Spis treści
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odgrywa kluczową rolę w funkcjonowaniu budynków wielorodzinnych. Właściciele lokali często mają wątpliwości dotyczące tego, jakie decyzje zarząd może podejmować samodzielnie, a które wymagają ich zgody. W tym artykule wyjaśniamy szczegółowo kompetencje zarządu według aktualnych przepisów z 2025 roku.
Najważniejsza zmiana w 2025 roku
Od 1 stycznia 2020 roku obowiązuje nowa regulacja dotycząca progu obowiązkowego ustanowienia zarządu. Obecnie zarząd musi być powołany już przy więcej niż trzech lokalach (wcześniej było to siedem lokali).
Kiedy ustanowienie zarządu jest obowiązkowe?
Obowiązek ustanowienia zarządu zależy od liczby lokali w budynku:
Do 3 lokali włącznie
Zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Każdy właściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości, a do przekraczających zwykły zarząd - zgoda wszystkich.
Powyżej 3 lokali
Ustanowienie zarządu jest obowiązkowe. Właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne.
Ważne
Jeżeli właściciele nie dokonają wyboru zarządu w terminie dwóch lat od wyodrębnienia pierwszego lokalu, każdy z nich może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.
Podstawowe zadania zarządu wspólnoty
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. W przypadku zarządu kilkuosobowego, oświadczenia woli składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Obowiązkowe zadania zarządu
Czynności zwykłego zarządu - samodzielne kompetencje
Czynności zwykłego zarządu to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Zarząd może je podejmować samodzielnie, bez konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali.
Przykłady czynności zwykłego zarządu
- Bieżące naprawy i konserwacja urządzeń wspólnych
- Zawieranie umów na dostawy mediów (prąd, gaz, woda)
- Zatrudnianie firm sprzątających lub konserwatorskich
- Drobne naprawy instalacji i części wspólnych budynku
- Windykacja należności od właścicieli lokali
- Ubezpieczenie budynku
- Prowadzenie korespondencji z urzędami w sprawach bieżących
Granice samodzielności zarządu
Rozróżnienie między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd nie zawsze jest oczywiste. O charakterze czynności decydują konkretne okoliczności, w tym:
- Wartość finansowa przedsięwzięcia
- Wpływ na stan techniczny budynku
- Charakter długoterminowy lub jednorazowy
- Zakres oddziaływania na właścicieli
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Do podjęcia czynności przekraczających zwykły zarząd zarząd potrzebuje uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę oraz udzielającej pełnomocnictwa.
Katalog czynności wymagających zgody właścicieli
| Kategoria | Przykłady czynności |
|---|---|
| Finanse | Ustalenie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat |
| Zmiany w budynku | Nadbudowa, przebudowa, zmiana przeznaczenia części wspólnej |
| Nieruchomości | Nabycie nieruchomości, podział nieruchomości wspólnej |
| Sprawy sądowe | Wytoczenie powództwa - w zależności od przedmiotu sprawy |
| Udziały | Zgoda na zmianę wysokości udziałów we współwłasności |
Szczególne przypadki
W małych wspólnotach (do 3 lokali), gdzie nie ma obowiązku ustanowienia zarządu, do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli.
Procedura upoważniania zarządu
Właściciele lokali podejmują uchwały na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Podstawą głosowania jest zasada większości głosów.
Zasady głosowania
Standardowy tryb głosowania
Wartość głosu odpowiada wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, która z kolei jest proporcjonalna do powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Alternatywny tryb
Właściciele mogą w umowie lub uchwale postanowić, że w określonej sprawie każdemu właścicielowi przysługuje jeden głos niezależnie od wielkości udziału.
Postępowanie w przypadku braku zgody
Jeżeli właściciele nie wyrażą zgody na czynność przekraczającą zwykły zarząd, zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli w postępowaniu nieprocesowym.
Porównanie małych i dużych wspólnot
Małe wspólnoty (do 3 lokali)
- Brak obowiązku ustanowienia zarządu
- Zastosowanie przepisów o współwłasności
- Czynności zwykłe - zgoda większości
- Czynności przekraczające - zgoda wszystkich
- Każdy może rozporządzać swoim udziałem
Duże wspólnoty (powyżej 3 lokali)
- Obowiązkowe ustanowienie zarządu
- Zarząd podejmuje czynności zwykłe samodzielnie
- Czynności przekraczające - uchwała właścicieli
- Głosowanie proporcjonalne do udziałów
- Możliwość zarządu jednoosobowego lub kilkuosobowego
Najważniejsze zasady do zapamiętania
Podsumowanie
Podział kompetencji między zarządem a właścicielami lokali ma na celu zapewnienie sprawnego funkcjonowania wspólnoty przy jednoczesnym zachowaniu wspólnego charakteru podejmowania najważniejszych decyzji.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.)