e-prawnik.pl Porady prawne

Immisje - czyli co zrobić, jeżeli sąsiad zakłóca korzystanie z mieszkania lub działki?

8.4.2015

Pomiędzy sąsiadami nieruchomości bardzo często dochodzi do napięć, które powodują, że mieszkanie w danych warunkach staje się uciążliwe. Spowodowane jest to niejednokrotnie tym, że właściciel określonego gruntu wykonuje pewne działania, których skutek odczuwalny jest w obrębie nieruchomości sąsiedniej np. wytwarzanie hałasu, przykrych zapachów, zanieczyszczanie powietrza, zakłócenia odbioru radiowego lub telewizyjnego.

Najczęściej dochodzi do konfliktów pomiędzy właścicielami nieruchomości znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Może się jednak zdarzyć i zdarza, że spokój zakłóca korzystanie z dalszej nieruchomości. Dlatego sąsiedztwo należy rozumieć szeroko, nie tylko bezpośrednie, ale także dalsze np. huta, znajdująca się 1 kilometr od twojej nieruchomości wytwarza opary, które znacznie przekraczają dopuszczalne normy.

Pogodzeniem interesów sąsiadów zajmuje się prawo sąsiedzkie. Jego istotą jest to, że normy w nim zawarte nakładają - we wzajemnym interesie - pewne obowiązki i ograniczenia.

Co to są immisje?

Właściciel nieruchomości może oddziaływać i oddziałuje na grunt sąsiedni. Takie oddziaływania nazywane jest mianem immisji. Takie działania - w przeciwieństwie do fizycznego wtargnięcia na grunt sąsiada - polegają na czynnościach dokonywanych na gruncie własnym, których skutki występują na gruncie sąsiednim. Fizyczne wtargnięcie na grunt sąsiada jest zawsze zakazane.

Pojęcie immisji nie jest pojęciem jednolitym. Skoro może dochodzić do różnych oddziaływań, to prawo musi jedne dopuścić, inne zaś - nadmiernie naruszające interes sąsiada - zakazać, aby w ten sposób eliminować, a przynajmniej minimalizować konflikty mogące powstać w stosunkach sąsiedzkich. Ustawodawca stara się znaleźć "złoty środek", który godziłby sprzeczne interesy poszczególnych właścicieli.

Jakie są rodzaje immisji?

Immisje mogą być:

  1. Bezpośrednie - polegają one na bezpośrednim skierowaniu jakichś substancji (np. ścieków, opadów) na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń. Wywołują więc skutek podobny jak fizyczna ingerencja i dlatego podobnie są zakazane;

  2. Pośrednie - polegają na pośrednim oddziaływaniu na grunt sąsiedni (np. wytwarzanie hałasów, pyłów, gazów, dymów, wstrząsów, fal elektromagnetycznych). Immisje pośrednie można podzielić na:

    • materialne - polegające na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii lub pewnych sił (np. hałasy, pyły);

    • niematerialne - polegające na oddziaływaniu tylko na sferę psychiki właściciela tej nieruchomości, poczucie bezpieczeństwa czy estetyki (np. obawa spowodowana zgromadzeniem na nieruchomości sąsiedniej dużej ilości materiałów łatwopalnych).

O ile immisje bezpośrednie są zakazane, o tyle immisje pośrednie są dozwolone, ponieważ powodujące je działania nie powodują ingerencji w cudzą własność. Istnieją tu jednak pewne ograniczenia.

Jakie zakłócenia korzystania z nieruchomości sąsiednich są zakazane?

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłóciły korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą od położenia nieruchomości (np. jeśli sąsiednia nieruchomością jest lokalna kotłownia to możemy w większym stopniu dopuścić się emisji dymu niż jeśli sąsiednią nieruchomością byłoby sanatorium dla chorych na astmę).

Należą tu takie działania, jak np. wytwarzania ciepła, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół. Tak więc dla oceny czy w danym przypadku określone działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej będzie zakazane czy też nie, decydować będzie zdrowy rozsądek - jeśli działanie to zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich w określonych warunkach ponad przeciętną miarę, to działanie takie nie będzie dopuszczalne. Ocena dokonywana jest przez sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących teren, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osoby zainteresowanej.

Co zrobić, jeżeli sąsiad dokonuje zakazanych działań?

W razie immisji przekraczających dopuszczalną miarę, właściciel może wytoczyć powództwo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Jeżeli takim działanie wyrządzona została dodatkowo szkoda - jej naprawienia można żądać na zasadach ogólnych.

Czy tylko właściciel może żądać zakazu immisji?

Korzystanie z takiego powództwa może mieć miejsce także w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości.

Pamiętaj, że:

  • W przypadku dokonania zabudowy, która zakłócałaby korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, nie ma znaczenia okoliczność, że zabudowa odbywa się zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na taką budowę,

  • Najpierw zawsze warto porozmawiać z sąsiadem w celu usunięcia zakłóceń. Droga sądowa powinna być ostatecznością

Podstawa prawna:

Potrzebujesz porady prawnej?