e-prawnik.pl poradnik prawa

A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Współwłasność to sytuacja, gdy prawo własności jednej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie jednocześnie. Taka sytuacja może zaistnieć z wielu powodów, np. jeśli kilka osób kupi wspólnie jedną rzecz albo odziedziczy spadek.2 O współwłasności możemy mówić dopiero, gdy osobom przysługuje prawo do rzeczy w całości, a nie do jej poszczególnych, odrębnych części. W polskim prawie mamy dwa rodzaje współwłasności:

  1. współwłasność łączną

  2. współwłasność w częściach ułamkowych (zwykłą).

Kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością łączną?

Współwłasność łączna jest szczególnym rodzajem współwłasności i powstaje tylko w przypadkach określonych przez prawo. Taki charakter ma na przykład współwłasność majątku małżonków lub wspólników spółki cywilnej. Do niej stosuje się szczególne przepisy, natomiast nasze rozważania dotyczyć będą współwłasności zwykłej.

Kiedy mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową?

We wszystkich innych przypadkach mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych (zwykłą), czyli taką w której zakres uprawnień każdego ze współwłaścicieli wobec rzeczy jest określony ułamkiem (udział).

Przedmiotem wspólnej własności mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości, a oprócz tego także prawa (np. wspólne prawo użytkowania wieczystego).

Współwłasność jest z reguły stanem przejściowym i może być zakończona w każdej chwili przez porozumienie osób uprawnionych albo przez sąd.

Jakie uprawnienia posiada współwłaściciel rzeczy?

  1. Prawo rozporządzania udziałem. Przysługujące współwłaścicielowi prawo do rzeczy jest wyrażone określoną częścią ułamkową (udział), którą współwłaściciel może swobodnie rozporządzać. Oznacza to między innymi, że może swój udział sprzedać innej osobie, bez uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli, a nawet bez ich wiedzy. Nabywca udziału w jego miejsce stanie się współwłaścicielem.
  2. Prawo do zarządzania rzeczą wspólną. Uprawnienie do podejmowania decyzji i czynności odnoszących się do rzeczy wspólnej (zarząd) przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Jego realizacja zależy jednak od charakteru konkretnej czynności. W sprawach zwykłego zarządu (bieżące sprawy dotyczące rzeczy) decyzje podejmuje większość współwłaścicieli (w proporcji do udziałów, a nie do liczby osób). W czynnościach przekraczających zwykły zarząd (np. sprzedaż, zastawienie przedmiotu) potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Często zdarza się, że współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, czy jakaś czynność jest potrzebna, wtedy mają prawo żądać rozstrzygnięcia sądu. W przypadku czynności zwykłego zarządu do sądu może się zwrócić każdy współwłaściciel, w pozostałych - współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów. Sąd ma prawo, na żądanie choćby jednego współwłaściciela, powołać zarządcę rzeczy, jeśli istnieją poważne kłopoty ze wspólnym zarządzaniem rzeczą.
  3. Prawo do korzystania z rzeczy. Współwłaściciel ma prawo korzystać z całej rzeczy (tj. używać jej), a także pobierać pożytki jakie ona przynosi (np. część czynszu za wynajęcie lokalu, owoce ze wspólnego sadu), ale musi mieć na względzie, że to samo uprawnienie przysługuje innym współwłaścicielom. Często także w tej kwestii właściciele nie mogą się porozumieć i np. jeden z nich rzecz zabiera i nie pozwala z niej korzystać pozostałym. Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta np. z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Tutaj również każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo wystąpienia do sądu z wnioskiem o określenie sposobu korzystania z rzeczy. Ten sposób może polegać na wydzieleniu oznaczonych części rzeczy do wyłącznego użytku poszczególnych osób albo na tym, że współwłaściciele mogą jej używać w wyznaczonym czasie. Wszystkie pożytki jakie rzecz przynosi są dzielone pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów
  4. Prawo żądania zniesienia współwłasności. Współwłasność stwarza wiele problemów, dlatego każdy ze współwłaścicieli może zawsze żądać zakończenia tego stanu rzeczy (zniesienie współwłasności). Umowa współwłaścicieli, albo sąd (na wniosek jednego z uprawnionych) określają wtedy jak rzecz zostanie podzielona. Jeśli możliwe jest jej podzielenie między wszystkich tak, aby jej nie zniszczyć lub żeby nie straciła na wartości - dokonuje się podziału rzeczy na tyle części, ilu jest uprawnionych. Gdy rzecz jest niepodzielna, można ją przyznać jednemu współwłaścicielowi, który ma obowiązek zapłacić pozostałym za ich udział w rzeczy. Ostatecznością jest sprzedaż i podział ceny między uprawnionych. Umowa może wyłączyć uprawnienie żądania zniesienia współwłasności, ale tylko na 5 lat.

Pamiętaj, że:

  • Współwłaściciel nie może zawrzeć umowy sprzedaży całej rzeczy w imieniu pozostałych uprawnionych, jeśli nie został przez nich do tego upoważniony. Wobec osób trzecich nie jest on przedstawicielem pozostałych,
  • Jeśli w umowie przekazano zarządzanie rzeczą jednemu ze współwłaścicieli, należy mu się wynagrodzenie od pozostałych za wykonane czynności,
  • Każdy ze współwłaścicieli może samodzielnie dokonywać takich czynności, które służą zachowaniu wspólnego prawa (np. wystąpienie do sądu o wydanie rzeczy przeciw osobie innej niż współwłaściciel). Nie ma też znaczenia czy dana czynność należy do kategorii czynności zwykłego zarządu, czy też przekraczających zwykły zarząd.
  • Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego - w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).
Udostępnij

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • agnieszka 2020-10-04 19:07:30

    witam posiadam spadek po mamie w 1/4 części. po 1/4 ma moja siostra i brat. tata pa połowę plus 1/4 po zonie. czy tata może przepisać swoja cześć na druga swoja żonę bez zgody reszty współwłaścicieli. powiem ze z tata nie idzie się dogadać . proszę o radę

  • współwłaściciel 2020-04-19 08:36:18

    jestem współwłaścicielem posesji w 1/4. Sąsiedzi porozgradzali posesję po swojemu płotami, płotkami, krzakami. Ich krewni utrudniają mi dojazd do garażu, dojście do ogródka. Cała klatka schodowa zniszczona, zawalona rupieciami, śmieciami, śmierdzi (mieszkam na parterze), Niszczą wszystko, są złośliwi (pozostawiają otwarte drzwi do piwnicy, niszczą ogrodzenie itp.). Zero reakcji ze strony prezesa wspólnoty. Czy tylko przez sąd mogę wyegzekwować swoje prawa?

  • Renek 2020-03-03 20:56:07

    Witam.mam na wspolwlasnosc pole o pów. 3ha z wujkiem.2/3 jest jego a 1/3 moja. Od 20 lat je użytkuje. Teraz Wujek chce to sprzedać. Zaznaczam że jego reszta pola powyżej 5 ha leży od 15 lat ugorem bo nie chciał robić ani dać w dzierżawę. Teraz wszystko chce sprzedać łącznie z tym co ja użytkuje bo jedynie ten kawałek jest zadbany. Czy ja mam jakieś szanse przejąć jego część bez żadnej spłaty? O czywiscie chodzi mi o te 3 ha o które dbam 20 lat.

  • krystyna 2020-02-24 15:20:15

    jesteśmy z mezem wlascicielami mieszkania natomiast klatka shodowa strych piwnica ipodworko stanowi wsolwlasnosc z sąsiadem który jest wlascicielem mieszkania na parterze chcemy podlaczyc gaz do swojego mieszkania niestety sąsiad nie wyraza zgody co możemy zrobic

  • Rafał 2019-07-28 20:57:34

    Witam. Planuję założyć wspólnie z kolegą firmę produkcyjną w podziale 50 na 50% udziałów. Problem w tym, że kolega jest już wspówłaścicielem firmy produkcyjnej zajmującej się tym samym co nasza (jeszcze nie założona), czyli jest wspówłaścicielem firmy konkurencyjnej i posiada w niej w udział 49%. I pytanie, czy mimo tej niedogodności kolega może być wspowłaścicielem dwóch konkurencyjnych firm? I czy taka firma w ktorej posiada udziały 49% nie wytoczy mu jakiegoś procesu? Czy to stanowi problem, jeśli tak czy można to jakoś ominąć?

  • Marcin 2019-07-08 14:40:44

    Mam pytanie. Mam dzialke ale.nie mam wyznaczonego dojazdu, potrzebuje uzyskac przejazd do drogi publicznej, ktora dzieli dzialka o szerokosci 2m ktora ma 13wlascicieli z tego 5 zmaralo :). Czy wystarczy ze jeden ze wspolwlascicieli pozwoli mi na przejazd czy musza wszyscy. Sa jakies pomysly ? (chcialem to zrobic przez sad ale kazal mi znalezc osoby dziedziczace po 5 zmarlych). Reszta wspolwlascicieli jest nadyraz zlosliwa i nic nie chca pomoc oprocz 1.

  • ela 2019-06-21 10:08:56

    Dzień dobry, W 1/7 jestem właścicielem drogi dojazdowe do posesji. W odległości około 15 metrów od mojego domu jeden z ze współwłaścicieli urządził sobie zaplecze sklepu spożywczego. Samochody dostawcze kilka lub kilkanaście razy dziennie na wspólnej drodze rozładowują towary uporczywie zakłuca spokój. Pragnę nadmienić iż sklep posiada główny dojazd bezpośrednio od drogi wojewódzkiej. Bardzo proszę o radę co ja mogę w tej sytuacji.

  • Monika 2019-01-02 22:45:07

    Witam, moja mama mieszka w domu w którym mieszkała jej mama, moja babcia, i jej siostra. okazuje się ze właścicielami tego domu są po połowie (nie ma prawnego podziału, podzieliły się miedzy sobą)właśnie moja babcia i jej siostra, które już nie żyją. w jednej części domu zamieszkuje moja mama, natomiast w drugą cześć domu dzieci siostry babci wynajęli jakimś ludziom. Czy mogą wynajmować cześć domu skoro do jest prawnie nie podzielony? Ponadto dom stoi na działce która też jest nie podzielona a z własnością jest jak wyżej. Czy do wynajęcia tego domu i działki nie jest potrzebna zgoda mojej mamy która dziedziczy zarówno cześć domu jak i działki po matce.?

  • Magda 2015-04-29 12:37:18

    Dzień dobry, Odziedziczyłam działkę budowlaną po babci. W rejestrze gruntów zapisane jest tak: Właściciel, podmiot grupowy, udział 1/1 i dalej wymienione są osoby i poszczególne numery działek (tych działek jest 12) Nastęnie jest oznaczenie: Użytkownik,podmiot grupy, udział 1/1 i wymienione jest nazwiko mojej babci i jej siostry oraz zapis: władanie dotyczy działki nr 30 spadek po........ dziedziczy i tu moje nazwisko Posiadam akt notarialny zakupu tej ziemi przez babcię i jej siostrę. Na potrzeby sprawy zasiedzenia ustaliłam że 10 osób z 12 nie żyją (mam odpisy aktów zgonu), nie zostały do gminy dostarczone żadne akta ze spraw spadkowych tych osób - widnieją osoby zmarłe. Teraz otrzymałam zgodę na budowę domu na tej działce i muszę złożyć wniosek o wycięcie dwóch drzew. Czy na wniosku wystarczy zgoda siostry babci jako osoby która jest użytkownikiem działki nr 30 wraz ze mną? Czy wszystkich osób które są wymienione jako podmiot grupowy? Jeśli tak czy mogę załączyć akta zgonów tych osób ktore nie żyją i wziąć podpisy osób które żyją? Czy to nie urzędnik ma obowiązek ustalić stan faktyczny? W jaki sposób mogę z tego wybrnąć? W jaki sposób mogę ustalic czy drzewo mogę wyciać bez zezwolenia (ile ma lat) bo to nie są bardzo stare drzewa.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika