Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Jaki jest cel zawarcia umowy przedwstępnej?

Niekiedy zdarza się, że strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć w danym momencie umowy (np. sprzedaży lub darowizny), ale chcą tego dokonać w przyszłości np. Kowalski nie chce jeszcze sprzedać swojego samochodu Nowakowi, ale chce się zobowiązać, że sprzeda go w późniejszym czasie.

Jeśli strony nie są jeszcze gotowe do zawarcia umowy definitywnej (np. sprzedaży, darowizny), lecz pragną zobowiązać się do jej zawarcia w przyszłości to mogą wówczas rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej.

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?

Zasadnicza cecha charakteryzująca umowę przedwstępną to taka, że w umowie tej jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy definitywnej - umowy przyrzeczonej).

W pierwszym w/w przypadku mówimy o umowie jednostronnie zobowiązującej - zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej podejmuje tylko jedna strona, drugiej natomiast przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości - częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. W ich przypadku każda ze stron może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jakie umowy może poprzedzić umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może poprzedzić zawarcie każdej umowy prawa cywilnego. Mogą to być umowy zobowiązaniowe (np. umowy: sprzedaży, zamiany, darowizny, najmu), jak i inne umowy (np. zniesienie współwłasności, ustanowienie odrębnej własności lokali, dział spadku, podział" majątku objętego wspólnością ustawową). W praktyce umowy przedwstępne najczęściej poprzedzają: umowy o przeniesienie własności nieruchomości, umowy o przeniesienie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Możliwe jest także zawarcie przedwstępnej umowy o pracę.

Jaka jest konieczna treść umowy przedwstępnej?

Aby można było mówić o umowie przedwstępnej musi ona zawierać co najmniej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W wyniku nowelizacji kodeksu cywilnego, od dnia 25 wrzesnia 2003r. w umowie przedwstępnej nie jest już konieczne określanie terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta.

Zawarcie w umowie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej ma umożliwić sądowi - w razie sporu - ustalenie treści umowy definitywnej. Inaczej mówiąc bez tego określenia nie można byłoby ustalić treści umowy, której zawarcia mogą domagać się strony lub jedna z nich. Z tego wynika konieczność wskazania w umowie przedwstępnej minimalnej treści umowy definitywnej np. jeżeli strony zawierają przedwstępną umowę sprzedaży powinny wskazać co najmniej rzecz i cenę, ewentualnie wskazać podstawę do jej ustalenia; jeżeli zawierają przedwstępną umowę najmu powinny określi co najmniej jego przedmiot i wysokość czynszu.

Choć zawarcie w umowie przedwstępnej terminu, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta nie jest konieczne, strony mogą taki termin określić, aby zapobiec powstaniu bezterminowego, uciążliwego dla dłużnika stanu pozostawania w stałej gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej.

A co w przypadku, gdy termin w umowie jednak nie został oznaczony?

Jeżeli strony w umowie przedwstępnej nie określiły terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona powinna być zawarta, wyznaczenie tego terminu należy do strony, która może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku strony powinny zawrzeć umowę przyrzeczoną w wyznaczonym terminie. Wyznaczenie tego terminu powinno nastąpić poprzez oświadczenie woli złożone drugiej stronie umowy przyrzeczonej w taki sposób, aby oświadczenie to do niej dotarło i aby mogła się z nim zapoznać. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Należy podkreślić, że nie wyznaczenie terminu przez żadną ze stron w ciągu 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że żadna ze stron nie ma prawa żądania zawarcia umowy przyrzeczonej ani także nie ma prawa żądania od drugiej strony stosownego odszkodowania z powodu nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy o tym pamiętać, gdyż upływ roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej bez wyznaczenia terminu przez żadną ze stron niweczy w istocie skutki zawarcia umowy przedwstępnej.

Co jeśli jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?

Z tego co już wyżej zaznaczono przez umowę przedwstępną strony (lub rzadziej strona) zobowiązują się do zawarcia określonej umowy przyrzeczonej. Celem umowy przedwstępnej jest więc zawarcie w określonej przyszłości umowy przyrzeczonej. Wykonanie umowy przedwstępnej następuje przez zawarcie wspomnianej umowy. Jest to normalny sposób wykonania zobowiązania. Zdarza się jednak, że strona po nadejściu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej - wbrew żądaniu drugiej strony - odmawia bezpodstawnie zawarcia umowy przyrzeczonej.

1. Jeśli druga strona umowy przedwstępnej odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej to można żądać naprawienia szkody, którą druga strona poniosła, licząc na zawarcie przyrzeczonej umowy (np. koszty notarialne, koszty przejazdu do notariusza, opłaty" skarbowe od zaświadczeń, podań odpisów, opłaty zezwoleń, opłaty sądowe za odpisy z księgi wieczystej, koszty porady adwokackiej, koszty sporządzenia projektu umowy przedwstępnej przez adwokata/radcę prawnego, koszty uzyskania kredytu, koszty pośrednictwa agencji nieruchomości, która jeżeli jest zawarta umowa przedwstępna pobiera od niej prowizję). Roszczenie o naprawienie szkody przysługuje zawsze, gdy umowa przedwstępna jest ważna i bezzasadnie nie została wykonana.

2. Strony mogą w umowie przedwstępnej określić odmienny zakres odszkodowania. Oznacza to, że odszkodowanie nie musi być ograniczone tylko do tzw. interesu ujemnego. Strony mogą w umowie przedwstępnej określić, że zakres odszkodowania obejmuje także utracone korzyści, na które strona liczyła w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Strony mogą dodatkowo określić np. karę umowną a także w inny sposób określić zakres przysługującego jednej z nich odszkodowania.

3. Jeżeli natomiast umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których przepisy prawa uzależniają ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może żądać od strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej zawarcia tej umowy, a nie tylko odszkodowania. Na przykład jeśli Kowalski zawarł umowę przedwstępną, w której zobowiązał się do sprzedania swojego mieszkania to warunek ten będzie spełniony, jeśli Kowalski zawarł przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, bowiem w takiej formie musi on dokonać sprzedaży swojego mieszkania. Jeżeli więc druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, można wystąpić do sądu o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy przez drugą stronę. Prawomocne orzeczenie sądu o takiej treści zastępuje oświadczenie drugiej strony.

Możliwość wystąpienia z żądaniem naprawienia szkody lub zawarcia przyrzeczonej umowy jest czasowo ograniczona. Dłużnik bowiem nie może pozostawać w niepewności, czy wierzyciel wystąpi z takim żądaniem. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej lub naprawienie szkody przedawnia się z upływem 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Po jego upływie, w razie wystąpienia z takim żądaniem dłużnik może podnieść zarzut przedawnienia i w następstwie tego żądane zostanie oddalone. Jeżeli jedna strona będzie dochodziła przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a powództwo zostanie oddalone, roszczenie o naprawienie szkody - z jakim można następnie wystąpić - przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna?

Prawo cywilne nie określa wyraźnie formy dla sporządzenia umowy przedwstępnej. Do najważniejszych uregulowanych w polskim prawie cywilnym rodzajów form szczególnych należą następujące ich typy:

1. zwykła forma pisemna,

2. poświadczenie daty,

3. poświadczenie podpisu,

4. akt notarialny.

Przyjmuje się, że umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, choćby do ważności umowy przyrzeczonej wymagane było zachowanie np. formy aktu notarialnego jak przy sprzedaży nieruchomości. Forma umowy przyrzeczonej ma znaczenie w sytuacji, gdy jedna ze stron odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pamiętaj, że:

• Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pociąga za sobą wzrost kosztów całej transakcji - zastanów się czy się to opłaca,

• W razie odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej trzeba zwrócić się do sądu z odpowiednim żądaniem. To może potrwać,

• Aby wzmocnić zawarcie umowy przyrzeczonej, można przy zawarciu umowy przedwstępnej, zastrzec zadatek.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.