Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste to prawo o charakterze dość mocno zbliżonym do prawa własności, jednak nie tożsame z nim. W pewien sposób przypomina także ograniczone prawa rzeczowe.

Czy użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na każdym gruncie?

Właściwie nie, bowiem użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast oraz poza tymi granicami (gdy zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta), a także na gruntach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkowanie wieczyste może być ustanowione na rzecz osób fizycznych i osób prawnych.

Użytkowanie wieczyste jest na tyle nietypową konstrukcją prawną, iż nawet przedstawicieli doktryny stosunkowo długo próbowali jednoznacznie określić jego charakter. W końcu został przyjęty pogląd, iż użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Pozakodeksowe przepisy o wieczystym użytkowaniu, zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dotyczą głównie oddawania w wieczyste użytkowanie gruntów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego jako formy gospodarowania tymi nieruchomościami, a także – między innymi - warunków i sposobu oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, pobierania opłat za nie, itp.

Użytkowanie wieczyste to prawo, które obciąża grunt (nieruchomość gruntową), czyli fizycznie wyodrębnioną część powierzchni ziemskiej, będący samodzielnym przedmiotem własności. Dlatego nie można ustanowić użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a chociażby jeden ze współwłaścicieli nie jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego.

W jaki sposób następuje oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste?

Co do zasady oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy (inne sposoby to powstanie z mocy prawa, czy też na podstawie decyzji administracyjnej).

Umowa jednak nie jest wystarczająca, bowiem aby prawo użytkowania wieczystego powstało niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny (prawo powstaje dopiero od momentu dokonania wpisu, bez niego nie istnieje z punktu widzenia prawa). Jeżeli wpis nastąpił, ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o jego dokonanie. Jednak należy podkreślić, iż przyjmuje się, że zasada konstytutywności wpisu nie ma zastosowania przy uwłaszczeniu z mocy prawa i na podstawie decyzji administracyjnej. Wymaganie wpisu do księgi wieczystej dotyczy ustanowienia oraz przeniesienia użytkowania wieczystego w drodze umowy, natomiast wpis nie stanowi przesłanki konstytutywnej dla powstania użytkowania wieczystego, jeżeli nabycie tego prawa nastąpiło z mocy ustawy.

Czy umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego może zostać zawarta w dowolnej formie?

Nie. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. To w niej ustalane są zasady ustanowienia tego prawa, ustala się bowiem w niej okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości. Zatem poprzez zawartą umowę użytkownik wieczysty zostaje obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie (np. wzniesienie domu mieszkalnego, zorganizowanie zakładu produkcyjnego). Jeżeli nieruchomość gruntowa jest oddawana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, to konieczne jest określenie w umowie, który z wymienionych celów ma charakter podstawowy. Ma to znaczenie przede wszystkim dlatego, że stawka procentowa opłaty rocznej uzależniona jest od celu podstawowego. W umowie ustala się również wysokość pierwszej opłaty i opłat rocznych oraz sposób ich zapłaty. W związku z tym, iż istnieje możliwość udzielenia bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, takie postanowienie także należy je również uwzględnić w umowie.

Czy użytkowanie wieczyste jest nieograniczone czasowo?

Nie. Jest to tzw. prawo terminowe. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat 40. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat, jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeśli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Czy za użytkowanie wieczyste trzeba płacić?

Tak, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Przy czym pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Natomiast pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. Co do opłat rocznych, to wnosi się je przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.

Istotne jest także i to, że jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana (czyli de facto zarówno podwyższona, jak i obniżona).

Jednak jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zasadę tę stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Aktualizacji nie dokonuje się jednak dowolnie, tzn. właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Złożenie takiego wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.

Niezwykle istotne jest to, iż budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Tym samym podkreślić należy, iż wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. Dlatego umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania niezawierająca wyraźnego postanowienia o przeniesieniu wraz z wieczystym użytkowaniem prawa własności budynków byłaby dotknięta nieważnością.

Pamiętaj, że:

• Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej, natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;  za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 % ceny;  za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny; za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny; za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny; za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny;
• Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, właściwy organ udziela na ich wniosek 50% bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.  Osoby te, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. 
• Rząd planuje przekształcenie z mocy prawa w prawo wasności użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi z co najmniej 1 wyodrębionym lokalem mieszkalnym.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zmianami),
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 121).