Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć

Jaki jest cel zawarcia umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna jest instrumentem prawnym wykorzystywanym w sytuacjach, gdy strony nie mogą lub nie chcą zawrzeć umowy definitywnej w danym momencie, ale pragną się zobowiązać do jej zawarcia w przyszłości. Przykładowo, Kowalski może nie chcieć jeszcze sprzedać swojego samochodu Nowakowi, ale chce się prawnie zobowiązać, że dokona tej sprzedaży w określonym czasie.

Główne powody zawarcia umowy przedwstępnej to:

• Potrzeba czasu na przygotowanie dokumentów lub uzyskanie zgód
• Oczekiwanie na finansowanie (kredyt, dotację)
• Konieczność spełnienia określonych warunków prawnych
• Zabezpieczenie transakcji przed zmianą decyzji drugiej strony
• Rozłożenie procesu zawierania umowy w czasie

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy definitywnej - umowy przyrzeczonej).

Jakie umowy może poprzedzać umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może poprzedzić zawarcie każdej umowy prawa cywilnego. Obejmuje to zarówno umowy zobowiązaniowe, jak i inne rodzaje umów cywilnoprawnych.

Najczęstsze zastosowania w praktyce:

• Umowy o przeniesienie własności nieruchomości
• Umowy o przeniesienie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
• Umowy sprzedaży, zamiany, darowizny
• Umowy najmu i dzierżawy
• Umowy o zniesienie współwłasności
• Umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali
• Umowy o pracę (tzw. przedwstępna umowa o pracę)

Konieczna treść umowy przedwstępnej

Od dnia 25 września 2003 roku w umowie przedwstępnej nie jest już konieczne określanie terminu, w którym umowa przyrzeczona ma być zawarta. Jednak strony mogą taki termin określić, aby zapobiec powstaniu bezterminowego zobowiązania.

Przykłady istotnych postanowień:

• Dla przedwstępnej umowy sprzedaży: określenie przedmiotu sprzedaży i ceny lub podstawy do jej ustalenia
• Dla przedwstępnej umowy najmu: określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu
• Dla przedwstępnej umowy o pracę: określenie rodzaju pracy, miejsca wykonywania i wynagrodzenia

Co gdy termin nie został oznaczony?

Jeżeli strony w umowie przedwstępnej nie określiły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczenie tego terminu należy do strony uprawnionej do żądania zawarcia umowy. Termin ten wyznacza się poprzez oświadczenie woli złożone drugiej stronie.

Skutki odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej

Gdy jedna ze stron odmawia bezpodstawnie zawarcia umowy przyrzeczonej po nadejściu ustalonego terminu, drugiej stronie przysługują określone uprawnienia prawne.

Roszczenie odszkodowawcze (skutek słabszy)

Strona poszkodowana może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Obejmuje to:

• Koszty notarialne i opłaty skarbowe
• Koszty przejazdu do notariusza
• Opłaty za zaświadczenia i odpisy z ksiąg wieczystych
• Koszty porad prawnych
• Koszty sporządzenia umowy przedwstępnej
• Koszty uzyskania kredytu
• Prowizje agencji nieruchomości

Roszczenie o zawarcie umowy (skutek silniejszy)

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może żądać od sądu stwierdzenia obowiązku zawarcia umowy przez drugą stronę. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie drugiej strony.

Przykład: Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego (tak jak wymaga tego prawo dla umowy sprzedaży nieruchomości), kupujący może dochodzić przed sądem zastąpienia wyrokiem oświadczenia woli sprzedającego.

Przedawnienie roszczeń

Rodzaj roszczenia	Termin przedawnienia	Początek biegu terminu
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej	1 rok	Od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta
Roszczenie odszkodowawcze	1 rok	Od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta
Roszczenie odszkodowawcze po oddaleniu powództwa	1 rok	Od dnia uprawomocnienia się orzeczenia

W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?

Prawo cywilne nie określa wyraźnie formy dla sporządzenia umowy przedwstępnej. Umowa może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, choćby do ważności umowy przyrzeczonej wymagane było zachowanie formy aktu notarialnego. Trzeba przy tym zwrócić uwagę na formy szczególne - np. notarialną w przypadku zakupu nieruchomości. W zależności od formy zawarcia umowy występują inne skutki:

Dostępne formy szczególne

• 1. Forma pisemna z urzędowo poświadczonym podpisem:

  Wymaga, aby podpis pod oświadczeniem woli został poświadczony przez notariusza lub inny organ uprawniony do poświadczania podpisów.
• 2. Forma pisemna z urzędowym poświadczeniem daty:

  Wymaga, aby data złożenia oświadczenia woli została urzędowo poświadczona.
• 3. Akt notarialny: Sporządza notariusz.

Praktyczne wskazówki

Zabezpieczenia umowy przedwstępnej

Dla wzmocnienia wykonania umowy przedwstępnej strony mogą zastrzec dodatkowe zabezpieczenia:

• Zadatek - kwota przekazana jako zabezpieczenie wykonania umowy, której utrata następuje w przypadku niewykonania zobowiązania
• Kara umowna - z góry określona kwota należna w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania
• Zastrzeżenie odstąpienia - prawo do odstąpienia od umowy w określonych przypadkach
• Zabezpieczenia rzeczowe - hipoteka, zastaw lub inne zabezpieczenia na majątku dłużnika

Najczęściej zadawane pytania