Z samego zawarcia umowy nie można wnioskować, że zostanie ona zrealizowana. Istniejąca i obowiązująca zasada, że umów trzeba dotrzymywać jest niewystarczająca. Prawo cywilne przewiduje zasady odpowiedzialności nielojalnych kontrahentów w przypadku, gdy nie realizują oni warunków umowy. Kodeks cywilny zna pewne instytucje, które mogą zabezpieczyć strony stosunków cywilnoprawnych przed skutkami niewykonania umowy. Takimi instytucjami są np.: kara umowna stosowana przy świadczeniach niepieniężnych oraz zadatek czy odstępne stosowane przy każdego rodzaju umowie. W poradzie tej została szczegółowo omówiona instytucja zadatku.

Jaka jest definicja, cel i przedmiot zadatku?

Zadatek w doktrynie jest określany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne. Celem zadatku jest w zasadzie wzmocnienie realizacji umowy. Zadatek jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku. Przedmiotem zadatku może być albo określona kwota pieniężna albo też rzecz. Ta rzecz nie musi być wcale związana ze świadczeniem głównym, a może być nawet od niego odrębna. Zadatek może być dany przy każdej umowie i stanowi on jej część składową.

W jakiej wysokości zadatek jest dopuszczalny?

Strony w kształtowaniu tej kwestii nie są w zasadzie niczym ograniczone. Relacja bowiem między wysokością zadatku, wartością rzeczy, które się na niego składają a wartością przedmiotu świadczenia umownego jest pozostawiona do uzgodnienia przez strony. Zatem są możliwe trzy sytuacje, gdy:

1. zadatek stanowi określoną wartość mniejszą niż świadczenie główne,
2. zadatek stanowi określoną wartość równą świadczeniu głównemu,
3. zadatek stanowi określoną wartość większą od świadczenia głównego.

Wysokość danego zadatku ma wpływ na wykonanie umowy jego pewność przez biorącego zadatek. Przy czym nadmierna wysokość zadatku (zadatek wygórowany) może być traktowana jako obejście prawa, gdyby zadatek zastrzeżony był w roli odszkodowania na wypadek niewykonania umowy, a jego nadmierna wysokość nadawałaby stosunkowi stron charakter nie dający się pogodzić z właściwościami, naturą tego stosunku.

Skutek zadatku

Kodeks cywilny stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Wola stron decyduje o tym, jaką z funkcji zadatku wiążą z jego wręczeniem. Może to być: 

• znak zawarcia umowy, 
• zaliczki na poczet przyszłego świadczenia, 
• sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron, 
• odstępnego.

Czy uprawnienie drugiej strony powstaje w następstwie samego faktu niewykonania umowy przez kontrahenta, czy też niewykonanie to musi być spowodowane przyczynami, za które kontrahent ponosi odpowiedzialność?

W doktrynie panuje drugi z przedstawionych w pytaniu poglądów. Zatem skorzystanie z uprawnień jakie daje wręczenie zadatku jest zasadne w razie, gdy niewykonanie umowy jest spowodowane przyczynami, za które strona umowy (niewykonująca) ponosi odpowiedzialność. Pamiętać należy, że odpowiednie zastrzeżenie umowne może zmienić punkt ciężkości ryzyka pomiędzy kontrahentami.

Odstępujący od umowy, w której wręczono zadatek uzyskuje dla siebie kwotę zadatku, w ten sposób, że jeśli zadatek otrzymał, może tę kwotę zachować. Jeśli zadatek dał sam, ma prawo żądać jego zwrotu i zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. W pierwszej sytuacji korzystna dla odstępującego jest możność zaspokojenia się bez kierowania sprawy na drogę sądową, w drugiej w razie niezapłacenia przez otrzymującego zadatek żądający zwrotu będzie zmuszony do skierowania sprawy na drogę sądową.

Jakie są stosunki pomiędzy zadatkiem a odpowiedzialnością odszkodowawczą – kontraktową?

Ze specyficznego uregulowania bowiem skutków zadatku można wysnuć wniosek, że zadatek wyłącza możliwość dochodzenia odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych. Dodatkowym argumentem przemawiającym przeciwko traktowaniu zadatku w kategoriach odszkodowania jest całkowity brak związku między wysokością zadatku a rozmiarami zaistniałej szkody. W szczególności nawet sąd nie ma możliwości zredukowania ewentualnej dysproporcji między szkodą a kwotą zadatku. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy.

Kiedy nie można żądać zadatku?

Działanie zadatku ulega zniweczeniu w trzech sytuacjach, a mianowicie wtedy, gdy: 

• umowa uległa rozwiązaniu, 
• jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada, 
• jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony. 

W każdej z tych trzech sytuacji żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli zaś sama go dała - żądać zapłaty równowartości zadatku przez kontrahenta.

W tej samej mierze odpadnięcie racji istnienia zadatku uzasadnia unormowanie, gdy obwarowana nim umowa została wykonana. Kwota zadatku ma zostać mianowicie zaliczona na poczet świadczenia z umowy. Zaliczenie takie jest w szczególności możliwe w razie, gdy zadatek pieniężny dała strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego, albo też gdy był on dany w takim samym rodzaju rzeczy, jakie miały być przedmiotem umówionego świadczenia na rzecz strony otrzymującej zadatek. W każdej innej natomiast sytuacji, przedmiot zadatku ulega zwrotowi. 

Pamiętaj, że:

• Roszczenia związane z zadatkiem podlegają przedawnieniu ogólnemu.
• Zaliczenie takie jest w szczególności możliwe w razie, gdy zadatek pieniężny dała strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego, albo też gdy był on dany w takim samym rodzaju rzeczy, jakie miały być przedmiotem umówionego świadczenia na rzecz strony otrzymującej zadatek.
• Ze specyficznego uregulowania bowiem skutków zadatku można wysnuć wniosek, że zadatek wyłącza możliwość dochodzenia odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych.
• Zatem skorzystanie z uprawnień jakie daje wręczenie zadatku jest zasadne w razie, gdy niewykonanie umowy jest spowodowane przyczynami, za które strona umowy (niewykonująca) ponosi odpowiedzialność.
• Wysokość danego zadatku ma wpływ na wykonanie umowy jego pewność przez biorącego zadatek.
• Strony w kształtowaniu tej kwestii nie są w zasadzie niczym ograniczone.
• Zadatek w doktrynie jest określany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 43 ze zmianami).