Spis treści
- Czym jest użytkowanie wieczyste?
- Na jakich gruntach można ustanowić użytkowanie wieczyste?
- Jak następuje ustanowienie użytkowania wieczystego?
- Okres obowiązywania użytkowania wieczystego
- Opłaty za użytkowanie wieczyste w 2025 roku
- Aktualizacja opłat rocznych
- Prawa do budynków na gruncie
- Przekształcenie we własność - nowe możliwości
- Bonifikaty i ulgi
- Praktyczne rady dla użytkowników wieczystych
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste to specyficzne prawo rzeczowe o charakterze zbliżonym do prawa własności, jednak nie tożsame z nim. Użytkowanie wieczyste, polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, która jest własnością Skarbu Państwa albo własnością jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, na rzecz osób fizycznych lub prawnych na okres 99 lat. W pewien sposób przypomina także ograniczone prawa rzeczowe.
Przedstawiciele doktryny długo próbowali jednoznacznie określić charakter tego prawa. Ostatecznie przyjęto pogląd, że użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym pośrednim między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi.
Kluczowe cechy użytkowania wieczystego
- Prawo rzeczowe o charakterze terminowym (maksymalnie 99 lat)
- Obciąża wyłącznie grunty publiczne
- Wymaga wnoszenia opłat początkowych i rocznych
- Użytkownik staje się właścicielem wznoszonych budynków
- Możliwość przekształcenia we własność
Na jakich gruntach można ustanowić użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na ściśle określonych gruntach:
Grunty Skarbu Państwa
Położone w granicach administracyjnych miast oraz poza tymi granicami, gdy zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta
Grunty samorządowe
Stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiaty, województwa) lub ich związków
Inne grunty publiczne
W przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych
Ważne ograniczenie
Nie można ustanowić użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a chociażby jeden ze współwłaścicieli nie jest podmiotem publicznym.
Jak następuje ustanowienie użytkowania wieczystego?
Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje głównie na podstawie umowy, choć możliwe są też inne sposoby:
Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i określać cel użytkowania, okres, wysokość opłat oraz sposób korzystania z nieruchomości.
Prawo użytkowania wieczystego powstaje dopiero od momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej (charakter konstytutywny).
W umowie ustala się zasady korzystania z nieruchomości, określa cel podstawowy i wysokość opłat.
Okres obowiązywania użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste to prawo terminowe. W wyjątkowych przypadkach dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej czterdziestoletni. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste następuje standardowo na okres 99 lat.
Przedłużenie okresu użytkowania
W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego terminu wieczysty użytkownik może żądać przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Możliwe jest także wcześniejsze wystąpienie z takim żądaniem, jeśli okres amortyzacji planowanych nakładów jest znacznie dłuższy niż pozostały czas umowy. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Opłaty za użytkowanie wieczyste w 2025 roku
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. W 2025 roku stawki opłat za użytkowanie wieczyste pozostają zgodne z wcześniej ustalonymi zasadami procentowymi, jednak ich faktyczna wysokość może się różnić ze względu na zmiany wartości nieruchomości.
Pierwsza opłata
Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Płatność może być rozłożona na raty przy oddaniu bezprzetargowym.
Opłaty roczne - aktualne stawki 2025
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych zależy od celu użytkowania:
| Cel użytkowania | Stawka roczna |
|---|---|
| Cele obronności i bezpieczeństwa państwa | 0,3% |
| Obiekty sakralne, cmentarze | 0,3% |
| Działalność charytatywna, kulturalna, lecznicza, oświatowa | 0,3% |
| Cele mieszkaniowe | 1% |
| Urządzenia infrastruktury technicznej | 1% |
| Działalność sportowa | 1% |
| Działalność turystyczna | 2% |
| Pozostałe nieruchomości | 3% |
Terminy płatności w 2025 roku
Opłata użytkowanie wieczyste powinna być uiszczana raz w roku, do 31 marca. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.
Aktualizacja opłat rocznych
Ustawa przewiduje możliwość aktualizacji wysokości opłat rocznych, co może nastąpić nie częściej niż raz na 3 lata. Jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana.
Właściwy organ wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego.
Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.
Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości do czasu rozstrzygnięcia.
Prawa do budynków na gruncie
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy.
Skutki wygaśnięcia prawa
Wygaśnięcie prawa wieczystego użytkowania gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń. Dlatego umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania musi zawierać wyraźne postanowienie o przeniesieniu wraz z wieczystym użytkowaniem prawa własności budynków.
Przekształcenie we własność - nowe możliwości
Użytkownicy wieczyści otrzymali prawo do nabycia prawa własności nieruchomości gruntowych. W 2025 roku obowiązują rzepisy umożliwiające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.
Automatyczne przekształcenie
Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów.
Przekształcenie na wniosek
Nowe przepisy uchwalone w 2023 roku miały zastosowanie przede wszystkim dla gruntów zabudowanych na cele usługowe, magazynowe czy przemysłowe. Ich użytkownicy wieczyści będą mogli złożyć wniosek o sprzedaż nieruchomości gruntowej na ich rzecz w ciągu 12 miesięcy od momentu wejścia w życie Ustawy.
Kto może skorzystać?
Użytkownik wieczysty, jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
Koszty przekształcenia
Cena nieruchomości nabywanej od Skarbu Państwa ma wynosić 20-krotność rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste w przypadku jednorazowej zapłaty całości ceny, a w przypadku rozłożenia płatności ceny na raty - 25-krotność tej opłaty.
Terminy
Czas na wystąpienie z roszczeniem o przekształcenie użytkowania wieczystego w oparciu o tę zasadę był ograniczony - wniosek można było zgłosić najpóźniej do 31 sierpnia 2024 r. Po tym terminie możliwy jest wykup nieruchomości na podstawie innych przepisów u.g.n.
Bonifikaty i ulgi
Ustawodawca przewiduje różnorodne bonifikaty od opłat za użytkowanie wieczyste:
Bonifikaty dla osób fizycznych
Osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, przysługuje 50% bonifikaty od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości mieszkaniowych.
Bonifikaty przy przekształceniu
Przewidziano bonifikatę w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobom, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub przed ukończeniem szesnastego roku życia lub ich opiekunom prawnym.
Praktyczne rady dla użytkowników wieczystych
Pamiętaj o terminach wnoszenia opłat rocznych (do 31 marca każdego roku) oraz możliwości wystąpienia o inny termin zapłaty.
Regularnie weryfikuj, czy nie przysługują Ci bonifikaty od opłat, szczególnie jeśli zmieniła się sytuacja finansowa lub rodzinna.
Jeśli jesteś użytkownikiem wieczystym gruntu komercyjnego, sprawdź możliwość i opłacalność przekształcenia we własność.
Jeśli zmieniasz sposób korzystania z nieruchomości, może to wpłynąć na wysokość opłat rocznych.
Przepisy obowiązujace w 2025 roku
W 2025 roku nadal obowiązują przepisy umożliwiające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Pamiętaj o terminach i konsultuj się z prawnikiem przed podjęciem decyzji o przekształceniu.
Użytkowanie wieczyste pozostaje ważnym instrumentem prawnym w Polsce, choć jego znaczenie stopniowo maleje w związku z procesem przekształceń we własność. Znajomość aktualnych przepisów i możliwości jest kluczowa dla wszystkich użytkowników wieczystych.