Umowa najmu lokalu - jak bezpiecznie ją zawrzeć? Podstawowe obowiązki wynajmującego i najemcy

Na czym polega umowa najmu lokalu?

W umowie najmu lokalu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy lokalu do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca natomiast zobowiązuje się płacić w zamian określony czynsz.

Jakie są podstawowe prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy?

Wynajmujący:

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeśli więc Kowalski wynajmuje Nowakowi lokal, to właśnie Kowalski będzie musiał dokonywać większości napraw. Jeśli najem dotyczy lokalu mieszkalnego, to wynajmujący jest zobowiązany do:

• zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami,
• utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywania napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia szkód powstałych z jego winy,
• dokonywania napraw lokali, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego, w zakresie nie obciążającym najemcy, a w szczególności: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu oraz wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków,
• w przypadkach wskazanych w ustawie wynajmujący ma obowiązek udostępnić najemcy lokal zamienny.

Zgodnie z nowelizacją Kodeksu cywilnego z dnia 25 września 2003 r., jeżeli czas trwania najmu lokalu mieszkalnego nie jest oznaczony, wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, podwyższenie czynszu nie może następować częściej niż raz na 6 miesięcy.W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia

Najemca:

• Najemca powinien używać wynajęty lokal zgodnie z umową, oraz powinien się stosować porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy.
• Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej, najemca powinien płacić czynsz co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca, do rąk wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek.
• Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie wraz z najemcą stale mieszkające z nim osoby pełnoletnie.
• Chociaż utrzymywanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku obciąża wynajmującego, to drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy są domeną najemcy. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
• Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.
•  Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.
• W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.
• Po zakończeniu najmu i opróżnieniu budynku najemca jest zobowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw,a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego min.trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej
• Umowa podnajmu lokalu w całości lub jego części albo oddania w bezpłatne używanie wymaga zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie, jednakże wynajmujący nie może zgody odmówić bez uzasadnionej przyczyny. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
• W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, najemca jest obowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia, niedopełnienie tego obowiązku uprawnia właściciela do wejścia do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. 
• Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy

Najemca powinien także udostępnić wynajmującemu lokal w celu dokonania:

1. okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
2. zastępczego wykonania przez wynajmującego prac obciążających najemcę (np. Kowalski jako wynajmujący zleca wykonanie określonych napraw ślusarzowi).

Jak bezpiecznie zawrzeć umowę najmu lokalu?

Tak samo jak każdą umowę, umowę najmu dobrze jest zawrzeć na piśmie. Przemawiają za tym przede wszystkim względy dowodowe.

1. Jeśli strony umowy chciałyby zawrzeć umowę najmu lokalu na czas oznaczony, dłuższy niż rok i nie zrobią tego w formie pisemnej, to poczytuje się umowę zawartą na czas nieoznaczony.
2. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony. Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
3. W umowie powinno znaleźć się oświadczenie wynajmującego, że ma prawo do wynajmowania tego lokalu mieszkalnego, np. oświadczenie, że jest on właścicielem.
4. Strony powinny dla własnego bezpieczeństwa określić w umowie stan techniczny wynajmowanego lokalu. Można w tym celu sporządzić także protokół, w którym wymienione zostaną przedmioty znajdujące się w lokalu i ich stan, spisać liczniki, itp.Protokół będzie stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.
5. Strony mogą odmiennie niż jest to określone w ustawie uregulować wzajemne obowiązki dotyczące utrzymywania lokalu w dotychczasowym stanie technicznym oraz wykonywania określonych napraw.
6. W umowie można także określić sposób wzajemnych rozliczeń z tytułu dokonanych przez najemcę zmian w lokalu (np. dokonane ulepszenia). Strony powinny w umowie określić wysokość należnego czynszu oraz terminy jego zapłaty. Można na przykład ustalić, że określona ilość pierwszych czynszów będzie płatna z góry.
7. Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu (zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji).

Pamiętaj, że:

• Dla zabezpieczenia czynszu i innych świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu z mocy ustawy zastaw na rzeczach ruchomych wniesionych do wynajmowanego lokalu przez najemcę i członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających,
• Dochód wynajmującego z najmu lokalu objęty jest podatkiem dochodowym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733).