Zasada sytuowania budynku w pewnej odległości w granicy działki
Co do zasady, jeżeli z przepisów odrębnych (w tym przeciwpożarowych) nie wynika nic innego, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
- 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Sytuacje, w których dopuszczalne jest sytuowanie budynku w granicy działki
Można określić następujące wyjątki od tej zasady:
- Sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
- W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3 m., lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
- W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
- W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż odpowiednio 4 (w przypadku zwrócenia w stronę granicy ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi) lub 3 metry (w przypadku zwrócenia w stronę granicy ściany bez takich otworów) od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
- W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.
Ponadto, zgodnie z art. 9 ustawy prawo budowlane, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych oraz nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. Stąd przedmiotem odstępstwa może być również norma nakazująca sytuowanie budynku w pewnej określonej odległości od granicy działki
Konsekwencje usytuowania budynku w granicy działki
Sytuowanie budynku w granicy ma tę konsekwencję, że nie stosuje się wówczas normy nakazującej sytuowanie okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa w odległości co najmniej 1,5 m. od granicy działki czy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej w odległości 4 metrów od granicy.
Kolejną konsekwencją usytuowania budynku jest także objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania, co powoduje, że właściciel sąsiedniej działki jest niejako ex lege stroną postępowania o pozwoleniu na budowę.
Kiedy sytuowanie budynku w granicy działki jest uzasadnione?
Należy także pamiętać, że usytuowanie budynku w granicy stanowi usytuowanie w najdalej idącym stopniu ingerujące w prawo własności właścicieli działki sąsiedniej. Stąd usytuowanie inwestycji budowlanej w granicy bądź na podstawie dopuszczalnych w przepisach techniczo-budowlanych odstępstw, bądź w wyniku odstępstwa od tych norm wydanego na zasadzie art. 9 ustawy prawo budowlane, powinno być rozwiązaniem ostatecznym, które zawsze należy szczególnie uzasadnić. Dla zachowania wymogu rzetelnego ustalenia okoliczności uzasadniających niezachowanie wymogów nakazujących sytuowanie budynku w określonej odległości od granicy i należytego jego uzasadnienia konieczne jest, wedle orzecznictwa:
- stwierdzenie, iż inne usytuowane przedmiotowego obiektu budowlanego nie jest możliwe (WSA w Szczecinie w wyroku z 24 listopada 2009r., sygn. akt II SA/Sz 678/09).
- własna ocena organu co do tego, czy i jakie względy przemawiały za tym, aby przedłożyć interes inwestora nad interesami właścicieli sąsiedniej działki, a także przeprowadzenie analizy wykazującej, że organy orzekające w sprawie miały na uwadze wyjątkowy charakter dyspozycji § 12 ust. 3 (Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Go 693/07)
- poddanie analizie kwestii wielkości działki inwestora i możliwości usytuowania budynku w odległości zgodnej z przepisami. Organ winien kwestie usytuowania budynku w granicy działki skarżącego rozważyć w kontekście ograniczeń, które wynikają z treści przepisu art. 5 ust.1 prawa budowlanego, art. 140 i art. 144 k.c." (Wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 lutego 2009r., sygn. akt VIII SA/Wa 530/08, zob. też wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 794/05, Lex Polonica nr 1556754, a także powołany poniżej wyrok NSA z 16 listopada 2004r.)
Tezy z orzecznictwa:
- „obowiązkiem organu udzielającego pozwolenia na budowę obiektu sytuowanego w zbliżeniu do granicy lub też bezpośrednio w granicy jest zatem rzetelne ustalenie okoliczności uzasadniających niezachowanie wymogu, określonego w § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia (trzymetrowej odległości od granicy działki) i należyte przedstawienie ich w uzasadnieniu decyzji"(Wyrok WSA w Łodzi z 12 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 902/09)
- „To nie działkę i stosowne przepisy dopasowujemy do planowanego zamierzenia inwestycyjnego, lecz planowaną inwestycję (jej wielkość, szerokość, długość) orientujemy względem możliwości jej zlokalizowania na działce. Dopiero, gdy wielkość działki uniemożliwia jakąkolwiek jej zabudowę z zachowaniem prawem przewidzianych odległości od jej granic, możliwe jest odstąpienie od odległości wskazanych w § 12 ust. 1 i zastosowanie ust.3 pkt 2 § 12 cyt. Rozporządzenia"(sygn. akt II SA/Kr 1210/09)
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.);
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.).