Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

23.11.2023

Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych członków, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wszyscy właściciele muszą się zgodzić na czynność przekraczająca zwykły zarząd. Inaczej sytuacja przedstawia się, gdy właściciele, albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jednakże jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest w budynku więcej niż siedem, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe. Właściciele powierzają kierowanie sprawami wspólnoty jednoosobowemu lub kilkuosobowemu zarządowi, upoważniając go zarazem do dokonywania w ich imieniu różnych czynności. W zależności od rangi oraz ewentualnych skutków danej czynności wyróżnia się czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd.

Jakie zadania ma zarząd?

Zarząd ma za zadanie kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Szczegółowo zarząd jest zobowiązany:

• sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
• przechowywać dokumentację techniczną budynku,
• prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej
• prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
• prowadzić ewidencję rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
• do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją takiej dokumentacji,
• dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
• składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
• zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Co oznacza czynność zwykłego zarządu?

Przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Mimo, iż prawo lokalowe ułatwia rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd, niemniej nierzadko o rozstrzygnięciu z jaką czynnością mamy do czynienia zadecydują okoliczności konkretnego przypadku. Czynności zwykłego zarządu należą do samodzielnej kompetencji zarządu. W przypadku, gdy wspólnota liczy mniej niż siedmiu mieszkańców i nie ustanowiła zarządu, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Gdy nie ma takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności. Natomiast gdy większość właścicieli postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Kiedy czynność jest czynnością przekraczająca zwykły zarząd?

Czynności przekraczających zakres zwykły zarząd nie może podjąć zarząd samodzielnie. Do podjęcia tych czynności potrzebna jest:

• uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz
• udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta dana czynność.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
• nabycie nieruchomości,
• wytoczenie powództwa, gdy zobowiązany właściciel zalega długotrwale i uporczywie z zapłatą należnych od niego opłat
• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd we wspólnocie, która ze względu na małą liczbę lokali (poniżej siedmiu) nie dokonała wyboru zarządcy, wówczas niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli do dokonania takiej czynności.

Jaka jest procedura upoważniania zarządu?

Jak już wspomniano do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli. Właściciele podejmują uchwały bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Właściciele decydują większością głosów, przy czym zasadniczo o wartości głosu decyduje wielkość udziału:

• udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
• udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciele mogą jednak w drodze umowy bądź uchwały postanowić, iż w określonej sprawie jednemu właścicielowi przysługuje jeden głos. Jeżeli właściciele nie wyrażą tą drogą zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, wówczas zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

Pamiętaj, że:

• Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w budynku jest większa niż siedem, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe; jeżeli lokali jest mniej, wówczas ustanowienie zarządu jest jedynie fakultatywne,
• Zarząd może być kilkuosobowy lub jednoosobowy,
• Ustanowienie zarządu następuje w formie aktu notarialnego w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali lub później, już po wyodrębnieniu,
• Czynności zwykłego zarządu dotyczą załatwiania spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym,
• Czynności zwykłego zarządu należą do samodzielnej kompetencji zarządu,
• Na czynności przekraczające zwykły zarząd konieczne jest uzyskanie przez zarząd zgody właścicieli wyrażonej w uchwale, która zawierać będzie również pełnomocnictwo do dokonania takich czynności,
• Do wyrażenia zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd wystarcza wyrażenie jej przez większość właścicieli, z tym że o wartości głosu właściciela decyduje zasadniczo wielkość jego udziału w nieruchomości wspólnej, chyba że właściciele zdecydują, iż każdemu z nich będzie przysługiwał jeden głos bez względu na wartość udziałów.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Udostępnij

Tweet

Zespół
e-prawnik.pl

Masz inne pytanie do prawnika?

ZAPYTAJ ONLINE

Komentarze

• Anna 2023-05-13 12:05:54

  Czy zarządca nieruchomości (20 lokali) może bez konsultacji z mieszkańcami zlecić naprawę pieca - sam decyduje jaką firmę wybrać, nie informuje o kosztach, które może ponieść wspólnota i koszty te "wrzucić" do opłat za ogrzewanie mieszkania?

• Marcin 2021-06-09 15:14:57

  Witam. Czy zarząd wraz z administratorem mogą przed zebraniem wspólnoty i głosowaniem uchwały odnośnie monitoringu wcześniej testować i sprawdzać zasady działania takiego systemu bez wiedzy lokatorów i na jakiej podstawie. Pozdrawiam

• Kotek24 2020-01-29 19:13:26

  Mieszkam w kamienicy 5 włascicieli obecnie od roku działa spolnota okazało się że garaż który został wybudowany przez pierwszego właściciela budynku ponad 28 lat temu stoi na części wspólnej wszystkich właścicieli gdyż został pominięty przy podziale i teraz stanowi część wspólna .Czy jest jakiś sposób aby pozostał w moim posiadaniu bez zbędnych kosztów. Zaznaczam że posiadam zezwolenie na budowę tego garażu i jako jedyny mogę go użytkować. Proszę o jaknajszybsząpomoc co moge zrobić.

• Kotek24 2020-01-29 19:09:22

  Mieszkam w kamienicy 5 włascicieli obecnie od roku działa spolnota okazało się że garaż który został wybudowany przez pierwszego właściciela budynku ponad 28 lat temu stoi na części wspólnej wszystkich właścicieli gdyż został pominięty przy podziale i teraz stanowi część wspólna .Czy jest jakiś sposób aby pozostał w moim posiadaniu bez zbędnych kosztów.

• Bogdan 2020-01-10 15:29:48

  Czy na ogólnym zebraniu mieszkańców większością udziałów można przegłosować zapłatę kosztów za remont dachu indywidualnie od każdego mieszkania względem udziałów. Czy np: mogą mnie zmusić do wypłacenia jednorazowo 7000 tysięcy złotych na taki remont, bo tyle wyliczone mi od posiadanych udziałów?

• Klara 2019-04-30 18:29:02

  Dzień dobry, Mam prośbę o wyjaśnienie czy Zarząd mojej Wspólnoty, ot tak bez uzasadnienia może pozbawić mnie możliwości korzystania z piwnicy, która jest częścią wspólną a o użytkowanie, której za opłatą prosiłam w piśmie do zarządu a wysłanym do administracji Wspólnoty. Z tej dodatkowej piwnicy korzystałam prawie od początku tj. 12 lat istnienia Wspólnoty. Początkowo była to moja piwnica ale ze względu na częste zalewanie zamieniono mi piwnice na moją prośbę na taką, którą nie jest zalewana. Jednakże członek zarządu korzystał z tej pierwszej mojej piwnicy o której mowa i kiedy nie miałam, gdzie na zimę schować dużych skrzynek na kwiaty umożliwił mi takie przechowanie w byłej mojej piwnicy. Sam zajmując lwią jej część. W taki sposób przez szereg lat mogłam korzystać z tej piwnicy w niewielkim zakresie. Osoba, która była członkiem zarządu wyprowadziła się trzy lata temu. Od tego czasu do dziś sama miałam klucz do tej piwnicy. Dowiedziałam się, ze ktoś trzeci chce z niej korzystać i Zarząd bez wyjaśnienia dlaczego postanowił 28 kwietnia w piśmie do mnie abym niezwłocznie ją opróżniła udostępniając 12 maja. Dlaczego ja nie mogę a ktoś inny może z niej korzystać. Ja nie mogę: "bo nie" Ani korzystać za opłatą ani współużytkować? Czy ja mam gorsze prawa i nawet nie zasługuję na wyjaśnienie przyczyn takiej decyzji i czy w ogóle taką decyzję Zarząd może podjąć?

• Maja 2019-03-14 18:05:18

  Witam Czy zarząd (wspólnota mieszkaniowa) może bez zgody członków zlecić malowanie bloku (fasady) ???

• Basia 2018-10-30 19:52:48

  Witam.Jestem mieszkanką bloku,,,mam wykupione mieszkanie na właśność.Od miesiaca czasu mamy ocieplany blok i związane z tym prace.Wszyscy mieszkańcy wyrazili zgodę na kredyt i otrzymaliśmy go.W projekcie ocieplania bloku są uwzględnione również haki do montażu anten satelitarnych.Zamontowano nam te haki,po czym odcięto,bo części mieszkańców one się nie podobały.Moje pytanie brzmi,czy przed demontażem haków nie powinno się zapytać o zgodę wszystkich mieszkańców,których to dotyczy? Czy wystarczy,że decyzję podjęła osoba będąca w zarządzie.Przecież ja za montaż tego haka już zapłaciłam,po czym odcięto go.

• lokatorka nie na 2017-11-05 21:20:02

  mieszkam w bloku gdzie jest 45 miieszkan wykupionych jest 15 mieszkan a 30 nalezy do ADM i wspolnota może zadecydowac za tych co nie należa do wspolnoty o rozebranie ogrodkow przy balkonowych czy jest takie prawo i robia to prawnie tak jak zaplanowaly wyciecie drzew przed blokiem ktorych nie sadzily prosze o szybkopomoc bo dostalismy pismo do 16 listopada rozebrac ogrodki

• Krzysztof 2017-10-12 12:17:05

  Czy zarząd Wspolnoty może samodzielnie stworzyć miejsce postojowe dla niepełnosprawnych

• Madzia 1728 2017-03-28 09:48:27

  Dzien dobry!w budynku, w ktorym mam wykupione mieszkanie mieszka 6 rodzin z czego tylko dwie rodziny maja wykupione mieszkanie.Czy nalezenie do WSPOLNOTY MIESZKANIOWEJ jest obowiazkowe?Czy moge zrezygnowac ze Wspolnoty?

• j suchacz 2016-07-13 16:43:59

  jestem wlascicielem mieszkania we wspolnocie mieszkaniowej od 2 lat prosze Zarzad o wylozenie brakujacych kafelek na korytarzu poniewaz sa dziury dzieci i dorosli zaczepiaja istnieje prawdopodobienstwo ze ktos kiedys zlamie reke noge lub kregoslup spadajac po schodach sama juz kiedys omalo nie spadlam lecz bez echa niby zapisane jest w protokole na zebraniu ze w tym roku sie zrobi ale to tylko napisane . Prosze kto jest za to odpowiedzialny bo weglug mnie nie ma takich jak zapytalam czlonka Zarzdu kto bedzie placil odszkodowanie za ewentualny wypadek odpowiedz brzmi wy lokatorzy.Co ma zrobic zeby ich zmusic do naprawy tych dziur

• Ewa 2016-03-04 02:04:13

  Czy uchwałę w drodze inndywidualnego zbierania głosów może podpisać tylko jeden członek zarządu(pod rygorem nieważności) czy powinno tą uchwałę podpisać 2 członków zarządu.Jest to wspólnota duża i prawie całość lokali jest wykupionych. czy członkowie zarządu mogą bez ograniczeń gromadzić(np.10 na członka)upoważnienia na zebranie roczne w celu zatwierdzenia przedstawionych przez siebie uchwał?

• Tomasz 2016-02-26 20:27:27

  Mieszkam w bloku 8 rodzinnym,każdy ma wykupionę mieszkanię na właśność,w tym samym bloku mieszka zarząd.I mam pytanie czy lokator może sam bez zgody zarządu i lokaorów zamieścić na korytażu w piwnicy czujnik dymu,gdy każdy zmieszkańców ma własną kotłownie,oraz chodnik na zewnątrz przy bloku?

• Krzysiek 2016-01-10 11:46:47

  Witam. Mieszkam w budynku pieciorodzinnym, nie tworzymy zadnej wspolnoty i wszyscy mamy mieszkania na wlasnosc. Jednak grunt na ktorym stoi budynek nalezy do gminy. Chcialbym sie dowiedziec czy w momencie jak chcialbym przeprowadzic remont mieszkania polegajacy na wykuciu dzwi balkonowych w budynku, czy potrzebuje zgody pozostalych wszysrkich mieszkancow czy jedynie wiekszosci i oczywiscie zgody nadzoru budowlanego i gminy. Z gory dziekuke za odpowiedz.

• IJAN 2016-01-03 22:22:01

  Czy podział gruntu należy do czynności przekraczającej zwykły zarząd i czy musi być zgoda wszystkich właścicieli tej nieruchomości.Wspólnota składa się z dwóch budynków jeden 9-cio i 4-ro rodzinnych.Ten cztero rodzinny wniusł do powstającej wspólnoty3/4powierzchni działki.Teraz ten 9-cio rodzinny chce podjąć uchwałę o podziale gruntu,gdyby doszło do podziału to budynek 4-ro rodzinny zostaje z mniejszą powierzchnią działki niż 1/4. Czy jest taka możliwość że ze względu na nie wyrażenie zgody przez wszystkich właścicieli uchwała będzie nieważna.

• agnieszka2011 2015-08-28 22:35:37

  w naszej wspólnocie mieszakniowej jest 11 rodzin,tylko 4 mają mieszkania na własność,pozostali nadal należą pod Urząd Miasta a właściciele mieszkań i cały budynek pod zarządce. W chwili obecnej miasto chce sprzedać część gruntu należącego do budynku osobie prywatnej mimo sprzeciwu lokatorów(właścicieli jak i najemców wieczystego użytku)czy ma do tego prawo??? Proszę o pomoc.

• Gość 2015-06-30 14:25:56

  mój sąsiad i zarazem przedstawiciel zarządu wspólnoty jest właścicielem firmy budowlanej i dotychczas tylko on (dziwnym trafem) wykonuje wszystkie naprawy budowlane w naszej wspólnocie (co dla mnie rodzi podejrzenia do nadużyć) - burzenie i naprawa kominów, przecierki elewacji, naprawa rynien???? - dziwnym tez trafem nie mogę doprosić sie wglądu do rachunków wystawionych przez tego pana a zarządca jest arogantem - co w takim przypadku zrobić żeby odsunąć tego pana od prac remontowo-budowlanych (zatrudnia ludzi na czarno spod sklepu z monopolem)

• Wiolka 2015-03-20 16:06:31

  Czy Zarząd mógł podjąć decyzje bez mojej zgody o wstawieniu rury odpływowej sąsiada do mojej łazienki?Sąsiad mnie zalał, zarząd wysłał ekipę, rozwalili mi łazienkę młotem udarowym i wstawili na całej długości rurę sąsiada ok 30cm od ściany.Teraz powodu zalewania mnie mam rurę i rozwalona łazienkę

• Adam Arendth 2014-06-02 08:09:34

  Witam wszystkich, mam takie króciutkie pytanie; a co z tzw, stanem zastanym? Np przed utworzeniem się tzw wspólnot dawny właściciel, czyli Gmina pozwoliła przedstawicielom różnych firm, np Netii TPSA cz kablówce na zainstalowanie swoich urządzeń rozdzielek skrzynek przyłączeniowych itp. Czy obecnie nowy właściciel części wspólnej może żądac usunięcia w/w. Przecież to jej naruszenie praw nabytych. Pozdrawiam serdecznie wszyskich i prosze o koment,,, na w/w temat

• Monika 2013-08-19 10:12:47

  Czy dwie osoby w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej mogą bez zgody lokatora, zmienić informację na temat ilości mieszkańców w danym lokalu???

• Ulka 2012-01-22 11:35:01

  czy zawarcie umowy na montaż podzielników ciepła i przyjecie sposobu rozliczania na podstawie regulaminu do tej umowy jest zwykłą czynnością?

• basiaj 2011-11-30 06:53:13

  Sprzedaż działki gruntowej wydzielonej z części wspólnej nieruchomości w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej to czynność przekraczająca zwykły zarząd.Czy wystarczy do tej czynności uchwała? Nic nie piszesz na ten temat.

• ireneusz_jakubow 2011-11-14 12:54:40

  Witam, dla mnie jest najgorsze to, iż w wyniku nieprecyzyjnej konstrukcji normy uwl zarządzający wspólnotami nadużywają swoich uprawnień i często interpretują zapisy w rozdziale czwartym a nawet art12.2 i 13.1 dowolnie - jednym zawyżając np. zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (por. art.15 i 30.3 uwl) a innym odwrotnie. Jedynie koszty początkowe o jakich mowa w art13.1 uwl (a wspólnie rozliczane na koniec roku) można różnicować początkowo - pobierane w formie zaliczek, o ile zarząd może to matematycznie wyliczyć i logicznie uzasadnić np. na podstawie porównania z rozliczeniem za rok poprzedni . Nawet lokalowi użytkowemu ( jeżeli takowy znajduje się we wspólnocie np. tzw. ,,dużej" nie można zwiększać kosztów o których mowa w art12.2 uwl poza proporcję do wielkości posiadanych udziałów bez ważnej uchwały podjętej w trybie art12.3 uwl. Najgorsze jest to, iż sądy różnie do tego podchodzą np Sąd R. w Drawsku Pom. s. Góral - Hołub ( przegrała ze mną apelację) i SOO w Koszalinie , poza literą prawa orzekają o przyjmowaniu rocznych kosztów i wyliczaniu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, nie rozgraniczając kosztów o których mowa w art12.,2 i 13.2 uwl, nie biorą w ogóle pod uwagę części zapisów prawa pod uwagę np. normę w art12.3, 30.3,15, 14, 22.3 pkt8 uwl, nie uzasadniają w swych orzeczeniach dlaczego tak interpretują przepisy prawa , bez dogłębnej analizy zaistniałych faktów w konfrontacji z normą ( moim zdaniem uprawiają samowolę procesową), oddalają wnioski o przymusowy zarząd i nie rozpatrują dowodów wnioskodawcy, że zarząd nie przyjął zarządu na podstawie art18.2a uwl po myśli normy art29.1,1b do 1 e bez dokumentacji technicznej i jej przechowywania, art22.3 pkt.10 -bez przyjęcia sposobu prowadzenia rozliczeń poza księgowo i prowadzenia ewidencji przychodów i rozchodów, bez ważnych umów ( bez uchwał) o dostawy i rozliczenie ciepłą, o dostosowanie instalacji CO i jej przebudowę - bez dokumentacji i uchwały ( zarząd dużej wspólnoty wykonuje te rzeczy poza swoimi uprawnieniami i normą art.22.1,2,3 uwl oraz następne), indywidualnie rozlicza koszty za ciepło przez podział - (podzielniki wyparkowe na grzejnikach) wobec bezwzględnie nieważnej umowy ( bez ważnej uchwały, która by przyjęła takie rozliczanie kosztów - wg sankcji o jakich mowa w art58.1 kc - nie podlega konwalidacji). Ponadto nalicza i rozlicza koszty zarządu np, koszty wynagrodzenia zarządu, koszty za ciepło do części wspólnej budynku poza norma art. 30.3 i 12.2 uwl uchybiając zasadzie art.15 uwl. Sądy wszystko to skrupulatnie w postępowaniach sądowych pomijali i ostatecznie oddalili wniosek o zarząd przymusowy ( już trzykrotnie od roku 1998 - jedyna sankcja czy kara za uprawianie tej hosztaplerki. Moim zdaniem to ustawodawca ( ciągle ci sami wybierani posłowie np PO - wcześniej SLD) w komitywie z sądownictwem dają taką zachętę - przyzwolenie na dowolność i różnicowanie punktowe ludzi- tworzenie grup faworyzowanych i grup tępionych, a prawo w tak słabym Państwie - jest dla sądu i wpływowych - ludzi z układu, a nie dla prostego podatnika i obywatela. Dlatego zarządcy wchodzą w takie uzależnienia ( układy) , aby większość właścicieli lokali ( np gmina 48% udziałów i i ich przydupas np.8% udziału) dalej pozwalali im lukratywnie i łatwo zarabiać, a sądy - aby ludzie się więcej kłócili i płacili za procesy do kasy SP, aby nie musiały nadzorować dość pracochłonnego przymusowego zarządu i prostować ,,zepsutego" zarządu oraz przez tę sądu działalność ujawniać dodatkowo i jasno interpretację kolejnych przepisów normy uwl np. w rozdziale 4 - co już do tej pory w wyrokach SN określił ( często też sprzecznie z literą danej normy). Tak, więc drodzy bracia Polacy głównie nie problem w działalności nieuczciwych zarządców, lecz w przyzwoleniu przez struktury władzy RP, zwłaszcza Sądy i brak odstraszania od takiej działalności, lecz dawanie zachęty poprzez wyroki nie odpowiadające w rzeczywistości prawu - nieuczciwi zarządcy i niektóre gminy o tym doskonale wiedzą, i nie ma co liczyć na rychła poprawę - na zmianę, aby Polska rzeczywiście stałą się państwem prawa, bo założenia i deklaracje elit ( w dużej mierze przestępczych) to nie jest to samo co rzeczywistość w RP. najlepszego , Ikubaj

• basiaj 2011-11-13 07:38:55

  Uważam, że Ustawa nie określa precyzyjnie jakie decyzje może podejmować zarząd wspólnoty. Jak również nie określa czy właściciele części Wspólnych we Wspólnocie mogą decydować o sprzedaży np. działki gruntu wydzielonej z części wspólnej nieruchomości? Dla mnie ustawa niedopracowana.

• mojeprawo49 2011-11-09 13:50:41

  do drobnego57: Lokatorom nie przysługuje prawo decydowania w sprawach dotyczących wspólnoty, takie prawo mają wyłacznie współwłaściciele tworzacy wspólnotę.

• drobny57 2011-11-08 10:29:48

  Jak wygląda sprawa kiedy większość kamienicy należy do ADM a mniej do wspólnoty mieszkaniowej.Czy zarząd wspolnoty może podejmować decyzje za lokatorów,którzy do wspólnoty nie należą.Jak to jest uregulowane prawnie.

• lech salamon 2011-11-07 06:51:35

  uwazam iz ustawa z 24 czerwca 1994r,daje duze mozliwosci do naduzyc i wykozystywania przez nieuczciwych ludzi bedacych prawnikami z wyksztalcenia i bedacych w strukturach wspolnot mieszkaniowych czego doswiadczam na wlasnej skorze.