Zarządzanie nieruchomością wspólną

9.2.2020

Kupując lokal mieszkalny czy też użytkowy, najczęściej nie zastanawiamy się nad tym, w jaki sposób zarządzana jest nieruchomość wspólna. Tymczasem jest to niezwykle istotna kwestia, bowiem wpływa na sferę naszych praw, ale również naszych obowiązków.

Szukając odpowiedzi na pytanie, kto zarządza nieruchomością wspólną, w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, czy też innego inwestora.

Wspólnota w budynku wybudowanym przez spółdzielnię

Gdy nieruchomość wybudowana została przez spółdzielnię mieszkaniową, to właśnie ta spółdzielnia zarządzała będzie nieruchomością wspólną. Musimy jednak pamiętać, iż zarządzanie nieruchomością wspólną przez spółdzielnię wygaśnie z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w nieruchomości. Jest także możliwe, iż wspólnota mieszkaniowa powstanie wcześniej. Umożliwia to norma prawna art. 24¹. ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którą: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.”

Jeśli natomiast budynek został wzniesiony przez innego inwestora niż spółdzielnia mieszkaniowa, a mógł nim być np. deweloper, osoba fizyczna, czy inne podmioty, wspólnota mieszkaniowa powstaje już w momencie, gdy wyodrębniony i sprzedany będzie choćby 1 lokal w budynku.

Inne wspólnoty mieszkaniowe

Ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Mała wspólnota mieszkaniowa powstaje, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem. W takim przypadku do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W przypadku gdy lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest więcej niż 7, mówimy o dużej wspólnocie mieszkaniowej. W kwestii zarządu nieruchomością wspólną, jak i w sprawach organizacyjnych, do takiej wspólnoty zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali.

Należy także pamiętać, iż niezależnie od istnienia wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest, że właściciele lokali w danym budynku określą sposób zarządu nieruchomością wspólną odmiennie niż określa go ustawa o własności lokali, w szczególności powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej albo prawnej. Możliwość taką przewiduje art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeśli właściciele lokali, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określili odmienny sposób zarządu nieruchomością wspólną, przyjęty przez nich sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec każdego kolejnego nabywcy lokalu w danej nieruchomości. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały większością głosów. Uchwała taka wymaga zaprotokołowania przez notariusza i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Udostępnij

Tweet

Joanna Bacior

Radca Prawny

Masz inne pytanie do prawnika?

ZAPYTAJ ONLINE

Komentarze

• Jurmik - wioelole 2018-10-07 23:24:12

  Czy nie jest sprzeczne z Konstytucja RP istniejący podział w prawie ,w przepisach o powołaniu wspólnoty mieszkaniowej na lokale w budynkach spółdzielczych i innych budynkach wybudowanych nie przez spółdzielnie. Czy nie jest złamana zasada równości praw przez właścicieli mieszkań własnościowych w budynku spółdzielni mieszkaniowej i pozostałych budynkach (np.komunalnych itp.).Dlaczego do założenia wspólnoty mieszkaniowej w komunalnym w budynku, wystarczy jedno wykupione mieszkanie(jeden udział) a w budynku spółdzielni mieszkaniowej do utworzenia takiej wspólnoty prawo wymaga 100% udziałów (wszyscy mieszkańcy muszą się zgodzić).Dlaczego sprawa ta została zaniechana przez posłów przy noweli ustawy prawa spółdzielczego ?.Wniosek nasuwa się sam: lobby spółdzielcze tak sobie załatwiło. Kto zapyta o to Sąd Najwyższy ,który prawnik się odważy ? A może jakiś poseł czy Minister Sprawiedliwości . Panowie prawnicy proszę sprawdzić, ile w ostatnich latach powstało wspólnot mieszkaniowych w budynkach spółdzielczych w Polsce ? Dlaczego odstajemy od reszty cywilizowanego świata w wyzwalaniu samodzielności w zarządzaniu nieruchomościami przez mieszkańców zasobów spółdzielni mieszkaniowych i prawnie utrudniamy im tworzenia wspólnot mieszkaniowych w budynkach w których np. 30 % stanowią mieszkania przekształcone w wyodrębnioną własność. Logika wskazuje tak: 30% udziałów maja mieszkańcy utworzonej wspólnoty a 70 % udziałów ma Spółdzielnia Mieszkaniowa ( mieszkania lokatorskie i spółdzielcze prawo własności lokalu )Jeśli to nie przekonuje ,to proszę porównać wysokość czynszu za zarządzanie(bez opłat niezależnych)w budynkach zarządzonych przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. W Polsce, spółdzielnie mieszkaniowe to molochy ,szczególnie w miastach liczące od 1000 do 15000 członków podzielone na 5-10 administracji. W opłatach czynszowych w kosztach zarządzania i administrowania są ukryte koszty naliczane funduszu socjalnego ,funduszu nagród i premii. Układy zbiorowe pracy (do sprawdzenia PIP) często mają rozdmuchane dodatki za staż pracy ,nagrody jubileuszowe ,odprawy emerytalne i nie dostosowane ich do norm kodeksu pracy, powszechnie przyjętych w podmiotach gospodarczych prywatnych. Spółdzielnie i ich związki w ustawie zagwarantowały sobie samokontrolę rewizyjną i nie dopuściły zapisu o możliwości kontroli przez państwo np. przez NIK. Każdy prawnik winien wiedzieć ,że w krajach Unii Europejskiej, nie ma tak wielkich spółdzielni mieszkaniowych jak w naszym kraju, po 10,15,20 tyś. członków ,bowiem takim związkiem nie da się właściwie zarządzać i administrować. Ideom spółdzielczości mieszkaniowej w krajach europejskich ,było tworzenia małych związków domów jednorodzinnych i wielorodzinnych, dla wspólnego załatwiania spraw z urzędami miast i gmin.( pozyskanie terenów pod budowę ich uzbrojenie itd.) Pytam ,jak zebrać na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni 5,10,15 tyś członków. Dzielenie walnych zgromadzeń na części (np. po 500 członków wg .podziału administrowania budynkami) wyklucza i uniemożliwia wypracowania i podejmowania uchwał właściwych dla ogółu członków tej spółdzielni( grupy interesów poszczególnych osiedli). Wybory do organów spółdzielni oraz przyjmowanie rocznych sprawozdań i udzielanie absolutorium zarządowi, przy takiej konstrukcji prawa spółdzielczego, nie daje członkowi spółdzielni, żadnych możliwości kontrolnych władz spółdzielczych. Na I części walnego zebrani przyjęto takie wnioski a na III części wnioski wykluczające .Na I części zebrania nie udzielono absolutorium zarządowi a na pozostałych czterech udzielono - mimo sprzeciwu 500 członków spółdzielni z I zebrania )Przy takiej konstrukcji prawnej Statutów Spółdzielni, Zarządy mogą trwać dożywotnio. Co ciekawe ,uchwalane regulaminy pracy zarządu ,regulaminy praw i obowiązków członków spółdzielni, nie są przywoływane jako integralne części rejestrowanego Statutu Spółdzielni. Przykład w Statucie uchwalono ,że Zarząd wybiera i zatrudnia Rada Nadzorcza. Już nie dopisano ,że w drodze konkursu ,powołania itd. Regulamin wyboru Zarządu ustala Rada Nadzorcza.Jeśli kadencja tych samych członków Rady może trwać 6 czy 8 lat( dwa kolejne wybory) istnieją sprzyjające warunki do nieustannego trwania zarządu. Tym bardziej ,że członkowie i Przewodniczący Rady, pobiera wynagrodzenie za posiedzenia( listę płac podpisuje Prezes Spółdzielni).Zachęcam więc prawników do studiowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pisania prac doktorskich i magisterskich z tej dziedziny, analizując zarządzanie spółdzielcze i wspólnotowe, w zasobach mieszkaniowych po PRL. Zachęcam też do dokonania próby utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w dowolnej spółdzielni mieszkaniowej w budynku wielorodzinnym ,100 mieszkań przy proporcji : 60% własnościowych mieszkań z gruntem i 40 % mieszkań własnościowych spółdzielczych, jeszcze nie przekształconych we własność. Przy powodzeniu takiego działania winna być obszerna publikacja. Moim zdaniem zapis o tworzeniu wspólnot mieszkaniowych w spółdzielczych zasobach mieszkaniowych ,jest martwy i fikcyjny. Ustawodawca winien go natychmiast zmienić .TYLKO KTÓRY MĄDRY WYSTĄPI Z TAKIM WNIOSKIEM ?