Kupujemy mieszkanie - u notariusza
Spis treści
- Jakie dokumenty przygotować na wizytę u notariusza
- Obowiązki notariusza przy zakupie mieszkania
- Co zawiera akt notarialny
- Koszty notarialne w 2025 roku
- Zakup mieszkania z hipoteką
- Udziały we wspólnej własności
- Umowa pod warunkiem - czy to możliwe
- Podatki przy zakupie mieszkania
- Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć
Wizyta u notariusza to finał procesu zakupu mieszkania. Bez względu na to, czy kupujesz od dewelopera, czy na rynku wtórnym, sporządzenie aktu notarialnego jest obowiązkowe - przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania tej formy jest nieważne. Sprawdź, jak przygotować się do tej kluczowej wizyty i uniknąć najczęstszych błędów.
Jakie dokumenty przygotować na wizytę u notariusza
Właściwe przygotowanie dokumentów to podstawa udanej transakcji. Zarówno kupujący, jak i sprzedający muszą przygotować odpowiednie dokumenty.
Dokumenty kupującego
Podstawowe dokumenty kupującego
- Dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport)
- Numer NIP
- Środki finansowe na pokrycie ceny mieszkania i kosztów notarialnych
- Umowa kredytowa z bankiem (jeśli finansujesz zakup kredytem)
- Dokumenty potwierdzające wysokość kredytu i warunki spłaty
Dokumenty sprzedającego (dewelopera/właściciela)
Znacznie więcej dokumentów musi przygotować sprzedający, szczególnie jeśli jest deweloperem:
Dokument tożsamości, aktualny wypis z rejestru gruntów z wyrysem, aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości
Zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym, zaświadczenie o samodzielności lokali, wyrys z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem
Uchwała zarządu spółki zezwalająca na sprzedaż lokali, aktualny odpis z Rejestru Przedsiębiorców KRS, decyzja o pozwoleniu na budowę
Plany wszystkich kondygnacji według inwentaryzacji powykonawczej, wypis z kartoteki lokali
Uwaga na hipoteki
Jeśli w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka (np. z tytułu kredytu dewelopera), niezbędne będzie zaświadczenie banku o zwolnieniu lokalu z obciążeń. To kluczowy dokument - bez niego transakcja nie może dojść do skutku.
Obowiązki notariusza przy zakupie mieszkania
Notariusz pełni kluczową rolę w transakcji - nie tylko sporządza akt, ale również czuwa nad bezpieczeństwem prawnym obu stron.
Weryfikacja prawna
Notariusz sprawdza tożsamość stron, weryfikuje wiarygodność dokumentów i wyjaśnia wszelkie wątpliwości prawne związane z transakcją.
Zabezpieczenie interesów
Czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne.
Obowiązki formalne
Pobiera opłaty sądowe, sporządza wniosek do księgi wieczystej i przekazuje go sądowi w terminie 3 dni od sporządzenia aktu.
Edukacja stron
Udziela niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej i zapewnia, że akt jest zrozumiały i przejrzysty.
Co zawiera akt notarialny
Akt notarialny to dokument urzędowy o szczególnej mocy prawnej. Musi zawierać wszystkie elementy wymagane prawem.
Obowiązkowe elementy aktu notarialnego
- Data, miejsce sporządzenia aktu (na żądanie strony także godzina)
- Imię, nazwisko i siedziba kancelarii notariusza
- Dane osobowe wszystkich uczestników (imiona, nazwiska, miejsca zamieszkania)
- Oświadczenia stron z powołaniem na okazane dokumenty
- Stwierdzenie faktów i okoliczności podczas spisywania aktu
- Potwierdzenie odczytania, przyjęcia i podpisania aktu
- Podpisy wszystkich uczestników i notariusza
- Wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej
Przechowywanie oryginałów
Oryginały aktów notarialnych są przechowywane w kancelarii notarialnej przez 10 lat (wcześniej 5 lat), a następnie przekazywane do archiwum sądu. Nie mogą być wydawane poza miejsce przechowywania.
Koszty notarialne w 2025 roku
Koszty notarialne w 2025 roku nie uległy zmianie w stosunku do poprzedniego roku pomimo inflacji. Składają się z kilku elementów, które warto znać przed wizytą.
Taksa notarialna - główny koszt
Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jest regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna taksa notarialna | Sposób obliczenia |
|---|---|---|
| Do 3 000 zł | 100 zł | Stała kwota |
| 3 000 - 10 000 zł | 100 zł + 3% nadwyżki | 100 zł + 3% z kwoty powyżej 3 000 zł |
| 10 000 - 30 000 zł | 310 zł + 2% nadwyżki | 310 zł + 2% z kwoty powyżej 10 000 zł |
| 30 000 - 60 000 zł | 710 zł + 1% nadwyżki | 710 zł + 1% z kwoty powyżej 30 000 zł |
| 60 000 - 1 000 000 zł | 1010 zł + 0,4% nadwyżki | 1010 zł + 0,4% z kwoty powyżej 60 000 zł |
| 1 000 000 - 2 000 000 zł | 4770 zł + 0,2% nadwyżki | 4770 zł + 0,2% z kwoty powyżej 1 000 000 zł |
| Powyżej 2 000 000 zł | 6770 zł + 0,25% nadwyżki | Maksymalnie 10 000 zł |
Przykład obliczenia kosztów
Dla mieszkania o wartości 400 000 zł:
- Taksa notarialna: 1010 zł + 0,4% × 340 000 zł = 2370 zł netto
- VAT 23%: 545,10 zł
- Łącznie taksa: 2915,10 zł
- Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- Odpis aktu (ok. 5 stron): 30 zł + VAT
- Razem koszty notarialne: około 3145 zł
Dodatkowe opłaty u notariusza
Wpis do księgi wieczystej
200 zł - stała opłata za wpis prawa własności, niezależnie od wartości nieruchomości
Założenie księgi wieczystej
150 zł - jeśli księga nie została wcześniej założona (dotyczy głównie rynku pierwotnego)
Wpis hipoteki
200 zł - jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny
Odpis aktu notarialnego
6 zł za stronę + VAT 23% - potrzebny dla banku przy kredycie
Kto płaci koszty notarialne
Zgodnie z art. 89 ustawy Prawo o notariacie, obie strony odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie notariusza. W praktyce jednak przyjęło się, że koszty ponosi kupujący, ponieważ:
- Na kupującym spoczywa obowiązek zapłaty podatku PCC (jeśli nie korzysta z zwolnienia z podatku)
- To kupujący jest zainteresowany wpisem do księgi wieczystej
- Kupujący potrzebuje odpisów aktu dla banku
Możliwość negocjacji
Pamiętaj, że podane kwoty to maksymalne stawki. Rzeczywiste wynagrodzenie notariusza może być niższe - warto porównać oferty różnych kancelarii i negocjować cenę, szczególnie przy droższych nieruchomościach.
Zakup mieszkania z hipoteką
Jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką (częste przy zakupie od dewelopera), nie musisz rezygnować z transakcji. Istnieje bezpieczny sposób jej przeprowadzenia.
Zawrzyj umowę przedwstępną u notariusza, wpłacając zadatek w wysokości pozostałej do spłaty kwoty kredytu
Sprzedający spłaca kredyt z otrzymanego zadatku, bank wystawia oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki
Przy zawieraniu przyrzeczonej umowy notariusz załącza oświadczenie banku i wnosi o wykreślenie hipoteki
Notariusz pobiera opłatę sądową za wykreślenie hipoteki (zwykle 200 zł)
Udziały we wspólnej własności
Przy zakupie mieszkania nabywasz również udział we wspólnej własności całej nieruchomości. To istotne dla twoich przyszłych kosztów i praw.
Jak się oblicza udziały
Udział zapisuje się jako ułamek, gdzie:
- Licznik: suma powierzchni twojego mieszkania i pomieszczeń przynależnych
- Mianownik: suma powierzchni wszystkich lokali w budynku (mieszkalnych, użytkowych i przynależnych)
- Przykład: mieszkanie 61 m2 w budynku o łącznej powierzchni 1200 m? = udział 61/1200
Twój udział ma praktyczne znaczenie:
- Koszty utrzymania: proporcjonalnie do udziału płacisz za utrzymanie części wspólnych
- Zyski: proporcjonalnie do udziału otrzymujesz ewentualne korzyści (np. z wynajmu części wspólnych)
- Głosowanie: siła twojego głosu na zebraniach wspólnoty mieszkańców odpowiada wielkości udziału
Umowa pod warunkiem - czy to możliwe
Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem - godziłoby to w zasadę pewności obrotu prawnego. Możliwe są jednak inne rozwiązania.
Dozwolone przesunięcia w czasie
Możesz ustalić z drugą stroną przesunięcie niektórych zdarzeń w czasie bez wpływu na przeniesienie własności, np.:
- Zapłata ceny za 2 miesiące od sporządzenia aktu
- Opróżnienie lokalu za miesiąc
- Wykonanie określonych prac przez sprzedającego
Sposoby zabezpieczenia twoich interesów
Egzekucja z aktu notarialnego
W akcie można zastrzec, że sprzedający poddaje się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego (art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.)
Umowa przedwstępna z karą
Zawarcie umowy przedwstępnej z karą umowną za niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej
Podatki przy zakupie mieszkania w 2025 roku
System podatkowy przy zakupie mieszkań przeszedł znaczące zmiany w ostatnich latach. Oto aktualne zasady na 2025 rok:
Podatek PCC na rynku wtórnym
Pierwsze mieszkanie - 0% PCC
Od 31 sierpnia 2023 roku osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym są zwolnione z 2% podatku PCC
Kolejne mieszkania - 2% PCC
Standardowa stawka 2% od wartości nieruchomości dla osób kupujących kolejne mieszkania
Inwestorzy - 6% PCC
Od 1 stycznia 2024 roku kupno szóstego i kolejnego mieszkania w jednej inwestycji oznacza 6% PCC + VAT
Mikroapartamenty - 23% VAT
Lokale poniżej 25 m2 traktowane jako użytkowe, obciążone 23% VAT zamiast 8% PCC
Kto może skorzystać ze zwolnienia z PCC
Warunki zwolnienia z PCC
- Kupujący musi być osobą fizyczną
- Nie może być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej
- Wyjątek: można posiadać maksymalnie 50% udziału w nieruchomości otrzymanej w spadku
- Dotyczy tylko mieszkań i domów jednorodzinnych na rynku wtórnym
- Nie obejmuje zakupów przed 31 sierpnia 2023 roku
VAT na rynku pierwotnym
Przy zakupie mieszkania od dewelopera płacisz VAT zamiast PCC:
- 8% VAT - mieszkania powyżej 25 m2
- 23% VAT - mikroapartamenty poniżej 25 m2 (traktowane jak lokale użytkowe)
- Deweloper odprowadza VAT do urzędu skarbowego
- Faktura VAT zastępuje obowiązek składania deklaracji PCC
Nowe obciążenia dla inwestorów
Od 2024 roku inwestorzy kupujący szóste i kolejne mieszkanie w jednej inwestycji mogą być zobowiązani do zapłaty równocześnie VAT i 6% PCC - to istotna zmiana, która znacząco zwiększa koszty inwestycji.
Najczęstsze błędy i jak ich uniknąć
Poznanie typowych błędów popełnianych przy zakupie mieszkania pomoże ci uniknąć problemów i dodatkowych kosztów.
Brak weryfikacji dokumentów
Zawsze sprawdź aktualność wszystkich dokumentów przed wizytą. Przedawnione dokumenty mogą opóźnić transakcję o tygodnie.
Nieznajomość kosztów
Przygotuj odpowiednią kwotę nie tylko na mieszkanie, ale też na wszystkie opłaty notarialne i podatki.
Brak negocjacji taksy
Porównaj oferty kilku notariuszy - taksa może być niższa od maksymalnej, szczególnie przy droższych nieruchomościach.
Ignorowanie obciążeń
Zawsze sprawdź dział IV księgi wieczystej pod kątem hipotek i innych obciążeń przed podpisaniem umowy.
Pobierz aktualny odpis księgi wieczystej nie wcześniej niż 30 dni przed transakcją
Upewnij się, że masz dostęp do wszystkich środków finansowych w dniu transakcji
Porównaj oferty i wybierz notariusza, który dokładnie wyjaśni wszystkie zapisy aktu
Upewnij się, czy przysługuje ci zwolnienie z PCC i czy spełniasz wszystkie warunki
Kluczowe zmiany w 2025 roku
- Koszty notarialne pozostały na poziomie z 2024 roku
- Zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania nadal obowiązuje
- 6% PCC + VAT dla inwestorów kupujących szóste i kolejne mieszkanie
- Oryginały aktów przechowywane są teraz 10 lat (wcześniej 5 lat)
- Planowane zmiany w kompetencjach notariuszy (wpisy do księgi wieczystej) na razie wstrzymane
Pamiętaj o terminach
Podatek PCC należy zapłacić w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Formalnościami zajmuje się notariusz, warto jednak upewnićs się, że podatek został odprowadzony.
Podsumowanie
Zakup mieszkania u notariusza to proces wymagający starannego przygotowania, ale przy odpowiedniej wiedzy przebiega sprawnie. Kluczowe jest:
- Przygotowanie wszystkich wymaganych dokumentów
- Zrozumienie kosztów i możliwości ich optymalizacji
- Znajomość aktualnych przepisów podatkowych
- Współpraca z doświadczonym notariuszem
- Weryfikacja wszystkich obciążeń nieruchomości
Pamiętaj, że notariusz jest twoim partnerem w tej transakcji - nie wahaj się zadawać pytań i prosić o wyjaśnienia. Dobra komunikacja i przygotowanie to klucz do udanej transakcji.