Naganne zachowanie najemcy - wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Do umowy najmu prywatnego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdują nie tylko przepisy kodeksu cywilnego ale także ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Okoliczność ta powoduje, iż w zasadzie wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu w przypadkach wskazanych w ustawie, składając wypowiedzenie pod rygorem nieważności na piśmie oraz określając w nim przyczynę wypowiedzenia. Czy zatem można w świetle przesłanek wskazanych w ustawie wypowiedzieć najem w sytuacji nagannego zachowania najemcy?
Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu
Katalog przypadków, w których wypowiedzenie jest dopuszczalne, znajduje się w art. 11 powołanej ustawy. W ust. 2 przedmiotowego artykułu znajdziemy przypadki nagannego zachowania, w razie zaistnienia których właściciel jest uprawniony do złożenia wypowiedzenia. I tak można dokonać wypowiedzenia, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Zatem, w powyższych wypadkach przed złożeniem wypowiedzenia należy wcześniej upomnieć najemcę w formie pisemnej.
Poza tym z zachowaniem tego samego okresu co powyżej, można wypowiedzieć umowę jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności lub także w przypadku, gdy wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Zobacz także: Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub lokalu?
Rozwiązanie umowy z ważnych przyczyn
W przypadku gdy wystąpią inne przyczyny niż określone w ustawie, możemy skorzystać z rozwiązania przewidzianego w art. 11 ust. 10 ustawy. Zgodnie z nim, z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Zatem w tym przypadku, sąd będzie oceniał, czy przyczyna podawana przez właściciela uzasadnia rozwiązanie stosunku najmu.
Zobacz także: Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?
Michał Pichór
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?