Spis treści
- Podstawowe zasady sytuowania budynków
- Wyjątki od zasad odległości
- Szczególne przepisy dla zabudowy jednorodzinnej
- Nowe przepisy dla budynków wielorodzinnych
- Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych
- Konsekwencje sytuowania w granicy
- Kiedy budowa w granicy jest uzasadniona
- Najważniejsze tezy z orzecznictwa
Podstawowe zasady sytuowania budynków na działce
Zgodnie z aktualnymi przepisami warunków technicznych, które obowiązują od sierpnia 2024 roku, budynek na działce budowlanej należy sytuować w określonej odległości od granicy działki. Te minimalne odległości zostały uaktualnione i różnią się w zależności od typu budynku i jego orientacji względem granicy.
Ściana z oknami lub drzwiami
4 metry - minimalna odległość dla budynków zwróconych ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki.
Ściana bez okien lub drzwi
3 metry - minimalna odległość dla budynków zwróconych ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy.
Nowe przepisy dla budynków wielorodzinnych
Od 1 sierpnia 2024 roku wprowadzono dodatkowe wymagania dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne - muszą być sytuowane w odległości minimum 5 metrów od granicy działki, niezależnie od rodzaju ściany.
Wyjątki od podstawowych zasad odległości
Prawo budowlane przewiduje kilka sytuacji, w których można odstąpić od standardowych wymogów odległościowych. Najważniejsze z nich to:
Budynek zwrócony ścianą bez okien lub drzwi można sytuować w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli będzie przylegał całą długością ściany do budynku istniejącego na sąsiedniej działce, pod warunkiem zgodności wysokości z planem miejscowym lub decyzją WZ.
Od 15 sierpnia 2024 roku możliwe jest zmniejszenie odległości do 3 m (zamiast 4 m) dla budynków ze ścianą z oknami, jeśli ściana jest usytuowana nierownoległe do granicy i krawędź okna/drzwi znajduje się minimum 4 m od granicy.
Szczególne przepisy dla zabudowy jednorodzinnej
Zabudowa jednorodzinna ma bardziej elastyczne przepisy, które uwzględniają specyfikę tego rodzaju budownictwa:
Wąskie działki (szerokość do 16 m)
- Można sytuować budynek ścianą bez okien lub drzwi bezpośrednio przy granicy lub w odległości minimum 1,5 m
- Dotyczy to działek o szerokości 16 metrów lub mniejszej
- Pozwala to na lepsze wykorzystanie ograniczonej przestrzeni
Rozbudowa istniejących budynków
Możliwa jest rozbudowa budynku usytuowanego bliżej granicy niż wymagane minimum, jeśli w pasie 3 m wzdłuż granicy zachowane zostaną dotychczasowe wymiary.
Budynki gospodarcze i garaże
Budynki o długości poniżej 5,5 m i wysokości poniżej 3 m można sytuować bezpośrednio przy granicy, jeśli są zwrócone ścianą bez okien.
Nowe przepisy dla budynków wielorodzinnych
Najważniejszą zmianą wprowadzoną w 2024 roku są zaostrzone wymogi dla wysokich budynków mieszkalnych wielorodzinnych:
Budynki powyżej 4 kondygnacji
Budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad 4 kondygnacje nadziemne muszą być sytuowane w odległości minimum 5 metrów od granicy działki, bez względu na to, czy ściana ma okna czy nie.
- Zwiększa bezpieczeństwo pożarowe
- Zapewnia lepszy dostęp służbom ratunkowym
Wyjątki dla zabudowy przylegającej
Nawet wysokie budynki wielorodzinne można sytuować przy granicy, jeśli przylegają do istniejącego budynku na sąsiedniej działce, pod warunkiem zgodności z planem miejscowym.
Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych
Zgodnie z art. 9 ustawy Prawo budowlane, w przypadkach szczególnie uzasadnionych możliwe są odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, w tym od wymogów dotyczących odległości od granicy działki.
Warunki udzielenia odstępstwa
- Nie może powodować zagrożenia życia lub bezpieczeństwa mienia
- Nie może ograniczać dostępności dla osób niepełnosprawnych (budynki publiczne i wielorodzinne)
- Nie powinno pogarszać warunków zdrowotno-sanitarnych
- Muszą być spełnione określone warunki zamienne
Konsekwencje sytuowania budynku w granicy działki
Decyzja o sytuowaniu budynku bezpośrednio przy granicy działki niesie ze sobą określone konsekwencje prawne i praktyczne:
Zwolnienie z niektórych wymogów
Nie stosuje się wówczas norm dotyczących odległości okapu, gzymsu, balkonu, tarasu czy schodów zewnętrznych od granicy (minimum 1,5 m).
Obszar oddziaływania
Sąsiednia działka zostaje objęta obszarem oddziaływania inwestycji, co czyni właściciela sąsiedniej działki stroną postępowania o pozwolenie na budowę.
Kiedy sytuowanie budynku w granicy działki jest uzasadnione?
Budowa w granicy działki stanowi daleko idącą ingerencję w prawo własności właścicieli sąsiedniej działki. Dlatego powinna być rozwiązaniem ostatecznym, które wymaga szczególnego uzasadnienia.
Organ musi stwierdzić, że inne usytuowanie budynku na działce nie jest możliwe ze względu na jej parametry lub inne ograniczenia.
Konieczna jest własna ocena organu, czy interes inwestora przeważa nad interesami właścicieli sąsiedniej działki.
Organ powinien przeanalizować wielkość działki i możliwości usytuowania budynku zgodnie ze standardowymi przepisami.
Najważniejsze tezy z orzecznictwa
Obowiązek rzetelnego uzasadnienia
"Obowiązkiem organu udzielającego pozwolenia na budowę obiektu sytuowanego w zbliżeniu do granicy lub też bezpośrednio w granicy jest rzetelne ustalenie okoliczności uzasadniających niezachowanie wymogu określonej odległości od granicy działki i należyte przedstawienie ich w uzasadnieniu decyzji."
WSA w Łodzi, wyrok z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 902/09
Pierwszeństwo dostosowania inwestycji
"To nie działkę i stosowne przepisy dopasowujemy do planowanego zamierzenia inwestycyjnego, lecz planowaną inwestycję orientujemy względem możliwości jej zlokalizowania na działce. Dopiero gdy wielkość działki uniemożliwia jakąkolwiek zabudowę z zachowaniem przewidzianych odległości od granic, możliwe jest odstąpienie od tych wymogów."
WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1210/09
| Sytuacja | Minimalna odległość | Podstawa prawna | Dodatkowe warunki |
|---|---|---|---|
| Ściana z oknami/drzwiami | 4 m | § 12 ust. 1 pkt 1 | Standardowy wymóg |
| Ściana bez okien/drzwi | 3 m | § 12 ust. 1 pkt 2 | Standardowy wymóg |
| Budynek wielorodzinny >4 kondygnacji | 5 m | § 12 ust. 1 pkt 3,4 | Nowe przepisy od 2024 |
| Wąska działka (?16 m) | 1,5 m lub 0 m | § 12 ust. 4 | Tylko zabudowa jednorodzinna |
| Budynek gospodarczy (<5,5 m) | 1,5 m lub 0 m | § 12 ust. 5 | Max 3 m wysokości |
Podsumowanie - najważniejsze informacje
- Podstawowe odległości to 3 m (bez okien) i 4 m (z oknami)
- Budynki wielorodzinne >4 kondygnacji wymagają 5 m odległości
- Budowa w granicy wymaga szczególnego uzasadnienia
- Nowe przepisy od 2024 roku ułatwiają budowę na działkach o nietypowym kształcie
- Wąskie działki (16 m) mają bardziej elastyczne przepisy