Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

3.7.2025

Spis treści

Wprowadzenie do zarządu rzeczą wspólną

Współwłasność nieruchomości lub innych rzeczy wiąże się z szeregiem wyzwań prawnych, szczególnie w zakresie zarządzania wspólnym majątkiem. Każdy współwłaściciel musi znać swoje prawa i obowiązki, aby uniknąć konfliktów oraz problemów prawnych. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między czynnościami zwykłego zarządu a tymi, które przekraczają jego zakres.

Najważniejsze informacje

  • Zarząd rzeczą wspólną dzieli się na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd
  • Różne rodzaje czynności wymagają różnej zgody współwłaścicieli
  • Ocena charakteru czynności zależy od konkretnych okoliczności
  • Brak właściwej zgody skutkuje nieważnością czynności prawnej

Zgodnie z art. 200 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. To współdziałanie wymaga podejmowania wspólnych decyzji dotyczących przedsiębieranych czynności, co może z kolei ujawnić kolizję interesów między współwłaścicielami.

Czynności zwykłego zarządu - definicja i przykłady

Czynności zwykłego zarządu to działania polegające na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Definicja ta, wypracowana przez doktrynę i orzecznictwo, obejmuje szeroki katalog czynności o rutynowym charakterze.

Przykłady czynności zwykłego zarządu

Konserwacja i utrzymanie

Bieżące naprawy, konserwacja urządzeń, malowanie, drobne remonty niewymagające pozwoleń budowlanych

Administracja

Zawieranie umów związanych z zarządem (w zależności od ich przedmiotu), opłacanie rachunków, ubezpieczenie mienia, prowadzenie ksiąg rachunkowych

Pobieranie pożytków

Sprzedaż płodów rolnych, pobieranie czynszów, zarządzanie dochodami z nieruchomości

Ochrona prawna

Wytaczanie powództw o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, windykacja należności z tytułu najmu

Ważne

Ocena czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie nie może być rozpatrywana abstrakcyjnie. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy wszystkich okoliczności, w tym rodzaju rzeczy wspólnej, jej przeznaczenia oraz charakteru przedsiębranej czynności.

Wymogi prawne dla czynności zwykłego zarządu

Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość tę należy rozpatrywać wyłącznie z punktu widzenia wielkości udziału w rzeczy wspólnej, a nie liczby osób.

1
Ustalenie charakteru czynności Najpierw należy określić, czy planowana czynność mieści się w zakresie zwykłego zarządu czy go przekracza.
2
Obliczenie większości Większość liczona jest według udziałów w rzeczy wspólnej, nie według liczby współwłaścicieli.
3
Uzyskanie zgody Jeden współwłaściciel może dokonać czynności po uzyskaniu zgody większości lub sam, jeśli ma większość udziałów.
4
Alternatywa sądowa W przypadku braku zgody większości można wystąpić do sądu o upoważnienie (art. 201 k.c.).

Przykłady praktyczne większości

Przypadki typowe

  • Jeden współwłaściciel z 60% udziałów - może samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu
  • Dwóch współwłaścicieli po 50% - potrzebna zgoda obydwu
  • Trzech współwłaścicieli: 40%, 35%, 25% - potrzebna zgoda dwóch pierwszych (łącznie 75%)

Skutki braku zgody

Brak zgody większości powoduje, że czynność prawna jest nieważna. Nie ma możliwości jej konwalidacji poprzez późniejsze wyrażenie zgody przez pozostałych współwłaścicieli.

Czynności przekraczające zwykły zarząd

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to działania o fundamentalnym znaczeniu dla rzeczy wspólnej, które mogą wpłynąć na jej istotę, przeznaczenie lub wartość. Katalog tych czynności nie jest zamknięty i wymaga każdorazowej oceny w konkretnych okolicznościach.

Rodzaje czynności przekraczających zwykły zarząd

Rozporządzenia rzeczą

Sprzedaż, darowizna, zamiana, ustanowienie hipoteki, użytkowania wieczystego lub służebności

Zmiana przeznaczenia

Przebudowa mieszkania na lokal użytkowy, zmiana sposobu gospodarowania gruntami rolnymi

Inwestycje kapitałowe

Budowa nowych obiektów, rozbudowa, nadbudowa, modernizacja wymagająca znacznych nakładów

Długoterminowe zobowiązania

Umowy najmu na długie okresy (np. 10 lat), kredyty hipoteczne, umowy dzierżawy długoterminowej

Orzecznictwo w zakresie czynności przekraczających

Według ustalonego orzecznictwa, następujące działania uznaje się za przekraczające zwykły zarząd:

  • Budowa nowego obiektu budowlanego na nieruchomości wspólnej
  • Rozbudowa istniejących obiektów budowlanych
  • Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem
  • Zawarcie długoterminowej umowy dzierżawy (powyżej 10 lat)
  • Połączenie nieruchomości

Wymogi prawne dla czynności przekraczających zwykły zarząd

Art. 199 zd. pierwsze Kodeksu cywilnego stanowi jednoznacznie: do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Wymogi ustawowe

Kluczowe zasady

  • Zgoda wszystkich - wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli
  • Forma zgody - może być wyrażona w dowolnej formie, chyba że ustawa wymaga formy szczególnej
  • Nieważność - brak zgody wszystkich skutkuje bezwzględną nieważnością czynności
  • Brak konwalidacji - niemożliwe jest późniejsze potwierdzenie ważności czynności

Procedura sądowa

W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli istnieje możliwość wystąpienia do sądu. Zgodnie z art. 199 zd. drugie k.c., współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

1
Warunki wstępne Wnioskodawcy muszą posiadać co najmniej 50% udziałów w rzeczy wspólnej.
2
Przesłanki merytoryczne Sąd bada cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
3
Kryteria oceny Czynność musi być gospodarczo użyteczna i służyć korzystnie wszystkim współwłaścicielom.
4
Orzeczenie sądu Sąd wydaje postanowienie zezwalające lub odmawiające zgody na dokonanie czynności.

Najnowsze orzecznictwo i przykłady praktyczne

Orzeczenia dotyczące zwykłego zarządu

Wyrok SN z 2016 roku (III CSK 394/15)

Złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości wspólnej stanowi czynność zwykłego zarządu, wymagającą zgody większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody możliwe jest połączenie wniosku o sądowe upoważnienie z wnioskiem o ustanowienie służebności.

Przykłady praktyczne z orzecznictwa

Instalacje techniczne

Zwykły zarząd: Instalowanie kanalizacji sanitarnej na nieruchomości służącej jako wspólna droga w celu zwiększenia użyteczności (uchwała SN III CZP 18/2002)

Działania budowlane

Przekraczające: Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub zastępującego orzeczenia sądu (NSA IV SA 33/90)

Umowy najmu

Zwykły zarząd: Typowe umowy najmu lokali. Przekraczające: Dzierżawa gruntów rolnych na 10 lat (SA Poznań I ACa 611/2005)

Działania ochronne

Zwykły zarząd: Wytaczanie powództw o ochronę własności, windykacja czynszów najmu, dochodzenie odszkodowań z ubezpieczenia

Porady praktyczne dla współwłaścicieli

Jak unikać problemów prawnych

1
Ustal charakterystykę czynności Przed podjęciem jakiejkolwiek czynności dokładnie przeanalizuj jej charakter i możliwe skutki dla rzeczy wspólnej.
2
Uzyskaj właściwą zgodę Zawsze upewnij się, że masz odpowiednią zgodę - większości dla zwykłego zarządu lub wszystkich dla czynności przekraczających.
3
Dokumentuj uzgodnienia Sporządzaj pisemne protokoły z ustaleń i decyzji, nawet jeśli prawo nie wymaga formy pisemnej.
4
Korzystaj z pomocy prawnej W wątpliwych przypadkach skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie rzeczowym.

Umowne modyfikacje zarządu

Współwłaściciele mogą modyfikować ustawowe zasady zarządu poprzez zawarcie odpowiedniej umowy. Umowa taka może:

  • Powierzyć zarząd jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej
  • Określić szczegółowe zasady podejmowania decyzji
  • Rozszerzyć katalog czynności wymagających jednomyślności
  • Wprowadzić procedury mediacyjne w przypadku sporów

Ważne dla praktyki

Umowa o zarządzie rzeczą wspólną wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, gdyż sama w sobie stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Nie wymaga ona szczególnej formy prawnej, ale zaleca się formę pisemną dla celów dowodowych.

Podsumowanie

Rozróżnienie między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd ma fundamentalne znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania współwłasności. Znajomość tych zasad pozwala uniknąć kosztownych błędów prawnych i konfliktów między współwłaścicielami.

Kluczowe wnioski

  • Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli (liczonej według udziałów)
  • Czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności wszystkich współwłaścicieli
  • Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny wszystkich okoliczności
  • Brak właściwej zgody skutkuje nieważnością czynności prawnej
  • Możliwe jest modyfikowanie zasad zarządu poprzez umowę między współwłaścicielami
  • W przypadku konfliktów możliwe jest wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie

Współwłaściciele powinni zawsze dążyć do jasnego określenia zasad współpracy i zarządzania wspólnym majątkiem. W przypadku wątpliwości co do charakteru planowanej czynności warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, co może zaoszczędzić wiele problemów w przyszłości.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Powiązane artykuły

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębniony bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym (...)

Jak założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością

Szczegółowy przewodnik jak założyć spółkę z o.o. w 2025 roku. Koszty, terminy, wymagane dokumenty i procedury krok po kroku - zarówno online przez S24 jak i tradycyjnie.

Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy. W myśl przyjętych (...)

Zakładanie spółki cywilnej - Kto i w jaki sposób może założyć spółkę cywilną?

Sprawdź jak założyć spółkę cywilną w 2025 roku. Poznaj wymagania, koszty, procedury rejestracji w CEIDG oraz zalety i wady tej formy działalności gospodarczej.

Jesteś właścicielem odrębnej własności lokalu? Sprawdź jakie uprawnienia względem wspólnoty ma zebranie właścicieli

Ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomości wspólnej, w której każdemu właścicielowi lokalu wyodrębnionego, a także właścicielowi lokali (...)

Prowadzenie spraw i reprezentacja spółki partnerskiej

Reguły dotyczące prowadzenia spraw spółki partnerskiej oraz jej reprezentacji należą do tych zagadnień, które z całą pewnością stanowią jej specyficzne cechy, odróżniające ją od innych. (...)

Wzajemna reprezentacja małżonków w przypadku przemijającej przeszkody

Zgodnie z art. 29 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w razie przemijającej przeszkody, która dotyczy jednego z małżonków pozostających we wspólnym pożyciu, drugi małżonek może za niego działać (...)

Konkubinat w Polsce 2025: Prawa, obowiązki i nowe przepisy o związkach partnerskich

Kompleksowy przewodnik po konkubinacie w Polsce. Prawa i obowiązki konkubentów, stosunki majątkowe, dziedziczenie oraz najnowsze informacje o planowanych związkach partnerskich 2025.

Jak napisać skargę na czynności komornika? Wzór, terminy i koszty

Dowiedz się jak napisać skargę na czynności komornika. Wzór pisma, terminy wniesienia, opłaty i praktyczne wskazówki. Kompletny poradnik krok po kroku.

Pełnomocnictwo a prokura?

Zarówno prokurent, jak i pełnomocnik działają w imieniu i ze skutkami dla reprezentowanego, swoim zachowaniem mogą wywołać skutki prawne bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Prokura jest szczególnym (...)