Ustanowienie odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokali w budynku powoduje powstanie z mocy prawa nieruchomoÅ›ci wspólnej, w której każdemu wÅ‚aÅ›cicielowi lokalu wyodrÄ™bnionego, a także wÅ‚aÅ›cicielowi lokali niewyodrÄ™bnionych przysÅ‚uguje stosowny udziaÅ‚. Nieruchomość wspólnÄ… stanowi grunt oraz części budynku i urzÄ…dzenia, które nie sÅ‚użą wyłącznie do użytku wÅ‚aÅ›cicieli lokali. UdziaÅ‚ w nieruchomoÅ›ci wspólnej jest tym wiÄ™kszy, im wiÄ™ksza jest powierzchnia lokalu wyodrÄ™bnionego. Wysokość udziaÅ‚u ma doniosÅ‚e znaczenie, ponieważ jego wielkość przesÄ…dza o zakresie praw, a także i obowiÄ…zków wÅ‚aÅ›ciciela w stosunku do nieruchomoÅ›ci wspólnej. Podstawowym prawem wÅ‚aÅ›ciciela wyodrÄ™bnionego lokalu jest prawo do korzystania z nieruchomoÅ›ci wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podstawowym obowiÄ…zkiem zaÅ› w stosunku do nieruchomoÅ›ci wspólnej jest ponoszenie wydatków zwiÄ…zanych z jej utrzymaniem oraz ponoszenie kosztów zwiÄ…zanych z jej zarzÄ…dem.
OgóÅ‚ wÅ‚aÅ›cicieli, których lokale wchodzÄ… w skÅ‚ad okreÅ›lonej nieruchomoÅ›ci, tworzy wspólnotÄ™ mieszkaniowÄ…. Wspólnota ta, jako jednostka organizacyjna może zaciÄ…gać zobowiÄ…zania, a także nabywać różne prawa. Należy jednak zaznaczyć, iż za zobowiÄ…zania dotyczÄ…ce nieruchomoÅ›ci wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczeÅ„, a każdy wÅ‚aÅ›ciciel lokalu w części odpowiadajÄ…cej jego udziaÅ‚owi w nieruchomoÅ›ci wspólnej. W zwiÄ…zku z faktem, iż wÅ‚aÅ›ciciele lokali partycypujÄ… również odpowiednio w nieruchomoÅ›ci wspólnej, nieruchomoÅ›ciÄ… tÄ… należy jakoÅ› zarzÄ…dzać. Jeżeli lokali w budynku jest wiÄ™cej niż 3, wspólnota jest obowiÄ…zanÄ… ustanowić jedno- lub kilkuosobowy zarzÄ…d, który bÄ™dzie prowadziÅ‚ politykÄ™ wspólnoty. Jeżeli jednak ilość lokali nie przekracza tej liczby, wówczas ustanowienie zarzÄ…du, jako odrÄ™bnego organu, jest fakultatywne. W razie braku wyodrÄ™bnionego zarzÄ…du, wspólnota sama dokonuje czynnoÅ›ci zwiÄ…zanych z utrzymaniem nieruchomoÅ›ci. Jeżeli jednak zarzÄ…d jest, podejmowanie decyzji w sprawach zarzÄ…du czÄ™sto nie leży jedynie w gestii wyodrÄ™bnionego zarzÄ…du, ale również wszystkich wÅ‚aÅ›cicieli
W jakich sytuacjach nie jest konieczne wypowiedzenie siÄ™ wszystkich czÅ‚onków wspólnoty?
Jeżeli wspólnota ustanowiÅ‚a zarzÄ…d, decyzje w prawach zwykÅ‚ych, bieżących, zwiÄ…zanych z utrzymaniem nieruchomoÅ›ci, o znaczeniu podstawowym zarzÄ…d takiej wspólnoty może podejmować samodzielnie, bez potrzeby odwoÅ‚ywania siÄ™ do stanowiska wÅ‚aÅ›cicieli w tej sprawie.
Właściciele w zasadzie nie mogą sprzeciwić się czynnościom zwykłego zarządu dokonanymi przez zarząd, mogą jednak:
- odwoÅ‚ać zarzÄ…d lub poszczególnych jego czÅ‚onków w każdej chwili na mocy uchwaÅ‚y,
- żądać ustanowienia przez sÄ…d zarzÄ…dcy przymusowego, jeżeli zarzÄ…d nie wykonuje swoich obowiÄ…zków lub narusza zasady prawidÅ‚owej gospodarki; uprawnienie do wystÄ…pienia do sÄ…du z takim żądaniem przysÅ‚uguje każdemu czÅ‚onkowi wspólnoty.
W jaki sposób wÅ‚aÅ›ciciele podejmujÄ… decyzje odnoÅ›nie nieruchomoÅ›ci wspólnej?
Na poczÄ…tku należy zaznaczyć, iż wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwaÅ‚y. UchwaÅ‚y takie zapadajÄ… bÄ…dź na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli bÄ…dź w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów przez zarzÄ…d. Istnieje tutaj duża dowolność, jednakże istniejÄ… sytuacje, kiedy prawo obliguje do podjÄ™cia decyzji wÅ‚aÅ›nie na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli. UchwaÅ‚a może być również wynikiem gÅ‚osów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów. UchwaÅ‚y zapadajÄ… wiÄ™kszoÅ›ciÄ… gÅ‚osów wÅ‚aÅ›cicieli lokali, liczonÄ… wedÅ‚ug wielkoÅ›ci udziaÅ‚ów. Taka jest zasada. WÅ‚aÅ›ciciele mogÄ… jednak postanowić w umowie ustanawiajÄ…cej odrÄ™bnÄ… wÅ‚asność lokalu albo w uchwale, w której wiÄ™kszość gÅ‚osów odpowiada wiÄ™kszoÅ›ci udziaÅ‚ów, że w okreÅ›lonej sprawie każdemu wÅ‚aÅ›cicielowi bÄ™dzie przypadaÅ‚ jeden gÅ‚os bez wzglÄ™du na wielkość udziaÅ‚u. Jeżeli jednak suma udziaÅ‚ów nie jest równa 1 albo wiÄ™kszość udziaÅ‚ów należy do wÅ‚aÅ›ciciela budynku, wówczas gÅ‚osowanie w konkretnej sprawie przy uwzglÄ™dnieniu, iż każdemu wÅ‚aÅ›cicielowi przypada jeden gÅ‚os, nastÄ…pi na każde żądanie wÅ‚aÅ›cicieli lokali posiadajÄ…cych łącznie co najmniej 1/5 udziaÅ‚ów w nieruchomoÅ›ci wspólnej.
Jeżeli uchwaÅ‚a zostaÅ‚a podjÄ™ta na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli, czÅ‚onkom wspólnoty nie dorÄ™cza siÄ™ jej postanowieÅ„. Jeżeli jednak uchwaÅ‚a zostaÅ‚a podjÄ™ta w wyniku indywidualnego zbierania gÅ‚osów przez zarzÄ…d, wówczas każdy wÅ‚aÅ›ciciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piÅ›mie.
Czy przeciwko uchwale właścicieli służą jakieś środki odwoławcze?
UchwaÅ‚a wÅ‚aÅ›cicieli nie jest ostatnim sÅ‚owem w zdaniu, przysÅ‚owiowÄ… kropkÄ… nad „i”.
UchwaÅ‚a taka może być bowiem zaskarżona do sÄ…du zarówno przez czÅ‚onka wspólnoty, jak i przez zarzÄ…d lub zarzÄ…dcÄ™. I tak:
- każdy wÅ‚aÅ›ciciel lokalu może zaskarżyć do sÄ…du uchwałę z powodu jej niezgodnoÅ›ci z przepisami prawnymi lub z umowÄ… wÅ‚aÅ›cicieli, albo jeżeli narusza ona zasady prawidÅ‚owego zarzÄ…dzania nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… lub w inny sposób narusza interesy wÅ‚aÅ›ciciela lokalu; powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej może być wniesione do sÄ…du w terminie 6 tygodni od dnia podjÄ™cia uchwaÅ‚y na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli albo od dnia powiadomienia wytaczajÄ…cego powództwo o treÅ›ci uchwaÅ‚y podjÄ™tej w trybie indywidualnego zbierania gÅ‚osów;
- zarzÄ…d lub zarzÄ…dca może wystÄ…pić do sÄ…du z wnioskiem o rozstrzygniÄ™cie, jeżeli nie zostaÅ‚a mu udzielona zgoda przez wiÄ™kszość wÅ‚aÅ›cicieli w sprawach, w których do podjÄ™cia czynnoÅ›ci niezbÄ™dne jest uzyskanie zgody tego gremium; sÄ…d orzeknie w sprawie majÄ…c na uwadze cel zamierzonej czynnoÅ›ci oraz interesy wszystkich wÅ‚aÅ›cicieli.
W jakich sprawach podejmowane sÄ… uchwaÅ‚y przez czÅ‚onków wspólnoty?
CzÅ‚onkowie wspólnoty wyrażajÄ… swoje stanowisko w uchwale w sprawach o wiÄ™kszej doniosÅ‚oÅ›ci. Należą do nich m.in. :
- udzielanie zgody na dokonywanie przez zarzÄ…d czynnoÅ›ci przekraczajÄ…cych zakres zwykÅ‚ego zarzÄ…du oraz udzielanie w uchwale peÅ‚nomocnictwa do dokonywania takich czynnoÅ›ci; do czynnoÅ›ci takich zaliczamy np. ustalanie wynagrodzenia dla czÅ‚onków zarzÄ…du, zmiana przeznaczenia części nieruchomoÅ›ci wspólnej lub dokonanie jej podziaÅ‚u, nabycie nieruchomoÅ›ci, nadbudowa lub przebudowa nieruchomoÅ›ci wspólnej, zgoda na zmianÄ™ wysokoÅ›ci udziaÅ‚ów w nieruchomoÅ›ci wspólnej;
- połączenie dwóch lokali stanowiÄ…ce odrÄ™bne nieruchomoÅ›ci w jednÄ… nieruchomość lub podziaÅ‚ lokalu;
- udzielenie zarządowi lub zarządcy absolutorium z prowadzonej przez niego działalności;
- uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… i opÅ‚at na pokrycie kosztów zarzÄ…du;
- zmiana sposobu zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… okreÅ›lonego w umowie o ustanowieniu odrÄ™bnej wÅ‚asnoÅ›ci lokalu albo w umowie zawartej już po wyodrÄ™bnieniu;
- zawieszenie w czynnoÅ›ciach lub odwoÅ‚anie zarzÄ…du albo poszczególnych jego czÅ‚onków.
W jaki sposób zwoÅ‚uje siÄ™ zebranie wÅ‚aÅ›cicieli?
Zebranie wÅ‚aÅ›cicieli jest organem, które rozpatruje sprawy zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…. Każdy czÅ‚onek wspólnoty ma zarazem prawo, jak i obowiÄ…zek wspóÅ‚dziaÅ‚ania w zarzÄ…dzie takÄ… nieruchomoÅ›ciÄ…. Realizacja tego prawa jest zagwarantowana m.in. przez możliwość wyrażenia swojego stanowiska na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli. Stanowisko wÅ‚aÅ›ciciel może również przedstawić w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów przez zarzÄ…d, jednakże nie zastÄ…pi to obrad, jakie odbywajÄ… siÄ™ wÅ‚aÅ›nie podczas zebrania. Niektóre sprawy mogÄ… być jednak rozpatrywane jedynie na zebraniach wÅ‚aÅ›cicieli. W kwestii zebraÅ„ obowiÄ…zujÄ… pewne reguÅ‚y:
- zarzÄ…d wspólnoty ma obowiÄ…zek co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku zwoÅ‚ać zebranie ogóÅ‚u wÅ‚aÅ›cicieli lokali,
- jeżeli zarzÄ…d w przewidzianym terminie nie zwoÅ‚a zebrania, wówczas coroczne zebranie ma prawo zwoÅ‚ać każdy z wÅ‚aÅ›cicieli,
- zarzÄ…d lub zarzÄ…dca nieruchomoÅ›ci wspólnej ma prawo zwoÅ‚ać zebranie wÅ‚aÅ›cicieli w każdym wypadku w jakim uzna to za potrzebne,
- zebranie wÅ‚aÅ›cicieli może zostać zwoÅ‚ane w każdym wypadku, na wniosek wÅ‚aÅ›cicieli dysponujÄ…cych co najmniej 1/10 udziaÅ‚ów w nieruchomoÅ›ci wspólnej,
- o zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli zarzÄ…d wspólnoty ma obowiÄ…zek powiadomić każdego wÅ‚aÅ›ciciela lokalu na piÅ›mie na tydzieÅ„ przed terminem zebrania,
- w zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzieÅ„, godzinÄ™, miejsce i porzÄ…dek obrad – ma to na celu zagwarantowanie każdemu z wÅ‚aÅ›cicieli możliwość wypowiedzenia siÄ™ co do spraw wspólnoty oraz przygotowania siÄ™ merytorycznie do rozważanych kwestii,
- jeżeli przedmiotem obrad ma być zamiana praw i obowiÄ…zków wÅ‚aÅ›cicieli lokali, w zawiadomieniu o zebraniu należy podać treść tych zmian.
Jakie sprawy rozpatruje zebranie właścicieli?
Zebranie wÅ‚aÅ›cicieli może obradować nad każdÄ… sprawÄ…. Jednakże w sprawach zwykÅ‚ego zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… zarzÄ…d wspólnoty nie musi odwoÅ‚ywać siÄ™ do stanowiska wÅ‚aÅ›cicieli w takich sprawach.
Niemniej jednak, jeżeli wspólnota sprzeciwia siÄ™ dokonaniu czynnoÅ›ci, chociażby i zwykÅ‚ego zarzÄ…du, powinien on siÄ™ do tej dyspozycji dostosować, a w razie czego wystÄ…pić do sÄ…du o rozstrzygniÄ™cie. Zebranie obraduje nad każdÄ… czynnoÅ›ciÄ… przekraczajÄ…cÄ… zakres zwykÅ‚ego zarzÄ…du. Jeżeli jednak chodzi o wyrażenie przez wÅ‚aÅ›cicieli zgody na dokonanie przez zarzÄ…d takiej czynnoÅ›ci, może siÄ™ to odbyć również na drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów. Tak podjÄ™ta uchwaÅ‚a musi być jednak na piÅ›mie dorÄ™czona każdemu wÅ‚aÅ›cicielowi lokalu. Pomimo możliwoÅ›ci decydowania w ten uproszczony sposób istniejÄ… sprawy, które muszÄ… znaleźć odbicie w obradach zebrania:
- uchwalanie rocznego planu gospodarczego zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… i opÅ‚at na pokrycie kosztów zarzÄ…du,
- ocena pracy zarzÄ…du lub zarzÄ…dcy nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…,
- rozpatrywanie sprawozdania zarządu z rocznej działalności,
- podjęcie uchwały w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium.
Pamiętaj, że:
- Każdy wÅ‚aÅ›ciciel lokalu ma prawo i obowiÄ…zek wspóÅ‚dziaÅ‚ać w zarzÄ…dzie nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…,
- Jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w budynku jest mniej niż 3, zarząd może być ustanowiony, jednakże nie musi; jeżeli odrębnego organu w postaci zarządu nie ma, do dokonania czynności zwykłego zarządu konieczne jest uzyskanie zgody większości właścicieli, a do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd niezbędna jest akceptacja wszystkich właścicieli,
- W budynku, w którym jest wiÄ™cej niż 7 lokali musi być ustanowiony zarzÄ…d lub zarzÄ…dca, którzy bÄ™dÄ… kierować sprawami wspólnoty i reprezentować ja na zewnÄ…trz,
- UchwaÅ‚y wspólnoty podejmowane sÄ… albo na zebraniu wÅ‚aÅ›cicieli, albo w drodze indywidualnego zbierania gÅ‚osów, jednakże zebranie musi być zwoÅ‚ane co najmniej raz na rok,
- Zebranie wÅ‚aÅ›cicieli podejmuje decyzje kluczowe dla wspólnoty, wymagajÄ…ce dyskusji i przedstawienia różnych stanowisk,
- Zebranie wÅ‚aÅ›cicieli może podejmować uchwaÅ‚y w każdej sprawie, dlatego też nie tylko zarzÄ…d ma kompetencjÄ™ zwoÅ‚ać to gremium, ale także wÅ‚aÅ›ciciele dysponujÄ…cy co najmniej 1/10 udziaÅ‚ów w nieruchomoÅ›ci wspólnej,
- Zebranie właścicieli kontroluje działania zarządu, gdyż jedynie tam rozpatruje się sprawozdania zarządu z działalności oraz w związku z tym udziela się zarządowi absolutorium,
- Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z prawem lub umową, albo w innych przewidzianych wypadkach, zarząd zaś ma prawo żądać rozstrzygnięcia przez sąd czy odmowa zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczywiście jest zgodna z interesem właścicieli i zasadami prawidłowej gospodarki.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).