Immisje - czyli co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki?

30.11.2023

Pomiędzy sąsiadami nieruchomości bardzo często dochodzi do napięć, które powodują, że mieszkanie w danych warunkach staje się uciążliwe. Spowodowane jest to niejednokrotnie tym, że właściciel określonego gruntu wykonuje pewne działania, których skutek odczuwalny jest w obrębie nieruchomości sąsiedniej np. wytwarzanie hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczanie powietrza, zakłócenia odbioru radiowego lub telewizyjnego.

Najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć i zdarza, że spokój zakłóca korzystanie z dalszej nieruchomości. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko, nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze np. huta, znajdująca się 1 kilometr od twojej nieruchomości wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy.

Pogodzeniem interesów sąsiadów zajmuje się prawo sąsiedzkie. Jego istotą jest to, że normy w nim zawarte nakładają - we wzajemnym interesie - pewne obowiązki i ograniczenia.

Co to są immisje?

Właściciel nieruchomości może oddziaływać i oddziałuje na grunt sąsiedni. Takie oddziaływania nazywane jest mianem immisji. Takie działania - w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada - polegają na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim. Fizyczne wtargnięcie na grunt sąsiada jest zawsze zakazane.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Skoro może dochodzić do różnych oddziaływań, to prawo musi jedne dopuścić, inne zaś - nadmiernie naruszające interes sąsiada - zakazać, aby w ten sposób eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć "złoty środek", który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli.

Jakie są rodzaje immisji?

Immisje mogą być:

1. Bezpośrednie - polegają one na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń. Wywołują więc skutek podobny jak fizyczna ingerencja i dlatego podobnie są zakazane;

2. Pośrednie - polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie hałasów, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). Immisje pośrednie można podzielić na:

   • materialne - polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły);

   • niematerialne - polegające na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki (np. obawa spowodowana zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych).

O ile immisje bezpośrednie są zakazane, o tyle immisje pośrednie są dozwolone, ponieważ powodujące je działania nie powodują ingerencji w cudzą własność. Istnieją tu jednak pewne ograniczenia.

Jakie zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich są zakazane?

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą od położenia nieruchomości (np. jeśli sąsiednia nieruchomością jest lokalna kotłownia to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę).

Należą tu takie działania, jak np. wytwarzania ciepła, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół. Tak więc dla oceny czy w danym przypadku określone działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej będzie zakazane czy też nie, decydować będzie zdrowy rozsądek - jeśli działanie to zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich w określonych warunkach ponad przeciętną miarę, to działanie takie nie będzie dopuszczalne. Ocena dokonywana jest przez sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących teren, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

Co zrobić, jeżeli sąsiad dokonuje zakazanych działań?

W razie immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jeżeli takim działanie wyrządzona została dodatkowo szkoda - jej naprawienia można żądać na zasadach ogólnych.

Czy tylko właściciel może żądać zakazu immisji?

Korzystanie z takiego powództwa może mieć miejsce także w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości.

Pamiętaj, że:

• W przypadku dokonania zabudowy, która zakłócałaby korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, nie ma znaczenia okoliczność, że zabudowa odbywa się zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na taką budowę,

• Najpierw zawsze warto porozmawiać z sąsiadem w celu usunięcia zakłóceń. Droga sądowa powinna być ostatecznością

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Udostępnij

Tweet

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Masz inne pytanie do prawnika?

ZAPYTAJ ONLINE

Komentarze

• artur 2018-12-01 17:16:07

  witam na budynku malej wspolnoty zamontowano klimatyzatory nielegalnie bez mojej zgody,hałas jejst niedozniesienia ,nie mozna spac -normalnie funkcjonowac? rozmowa z włascicielem sklepu nie dała efektu o naprawe , w gminie echo--- co dalej?mam nagranie wideo odnosnie głosnej pracy tych urzadzeń!

• Janina 2018-09-14 14:00:29

  Witam od około 3 lat zmagam się z Nadzorem Budowlanym bez efektu. Mieszkam w budynku 2rodzinnym na parterze. Mój sąsiad z I piętra zamontował na dachu podczas mojego pobytu w sanatorium solary. Nie pytał o zgodę. Cały system rur do swojej kotłowni sprowadził kominem . Po kontroli kominiarskiej otrzymał nakaz udrożnienia komina. Nie zrobił nic, zrobił mi awanturę. Ja zwróciłam się z pismem w tej kwestii do PINB, zrobiono kontrolę i decyzją nakazano udrożnienie komina. Po kilku dniach sąsiad przedstawił od tego samego kominiarz opinię, że wszystko jest zgodne z przepisami. Dolnośląski PINB tłumacząc się bałaganem w obiegu dokumentów, że opinię miał przed wydaniem decyzji tylko się zawieruszyła, uchylił tą decyzję. Nie pomogły żadne odwołania do PINB Wrocław wszystko jest dobrze, jest to pion techniczny, wygląda na to że ja się czepiam, jestem złośliwa. Na moje pytania zadane PINB kto kiedy i na jakiej podstawie przekształcił pion wentylacyjny w kominie na pion techniczny, i wgląd do tych dokumentów, jest milczenie. Nadmieniam jestem współwłaścicielem z większym udziałem. Kto bez mojej zgody bez powiadomienia mnie pozbawił mnie dostępu do części mojej własności nikt tego nie sprawdził, moim zdaniem jest to samowola budowlana, i jest na to przyzwolenie Nadzoru Budowlanego. Jestem na emeryturze nie mam pieniędzy, zdrowia na poprawę wentylacji w kotłowni proszę o pomoc pozdrawiam Janina.

• Janek 2017-04-09 12:47:58

  Mam śmietnik spółdzielni za płotem ludzie wysypują odpady i żywność ( nie tylko do kontenerów ) póżniej zwierzęta i bezdomni rozrzucają to po całym terenie . W moim ogrodzie ptaki , koty i gryzonie robią sobie jadłodajnię z bobliskiego śmietnika . Staram się sprzątać ale jest to syzyfowa praca. Co począć zgłoszenia do sanepidu , ochrony środowiska nie skutkują , a jeśli jest zapowiedziana kontrola tych instytucji to spółdzielnia robi wokół śmietniska sprzątanie i kontrolujący nic nie wykazują .

• Oli1 2012-07-18 11:15:38

  Mieszkam na przedmieściu, mój sąsiad uważa się za rolnika:) więc posiada świnie, kury , koty i pieska. Kury cały czas biegają po moim podwórku, mimo,że jest pozamykane i ogrodzone zawsze gdzieś się wcisną, za ogrodzeniem mam małą działkę z krzewami owocowymi tam kury pasą się non stop(rozkopują wszystko, jest to uciążliwe gdyż cały czas muszę po nich sprzątać, a sąsiad ostatnio wykrzyczał,że to ja zrobiałm tam śmietnik, w końcu to moja działka, to nawet gdyby to nie jego sprawa!), pies z kolei ugryzł moje dziecko ponieważ jest wypuszczany bez kagańca i smyczy na moją nieogrodzoną część działki( dziecko było na mojej zamkniętej i grodzonej działce, podeszło do ogrodzenia i piesek ugryzł. Nigdy nie dostałam zaświadczenia ,że pies był szczepiony, a sąsiadka na moje słowa,że ugryzł ciągle się głupio śmieje, a kiedy poszłam do lekarza z dzieckiem wyzwała mnie pod przychodnią,ze robię cyrk!Powtarza ,ze zaświadczenie ma ale nie pokarze! Kiedy kury maszeruję po mojej posesji i jest pozamykane sąsiad bez pytania przechodzi przez ogrodzenie i gania sobie kurki po moim podwórku niszcząc wszystko co stanie mu na drodze, A propos świnek kiedy wieczorem robimy sobie grilla sąsiad wyrzuca obornik,żeby umilić na kolację, nie wspomnę,że sam bez kontroli weterynarza zabija je co jakiś czas, nie wiem czy morze, widok i odgłosy są straszne! Co zrobić z kimś takim? Kilka lat temu kazał mi zamurować okno, które jest na jego stronę (oczywiście nie zrobiłam tego), a ostatnio kazał mi powycinać drzewa, które są przy ogrodzeniu bo mu czerpią ich korzenie z jego posesji. Co mam z nim zrobić? On chyba nie jest normalny! Nie wspomnę o tym,że opowiadają o mnie i mojej rodzinie rzeczy po całej okolicy, za które mogła bym im wytoczyć proces o zniesławienie. Co z tym zrobić?

• rmierzejewski 2012-06-17 13:05:21

  A co ja mam zrobić? sąsiad z dołu "emituje "nieprzyjemny zapach moczu i innych rzeczy, który czuć na klatce schodowej, a okien (jak oni mają otwarte - a jest to praktycznie przez cały dzień)od mojego mieszkania nie można otworzyć, bo momentalnie śmierdzi? Zapach ostatnio zaczął również przechodzić przez szyby wentylacyjne.Zarząd i administrator wspólnoty stwierdził, że panuje względny porządek, i że im tak bardzo nie śmierdzi (no fakt, oni mieszkają na 4 piętrze, a ja bezpośrednio nad Sąsiadem). Z sąsiadem nie można się dogadać, wręcz przeciwnie, jeszcze do tego wysuwa pewne groźby. A idzie lato i nawet miezkania nie będzie można przewietrzyć.

• ewik 2012-06-12 09:01:00

  A co ja mam zrobić? 1m od moich okien jest ciastkarnia(piekarnia)Piszę od 2lat po urzędach i nie ma żadnego skutku,bo dzięki znajomością i kombinacjom pozałatwiali sobie wszystkie zezwolenia.Z budynku gospodarczego mamy zakład cukierniczy.Od 19 do 14 następnego dnia mamy hałasy (w niedziele też) ,zapachy(ja to nazywam już odory)w całym domu,ogrodzie.Najgorzej jest w lecie .Otwierają wszystkie okna i drzwi w nocy i w dzień,bo im gorąco i wszystko to wlatuje nam do domu.Hałas był badany norna 40 a nam wyszło 39,6 a na zapachy nie ma normy .Dogadać się nie można,były próby-odp-zakład musi działać ,dziewczynkom gorąco,musza otwierać okna a oni mają na wszystko zezwolenia!!!!I co ja mam zrobić?

• Milka 2012-06-11 15:37:39

  Należy ustalić jakiej muzyki majsterklepka nie lubi i możliwie głośno i często puszczać mu ją między 6.00 do 22.00

• JNB 2012-06-10 20:55:06

  Niestety w przypadku działek wąskich np. bliżniacza zabudowa - utrapieniem są tzw. "majserklepki" mający krajzegi, heblarki - wręcz całe wyposażenia warsztatów stolarskich. Człowiek wraca zpracy - chceodpocząć po południu i nie może bo taki "sąsiad" warczy non stop do 21.30. Rozmowa zwykle kończy się, że mu można do 22.00 !!!!! A człowiek nie może skorzystać np. z tarasu, czy zaprosić znajomych. Taki typ nie hałasuje jedynie w niedzielę.