkalny z zasobu gminy?
- Kryteria dochodowe na 2025 rok
- Warunki ubiegania się o lokal komunalny
- Indywidualny program wychodzenia z bezdomności
- Czy można wykupić lokal komunalny od gminy?
- Przykład Krakowa - szczegółowe regulacje
- Proces składania wniosku - krok po kroku
Co to jest mieszkaniowy zasób gminy?
Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań gminy. Gmina powinna zapewnić lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokajać potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Dla realizacji tych postulatów gmina wykorzystuje tak zwany mieszkaniowy zasób gminy.
Definicja mieszkaniowego zasobu gminy
Jest to część nieruchomości na terenie gminy, których właścicielem jest sama gmina, komunalne osoby prawne lub spółki prawa handlowego utworzone z udziałem gminy. To ta część nieruchomości na terytorium gminy, którą wójt, burmistrz lub prezydent mogą zadysponować w razie potrzeby.
Co to jest lokal socjalny i jak różni się od komunalnego?
Częścią mieszkaniowego zasobu gminy są lokale socjalne i lokale komunalne. Ustawa określa lokalem socjalnym lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2.
Mieszkanie komunalne
Przeznaczone dla osób o niskich dochodach, ale zdolnych do samodzielnego funkcjonowania. Wyższy standard niż lokale socjalne, umowa najmu zazwyczaj na czas nieoznaczony, wyższy czynsz.
Lokal socjalny
Dla osób w trudniejszej sytuacji życiowej. Niższy standard, mniejsza powierzchnia, symboliczny czynsz, umowa na czas określony.
Kto może się ubiegać o lokal mieszkalny z zasobu gminy?
Przyczyny nieposiadania własnego mieszkania są różne. Bezdomność (czyli niezajmowanie żadnego lokalu oraz jednocześnie niezameldowanie na stałe w żadnym lokalu) stanowi również przesłankę do rozpatrzenia możliwości przyznania lokalu socjalnego.
Uwaga - długi czas oczekiwania
Na przeszkodzie realizacji postulatu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych stoją ograniczone zasoby mieszkaniowe gminy oraz finanse na ich powiększanie. Czas oczekiwania na mieszkanie komunalne może wynosić od 3 do kilku lat, w zależności od gminy.
Zasadniczo o lokal socjalny lub komunalny mogą starać się osoby, gdy:
Nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i znajdują się w niedostatku. Dochody takiej osoby nie pozwalają jej wynająć lokalu na zasadach ogólnych. Szczegółowe kryteria określa uchwała rady gminy.
Gmina ma obowiązek zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego (najczęściej eksmisyjnego) lub przepisów ustawy.
Osoby z pierwszeństwem do lokalu socjalnego
Sąd jest zobligowany orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji następujących osób:
- kobiety w ciąży
- małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę
- obłożnie chorych
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej
- osoby posiadającej status bezrobotnego
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
Kryteria dochodowe na 2025 rok
W 2025 roku nastąpiła waloryzacja najniższej emerytury, która stanowi podstawę do obliczania kryteriów dochodowych uprawniających do mieszkań komunalnych.
Najniższa emerytura 2025
Od 1 marca 2025 roku najniższa emerytura wynosi 1 878,91 zł brutto (około 1 709,81 zł netto). To wzrost o 97,95 zł w stosunku do poprzedniego roku. Ta kwota stanowi podstawę do obliczania progów dochodowych w poszczególnych gminach.
Przykładowe progi dochodowe w większych miastach
| Miasto | Gospodarstwo jednoosobowe | Gospodarstwo wieloosobowe | Typ lokalu |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 1 971 zł netto | Według liczby osób | Komunalne |
| Kraków | 180% najniższej emerytury | 130% najniższej emerytury | Komunalne |
| Wrocław | 150% najniższej emerytury | 100% najniższej emerytury | Komunalne |
| Wrocław | 100% najniższej emerytury | 100% najniższej emerytury | Socjalne |
Indywidualny program wychodzenia z bezdomności
W przypadku osób bezdomnych konieczne jest uprzednie przejście długotrwałego procesu wychodzenia z bezdomności. Bezdomność to nie tylko brak domu - przyznanie takiej osobie mieszkania może nie rozwiązać problemu, gdyż bezdomność to także społeczna izolacja.
Indywidualny program wychodzenia z bezdomności
Program zapewnia osobie bezdomnej wsparcie w procesie wychodzenia z bezdomności. Jego realizacja jest warunkiem korzystania przez osobę bezdomną ze świadczeń z ubezpieczenia zdrowotnego. Program opracowuje pracownik socjalny ośrodka pomocy społecznej wraz z osobą bezdomną.
Warunki ubiegania się o lokal komunalny
Szczegółowe zasady dysponowania swoim zasobem mieszkaniowym pozostawiono gminie. Rada gminy w drodze uchwały ustala zasady wynajmowania lokali wchodzących w mieszkaniowy zasób gminy.
Zasady te powinny określać w szczególności:
- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego
- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy
- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu
- warunki dokonywania zamiany pomiędzy najemcami lokali
- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków
- zasady postępowania w stosunku do osób pozostałych w lokalu po śmierci najemcy
- kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2
Czy można wykupić lokal komunalny od gminy?
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że przy zbywaniu nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, ale tylko gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Rzeczywiste koszty wykupu
Gmina może przyznać swoim najemcom bonifikaty przy wykupie zajmowanego lokalu ? mieszkania komunalne mogą być warte np. 5-10% swojej rzeczywistej wartości rynkowej. Jednak rzeczywiste koszty prywatyzacji (podatki, koszty rzeczoznawcy, taksa notarialna) znacznie przewyższają tak ustaloną wartość mieszkania.
Obowiązują również przepisy obostrzające rozporządzanie nabytą własnością (np. nie można zbyć wykupionego mieszkania komunalnego do 5 lat od wykupu, pod rygorem utraty bonifikaty).
Przykład Krakowa - szczegółowe regulacje 2025
Dla bliższego zbadania zawartych w ustawie wskazówek, przedstawiam regulację obowiązującą w Krakowie, zaktualizowaną na 2025 rok.
Kryteria dochodowe w Krakowie (2025)
Najniższa emerytura w 2025 roku: 1 878,91 zł
- Gospodarstwo jednoosobowe: 180% najniższej emerytury = 3 382,04 zł
- Gospodarstwo dwuosobowe: 155% najniższej emerytury
- Gospodarstwo wieloosobowe: 130% najniższej emerytury
Zasady najmu w Krakowie
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony (nie dłuższy niż pięć lat), pozostałe lokale zaś gmina wynajmuje na czas nieoznaczony.
Uprawnieni do ubiegania się o najem lokalu socjalnego w pierwszej kolejności:
Które utraciły mieszkania w wyniku klęski żywiołowej, katastrofy lub pożaru
Które nabyły prawo do ubiegania się o najem lokalu socjalnego na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego
Które posiadałyby uprawnienia do zajmowania lokalu zamiennego, lecz utraciły tytuł prawny z innych przyczyn
Uprawnieni do lokalu z tytułu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych:
- najemcy lokali, które nie spełniają warunków technicznych wymaganych dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi
- osoby zamieszkujące w lokalu o nadmiernym zaludnieniu (mniej niż 5 m2 powierzchni pokoi na osobę)
- wychowankowie placówek opiekuńczo-wychowawczych (wniosek w terminie 2 lat od uzyskania pełnoletności lub opuszczenia placówki)
- osoby pozbawione możliwości zamieszkiwania w lokalu z przyczyn społecznych
Wymaganie 5-letniego pobytu
Uchwała wymaga udokumentowania co najmniej 5-letniego okresu posiadania "centrum życiowego" na terenie Gminy Miejskiej Kraków, czyli faktycznego zamieszkiwania na tym terenie.
Proces składania wniosku - krok po kroku
Zapoznaj się z uchwałą rady gminy określającą zasady wynajmowania lokali w Twojej gminie
Zbierz wszystkie wymagane dokumenty: wniosek, zaświadczenia o dochodach, oświadczenia majątkowe
Dostarczy wniosek do właściwego wydziału urzędu gminy w określonym terminie
Urząd przeprowadzi weryfikację Twojej sytuacji mieszkaniowej i finansowej
Jeśli spełniasz kryteria, trafisz na listę oczekujących według systemu punktowego
Najważniejsze zasady do zapamiętania:
Kluczowe informacje 2025
- Osoby bez zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych i w niedostatku mogą ubiegać się o lokal z mieszkaniowego zasobu gminy
- Powierzchnia lokalu socjalnego: min. 5 m2 na osobę, dla gospodarstwa jednoosobowego min. 10 m2
- Bezdomni muszą poddać się indywidualnemu programowi wychodzenia z bezdomności
- Szczegółowe zasady określa gmina - sprawdź w urzędzie gminy
- Czas oczekiwania może wynosić kilka lat ze względu na ograniczone zasoby
- Możliwy wykup lokalu z pierwszeństwem dla najemców na czas nieoznaczony
Podstawa prawna (aktualna na 2025 rok):
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725 ze zmianami)
- Ustawa z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
- Lokalne uchwały rad gmin w sprawie zasad wynajmowania lokali