Jakie prawa i obowiązki spoczywają na właścicielach wyodrębnionych lokali?

Wszyscy zamieszkujący wspólną nieruchomość budynkową właściciele lokali użytkują na co dzień nie tylko swój samodzielny lokal - wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale także te części nieruchomości, które służą wszystkim lokatorom. W każdym budynku jest klatka schodowa, bywa, że budynek posiada część komercyjną (najczęściej na parterze), przy budynku może stać studnia, sam budynek zaś stoi na działce, która jest przedmiotem prawa własności mieszkańców – wszystkie te elementy dodatkowe stanowią nieruchomość wspólną, czyli tą część nieruchomości, która jest przeznaczona do użytkowania przez wszystkich właścicieli, zarówno wyodrębnionych lokali jak i właścicieli części jeszcze nie wyodrębnionej. Gdy mówimy o prawach i obowiązkach właścicieli lokali trzeba wówczas oddzielnie ująć ich prawa i obowiązki związane z ich lokalami oraz prawa i obowiązki jakie mają względem nieruchomości wspólnej. Sytuacja prawna właścicieli względem tychże lokali jest względnie prosta – są oni właścicielami, zatem przysługuje im pełnia praw związanych z korzystaniem i rozporządzaniem takim lokalem, ograniczona jedynie prawem własności innego właściciela. Omówienia wymaga zakres praw i obowiązków właścicieli względem nieruchomości wspólnej, gdyż właśnie ten zakres może być częstym przedmiotem sporów.

W jakich częściach właścicielom przysługują udziały w nieruchomości wspólnej?

Zanim omówione zostaną prawa i obowiązki właścicieli istotna z tego punktu widzenia będzie kwestia udziałów w nieruchomości wspólnej. Bezsprzecznie każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane i nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali. Natomiast nie oznacza to, że każdemu właścicielowi przysługuje taki sam udział. Udziały w nieruchomości wspólnej mają charakter idealny, co oznacza, iż nie można konkretnie wskazać, która część np. klatki schodowej należy do którego właściciela. Wielkość udziałów zależy od wielkości zajmowanych lokali, i tak odpowiednio:

• udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
• udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Kwestia określenia wielkości udziałów będzie miała istotne znaczenie z punktu widzenia korzystania z praw jakie niesie ze sobą korzystanie z nieruchomości wspólnej, ale i wypełniania obowiązków z tym związanych. Od wysokości udziałów zależy także odpowiedzialność za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej – wspólnota mieszkaniowa odpowiada za nie bez ograniczeń, natomiast każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Jakie prawa przysługują właścicielom lokali?

Co do zasady każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Gdy nieruchomość, w której znajdują się wyodrębnione lokale przynosi pożytki lub inne dochody, właściciele przeznaczają je na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Natomiast jeżeli po uzupełnieniu tych wydatków zostanie jeszcze jakaś część środków, pożytki i inne dochody przypadają właścicielom lokali odpowiednio do ich wielkości ich udziałów.

Właścicielowi przysługuje prawo głosu na zebraniu właścicieli. Uchwały zapadają większością głosów, a o sile głosu decyduje także wielkość udziału w nieruchomości wspólnej jaką posiada każdy właściciel. Każdy właściciel może także zaskarżyć uchwałę zebrania do sądu, jeżeli dojdzie do wniosku, że:

• jest ona niezgodna z przepisami prawa,
• jest ona niezgodna z umową właścicieli lokali,
• narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• w jakikolwiek inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo do sądu w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Ponadto właściciel lokalu, który pełni obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

Jakie wydatki muszą ponosić właściciele?

Odpowiednio do wielkości swoich udziałów właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli nie wystarczają na ten cel środki pochodzące z pożytków i innych przychodów. Właściciele w drodze uchwały mogą ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Poza tym, obowiązkiem majątkowym każdego właściciela jest ponoszenie kosztów zarządu związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym przed sądem, bez względu na ich wysokość.

Jakie inne obowiązki ma właściciel lokalu?

Oprócz tego, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jest obowiązany:

• utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
• przestrzegać porządku domowego,
• korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli,
• współdziałać ze współwłaścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Dodatkowo, jeżeli zażąda tego zarząd, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Jakie środki mogą zostać zastosowane wobec niewywiązującego się z obowiązków właściciela?

Jeżeli właściciel lokalu:

• zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
• przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Pamiętaj, że:

• Udział w nieruchomości wspólnej zależy od wielkości zajmowanego lokalu,
• Im właściciel lokalu ma większy udział w nieruchomości wspólnej, tym większa jest jego wiązka uprawnień w stosunku do przedmiotu wspólności, ale również tym większa odpowiedzialność za zobowiązania związane z nieruchomością wspólną,
• Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach tejże nieruchomości, każdy właściciel może zaskarżyć do sądu uchwałę zebrania właścicieli z powodu jej niezgodności z prawem lub z umową,
• Właściciele są obowiązani uczestniczyć stosownie do swojego udziału w ciężarach i kosztach związanych z nieruchomością, jak: podatki, koszty utrzymania zarządu, wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej,
• W razie rażącego zaniedbywania obowiązków związanych z nieruchomością wspólną bądź wykraczania w sposób wielce naganny przeciwko porządkowi domowemu, właściciele mogą żądać dokonania sprzedaży lokalu przez osobę, która zakłóca porządek lub nie wykonuje innych obowiązków,
• Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl