Kończy się twoja umowa najmu? Sprawdź, jakie masz prawa i obowiązki!

Najem kiedyś się kończy - czy to wskutek zakończenia okresu, na jaki zawarto umowę, czy przez wypowiedzenie umowy, bądź rozwiązanie jej przez strony albo z innych jeszcze przyczyn.

W jakim stanie rzecz wynajęta powinna zostać wynajmującemu zwrócona?

Z chwilą zakończenia najmu, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu ciąży także na osobie, której najemca oddał rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem.

Rzecz powinna być zwrócona w stanie nie pogorszonym, tj. w takim, w jakim znajdowała się w chwili wydania najemcy. Ponieważ Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, iż rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, wykazanie, że stan przedmiotu był inny, obciąża najemcę.

Najemca odpowiada za każde pogorszenie rzeczy, chyba że:

• było ono następstwem prawidłowego używania (zgodnego z umową lub właściwościami i przeznaczeniem rzeczy),

• było ono następstwem przypadkowego uszkodzenia bądź utraty rzeczy.

W celu uniknięcia sporów dotyczących wzajemnych roszczeń stron po wydaniu przedmiotu najmu, praktyce obrotu wykształciło się tzw. „protokolarne" przekazanie przedmiotu najmu. Protokół służy udokumentowaniu faktu przekazania oraz ustaleniu stanu przekazywanego przedmiotu najmu.

Co jeśli najemca poczynił naklady na wynajmowaną rzecz?

Podczas obowiązywania umowy najmu, najemca mógł poczynić na rzecz nakłady, które nie należą do kategorii obciążających go drobnych nakładów. Jeżeli prowadzą one do zwiększenia wartości lub użyteczności rzeczy najętej, stanowią ulepszenia, które winny być wzajemnie rozliczone. Jeśli umowa w tym zakresie milczy, zastosowanie mają przepisy ustawy, zgodnie z którymi, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może, według swojego uznania:

• albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu,

• albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego).

Oba uprawnienia mogą być realizowane po zakończeniu stosunku najmu. W braku uzgodnień między stronami, pierwsze z uprawnień wynajmującego sprowadza się do zapłaty ceny rynkowej wartości ulepszenia z chwili zwrotu i bez znaczenia jest to, czy najemca dokonał nakładów za zgodą, czy bez zgody wynajmującego (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.01.1971 roku, II CR 605/70, OSP 1971, nr 12, poz. 228). Przywrócenie stanu poprzedniego następuje na koszt najemcy.

Kiedy przedawniają się roszczenia najemcy i wynajmującego?

Roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 Kodeksu cywilnego).

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl