Kupujemy mieszkanie - u notariusza

Wizyta u notariusza to ostatni etap procedury zakupu mieszkania np. od dewelopera i etap konieczny – przeniesienie własności nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego jest nieważne.

Jakie dokumenty trzeba ze sobą wziąć oraz co powinien przedłożyć deweloper? 

Kupujący od notariusza powinien zabrać przede wszystkim pieniądze oraz dokument tożsamości i numer NIP, powinien wziąć również dokumenty z banku potwierdzające wysokość wziętego kredytu oraz wysokość hipotek, którymi bank chce obciążyć kupowane mieszkanie.

Więcej dokumentów powinien wziąć ze sobą sprzedający, jeżeli jest równocześnie budującym – oprócz dokumentu tożsamości - powinien przedłożyć notariuszowi:

• zaświadczenie o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;
• aktualny wypisu z rejestru gruntów z wyrysem;
• aktualny odpisu księgi wieczystej nieruchomości;
• zaświadczenie o samodzielności lokali;
• wyrys z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem;
• uchwałę zarządu spółki zezwalającej na sprzedaż lokali;
• aktualny odpis z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego;
• decyzję zatwierdzającą projekt i zawierającą zgodę na budowę budynku;
• plany wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku;
• wypis z kartoteki lokali.

Jeżeli dodatkowo w dziale IV księgi wieczystej wpisana została hipoteka, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił deweloperowi na budowę, to także niezbędny będzie dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoją rzecz. Nie trzeba koniecznie całej dokumentacji czytać ani sprawdzać, ponieważ robi to notariusz - do notariusza należy mieć zaufanie i wykorzystać jego wiedzę, zadając, w razie wątpliwości, pytania. 

Co należy do obowiązków notariusza?

Notariusz obowiązany jest uzależnić sporządzenie aktu notarialnego od uprzedniego uiszczenia przez strony należnej opłaty sądowej. Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu sądowi rejonowemu - sądowi wieczystoksięgowemu.

Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób zrozumiały i przejrzysty.

Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Przy dokonywaniu czynności notarialnej notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności. Poza tym powinien zbadać wiarygodność wszystkich przedłożonych mu dokumentów i wyjaśnić wszystkie wyrażone przez strony transakcji wątpliwości.

Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest obowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest obowiązany przesłać z urzędu sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w terminie 3 dni od sporządzenia aktu.  

Co znajduje się w akcie notarialnym? 

Akt notarialny powinien zawierać:

• dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,

• miejsce sporządzenia aktu,

• imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy,

• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie notarialnym, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu,

• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,

• stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,

• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,

• podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu,

• podpis notariusza,

• wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Oryginały aktów notarialnych nie mogą być wydawane poza miejsce ich przechowywania, przechowuje się je w kancelarii notarialnej przez okres 5 lat. Oryginały aktów nie mogą być więc wydawane poza kancelarie notarialne. Jeśli akt notarialny został złożony na przechowywanie do sądu - to nie może być wydany poza budynek tego sądu. Udostępnienie oryginałów aktów notarialnych do wglądu powinno następować w obecności notariusza lub pracownika kancelarii notarialnej. 

Jak zapisuje się udziały w nieruchomości wspólnej i co one znaczą? 

Udział we wspólnej własności przy okazji zakupu prawa odrębnej własności zapisuje się za pomocą ułamka, w którego w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (np. sklepów, biur) oraz pomieszczeń przynależnych, natomiast w liczniku zapisuje się sumę powierzchni użytkowej kupowanego mieszkania i pomieszczeń przynależnych (np. pomieszczenia gospodarcze). Tak uzyskany ułamek (np. 61/1200) będzie oznaczał udział w kosztach utrzymania nieruchomości, jak i w zyskach. Ułamek udziału ma znaczenie także na zebraniach wspólnoty mieszkańców – odzwierciedla siłę głosu. 

Czy kupić mieszkanie z wpisaną hipoteką? 

Jeżeli okaże się, że mieszkanie zawiera wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, nie trzeba się przerażać i od razu odstępować od zamiaru zawarcia umowy. Można zaproponować sprzedającemu w miarę bezpieczny sposób zakupu takiego mieszkania. Otóż trzeba się umówić w drodze umowy przedwstępnej zawartej przed notariuszem, na mocy której przyszły kupujący wypłaci przyszłemu sprzedającemu zadatek w wysokości kwoty kredytu pozostałej do zapłaty. Sprzedający z uzyskanej kwoty spłaci kredyt, bank zaś wystawia oświadczenie, w którym wyrażą zgodę na wykreślenie hipoteki. Następnie strony przedkładają u notariusza przy zawieraniu przyrzeczonej umowy takie oświadczenie, notariusz we wniosku do sądu, oprócz wpisu o zmianę właściciela, wnosi o wykreślenie hipoteki i pobiera opłatę sądową za jej wykreślenie. 

Czy umowa przeniesienia własności może być zawarta pod warunkiem? 

Własności nieruchomości nie można przenieść pod warunkiem, godziłoby to w zasadę pewności obrotu prawnego na rynku nieruchomości.

Nie jest jednak wykluczone, że np. strony umowy sprzedaży nieruchomości przesuną pewne zdarzenia w czasie, bez wpływu na przeniesienie własności. Np. strony umówią się, że zapłata za nieruchomość nastąpi w terminie 2 miesięcy od dnia sporządzenia aktu notarialnego albo strony umówią się, że opróżnienie lokalu nastąpi za miesiąc. Takie postanowienia mogą znaleźć się w akcie notarialnym, nie są bowiem warunkami, od których spełnienia zależy przeniesienie własności nieruchomości. Są to jednak klauzule dość niebezpieczne. W związku z dużą wartością przedmiotu umowy takie powinny być oparte na szczególnym stosunku zaufania stron do siebie. Można jednak na dwa sposoby zabezpieczyć swoje interesy w przypadku, gdyby takie np. późniejsze opuszczenie lokalu było uzasadnione, a mieszkanie warte ryzyka. Otóż po pierwsze, w tym samym akcie notarialnym można poczynić zastrzeżenie, że sprzedający co do obowiązku wydania lokalu poddaje się rygorowi egzekucji wprost z aktu notarialnego (na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.). Oznacza to, że kupujący nie będzie musiał dochodzić swojego prawa - w przypadku braku realizacji obowiązku przez sprzedającego - przed sądem i narażać się na koszty i utratę czasu, ale będzie mógł udać się z takim aktem notarialnym bezpośrednio do komornika (po nadaniu w sądzie klauzuli wykonalności), który jest obowiązany wyegzekwować spełnienie takiego obowiązku. Drugim sposobem jest zawarcie umowy przedwstępnej przed tymże notariuszem, w której znajdzie się przyrzeczenie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w określonym terminie, którego niedotrzymanie będzie sankcjonowane karą umowną. Spełnienie wymogu formy aktu notarialnego takiej umowy pozwoli kupującemu wyegzekwować spełnienie przyjętego przez sprzedającego obowiązku przed sądem w razie, gdy sprzedający zacznie się uchylać od sprzedania tej nieruchomości mimo przyrzeczenia. Orzeczenie sądu może w takim postępowaniu zastąpić oświadczenie woli przez sprzedającego i w ten sposób przyrzeczona nieruchomość przejdzie na własność kupującego.  

Jakie koszty wiążą się z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego? 

Notariusz pobiera:

• podatek od czynności cywilnoprawnych - zgodnie z ustawą za zapłatę takiego podatku odpowiedzialność ponosi obecnie kupujący;

• taksę notarialną wraz z podatkiem VAT, za swoje działanie;

• opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej nowego właściciela oraz wpis hipoteki; opłatę sądową od wniosku o wpis do księgi wieczystej, podlegającego zamieszczeniu w akcie notarialnym, strona czynności prawnej, na której spoczywa obowiązek poniesienia opłaty, uiszcza: albo gotówką - w kancelarii notariusza, albo na rachunek bankowy kancelarii notarialnej; pobrane opłaty notariusz przekazuje zaś, dokonując wpłaty na rachunek bankowy sądu rejonowego właściwego do rozpoznania wniosku o wpis do księgi wieczystej lub bezpośrednio w kasie tego sądu;

• opłatę za wypis z aktu notarialnego – oryginał aktu pozostaje u notariusza.

Taksa notarialna

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa maksymalne stawki taksy. Przewiduje ono np., że za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

• umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,

• umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

• umowę zbycia spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),

• umowę darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi (należącymi do I grupy podatkowej), a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadku i darowizn;

• umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność (w praktyce dotyczy to tylko sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym) lub jednorodzinnego budynku mieszkalnego;

• umowę sprzedaży działki budowlanej;

• ustanowienie odrębnej własności lokalu w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę

notariusz pobiera maksymalną stawkę w wysokości połowy stawki regularnej. 

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz.U. z 2002 r., Nr 42, poz. 369, ze zm.);

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2004 r., Nr 148, poz. 1564, ze zm.);

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 6 października 2015 r. w sprawie pobierania przez notariuszy opłat sądowych od wniosków o wpis w księdze wieczystej i ich przekazywania sądom oraz prowadzenia ewidencji pobranych opłat sądowych (Dz.U. z 2015 r., poz. 1645).