Reprezentacja Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniu sądowoadministracyjnym

Ustawa o własności lokali stoi na gruncie swobody kształtowania sposobu zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych, tj. takich wspólnotach, w których lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem.

Najczęściej spotykanym sposobem zarządu w dużych Wspólnotach Mieszkaniowych jest reżim ustawowy (tzw. zarząd właścicielski). Sprawowany jest przez organ określany Zarządem. Drugim sposobem zarządu w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej, przewidzianym przez ustawę o własności lokali, jest tzw. zarząd powierzony na podstawie normy prawnej art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Podmiot, któremu powierzono sprawowanie zarządu, jest w tym przypadku zwany zwyczajowo Zarządcą.

Kwestia reprezentacji dużej Wspólnoty Mieszkaniowej przez Zarządcę, w postępowaniach sądowych, stanowiła wielokrotny przedmiot analiz i rozważań orzeczniczych. Odpowiedzi na pytanie dotyczące kompetencji Zarządcy do reprezentacji dużej Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniach cywilnych udzielił m.in. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt: III CZP 106/16, wskazując:

„W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.”

Powyższa uchwała Sądu Najwyższego, dotycząca wszak postępowania cywilnego, znalazła pomocnicze zastosowanie także w postępowaniach sądowoadministracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny, w uzasadnieniu do wyroku z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 1339/16 zawarł następujące stwierdzenie:

„Naczelny Sąd Administracyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16, iż zarządca w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi w ramach powierzonego mu zarządu, jest umocowany, choćby postanowienia umowy lub uchwały w przedmiocie powierzenia zarządu tego nie przewidywały, do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych (analogicznie w postępowaniach administracyjnych).”

Jednakże już w uzasadnieniu do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lipca 2018 r., sygn. akt: II OSK 3272/17, znaleźć można twierdzenia przeciwne:

„Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9.02.2017 r. (sygn. akt III CZP 106/16) wskazał, że w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a u.w.l.) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. Teza ta, zasadna i słuszna na gruncie sądowej procedury cywilnej, nie może być bezpośrednio odnoszona do postępowania sądowoadministracyjnego. Zwrócić bowiem należy uwagę na fakt, że uprawnienie pełnomocnika do reprezentowania mocodawcy w postępowaniu sądowym (tak cywilnym, jak i sądowoadministracyjnym), poza treścią i zakresem samego umocowania, zależne jest od spełnienia przez pełnomocnika określonych przesłanek podmiotowych. Przesłanki te, mimo pewnych podobieństw, są jednak odmiennie ukształtowane na gruncie każdej z procedur sądowych. W procedurze cywilnej nie budzi żadnych wątpliwości to, że zarządca (administrator) spełnia przesłankę podmiotową do tego, aby być pełnomocnikiem procesowym. Przepis bowiem art. 87 § 1 KPc. wskazuje, że pełnomocnikiem w postępowaniu cywilnym może być m.in. "osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia". Odnotować i podkreślić jednak należy, że analogicznej regulacji nie ma w ustawie z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Ta bowiem ustawa w stopniu węższym względem KPc. określa podmiotowe przesłanki, którymi winien legitymować się pełnomocnik procesowy działający w postępowaniu sądowoadministracyjnym. I tak, stosownie do art. 35 § 1 PostAdmU pełnomocnikiem przed sądem administracyjnym może być jedynie adwokat, radca prawny, inny skarżący lub uczestnik postępowania, jak również małżonek, rodzeństwo, wstępni lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia, a także inne osoby, jeżeli przewidują to przepisy szczególne. […] Powyższe prowadzi zatem do wniosku, że ustanowiony przez ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - zarządca nieruchomości wspólnej, nie spełnia przesłanki podmiotowej uprawniającej taki podmiot do występowania w postępowaniu sądowoadminstracyjnym w charakterze pełnomocnika procesowego (por. też wyrok NSA z dnia 16.08.2012 r.; sygn. akt II OSK 841/11, postanowienie WSA w Gdańsku z dnia 14.06.2017 r., sygn. akt III SA/Gd 318/17, postanowienie NSA z dnia 26.07.2013 r.; sygn. akt II OZ 619/13). Podmiot taki nie został bowiem wymieniony w żadnym przepisie procedury regulującej postępowanie przed sądami administracyjnymi, co oznacza, że nie została mu przyznana kompetencja do występowania przed tą kategorią sądów (w przeciwieństwie do KPc.).”

Wydaje się, iż analiza przedstawionego zagadnienia powinna zostać pogłębiona w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, tak aby mając na uwadze także wykładnię celowościową przepisów ustawy o własności lokali, możliwe było jednoznaczne określenie zakresu kompetencji Zarządcy. De lege ferenda wskazać zaś należy na potrzebę jednoznacznego uregulowania tej kwestii w treści ustawy o własności lokali.

Joanna Bacior

Radca Prawny