Księgi wieczyste - założenie i wpis do księgi wieczystej

10.8.2011

W jaki sposób zakłada się księgę wieczystą?

Założenie księgi wieczystej następuje na wniosek osoby uprawnionej. W wyjątkowych sytuacjach założenie księgi wieczystej może nastąpić z urzędu np. po otrzymanie przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela danej nieruchomości sąd z urzędu wszczyna postępowanie o założenie księgi wieczystej. W praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja.

Jakim osobom przysługuje uprawnienie do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej?

Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości państwowej jest właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości nie stanowiącej własności państwowej jest właściciel tej nieruchomości, osoba której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomości, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane do księgi wieczystej.
Założenie księgi wieczystej może również nastąpić na wniosek osoby upoważnionej na podstawie przepisów szczególnych do złożenia takiego wniosku np. zgodnie z przepisami ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych – Zakład Ubezpieczeń Społecznych jest upoważniony do składania wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiących własność dłużników Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Jakie dokumenty muszą zostać dołączone do wniosku o założenie księgi wieczystej?

Do wniosku o założenie księgi wieczystej muszą zostać dołączone następujące dokumenty:

Dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku (potwierdzające prawo własności np. wnioskodawcy czy wykazujące komu przysługuje własność)
Dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości:

Wypis z ewidencji gruntów (określający powierzchnię, przeznaczenie gruntów)
Wyrys z mapy ewidencyjnej ( lokalizacja nieruchomości na mapie)
Często wymagany jest również sporządzony przez geodetę Wykaz zmian gruntowych.

Postępowanie o założenie księgi wieczystej

Postępowanie o założenie księgi wieczystej jest postępowaniem nieprocesowym, ale odbywającym się na specjalnych zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz częściowo w odpowiednim rozporządzeniu.

Gdzie prowadzone są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste prowadzone są w specjalnych Wydziałach Ksiąg Wieczystych przy sądach rejonowych. Wykaz tych sądów znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste.

Jakie dowody przeprowadza sąd w postępowaniu o założeniu księgi wieczystej?

W postępowaniu o założenie księgi wieczystej sąd przeprowadza dowody, jakie stosownie do okoliczności uzna za potrzebne. Bierze pod uwagę z urzędu w szczególności:

zbiory dokumentów,
dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej księgi wieczystej oraz zachowane części takiej księgi
dane z ewidencji gruntów i budynków

Przeprowadzając postępowanie dowodowe sąd nie musi ograniczać się tylko do dokumentów, nie ma więc ograniczeń co do środków dowodowych z których może skorzystać. Może więc np. przesłuchiwać świadków.

Dla ustalenia koniecznych dowodów sąd może przeprowadzić odpowiednie wyjaśnienia. Jeżeli zbiór dokumentów jest prowadzony przez sąd , który nie jest właściwy do założenia księgi wieczystej, sąd właściwy może zażądać niezwłocznego nadesłania mu tego zbioru.

Czy sąd w toku postępowania o założenie księgi wieczystej jest upoważniony do rozstrzygnięcia sporu o prawo własności?

Jeżeli w toku postępowania o założenie księgi wieczystej wyniknie spór o prawo własności, sąd nie będzie upoważniony do rozstrzygnięcia takiego sporu.

Jakie orzeczenie wydaje sąd po zakończeniu postępowania o założenie księgi wieczyste?

Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego sąd wydaje postanowienie o założeniu księgi wieczystej. Postanowienie to jest podstawą do dokonania czynności technicznej jaką jest wpis do księgi wieczystej.
O założeniu księgi wieczystej zawiadamia się wszystkich zainteresowanych, a także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków. Zawiadomienie to doręcza się wraz z odpisem postanowienia o założeniu księgi wieczystej (na to postanowienie przysługuje bowiem odwołanie).

Postępowanie o wpis do księgi wieczystej

Postępowanie o wpis do księgi wieczystej, podobnie jak postępowanie o założenie księgi jest postępowaniem nieprocesowym, do którego stosuje się przepisy o postępowaniu nieprocesowym z kodeksu postępowania cywilnego z odpowiednimi zmianami wynikającymi z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W jaki sposób dokonuje się wpisu do księgi wieczystej?

Wpis do księgi wieczystej dokonuje się na wniosek, chyba że przepis szczególny pozwala na dokonanie wpisu z urzędu.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej powinien zostać złożony na piśmie. Wniosek o wpis nie może być uzależniony od warunku lub terminu, może być jednak uzależniony od dokonania innego wpisu na podstawie uprzednio lub równocześnie złożonego wniosku.

Jakim osobom przysługuje prawo do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej?

Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej jest:

osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo też
osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jakie dokumenty urzędowe stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej?

Podstawą wpisu do księgi wieczystej są dokumenty, które muszą być dołączone do wniosku i które stanowią tzw. podstawę wpisu.

Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Do dokumentów urzędowych mogących stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej należy zaliczyć w szczególności:

Orzeczenie sądu
- orzeczenie prawomocne
- orzeczenia nieprawomocne np. w przypadku hipoteki przymusowej, postanowienie sądu o zabezpieczeniu powództwa, postanowienie prokuratora o zabezpieczeniu kar grzywien czy innych kar pieniężnych grożących w postępowaniu karnym
- orzeczenie nieprawomocne, ale opatrzone klauzulą natychmiastowej wykonalności mogą być podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki przymusowej
- odpis orzeczenia z klauzulą prawomocności np. postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności, o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, o dziale spadku
Dokument stwierdzający dokonanie czynności prawnej – np. akt notarialny stwierdzający zawarcie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany nieruchomości.
- dokument ten powinien zostać sporządzony minimum w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym
Decyzja administracyjna np. decyzja o wywłaszczeniu
Inne dokumenty np. zaświadczenie wystawione przez wojewodę – stanowi podstawę ujawnienia Skarbu Państwa jako właściciela na podstawie dekretu o reformie rolnej.

Wyjątkowo do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu takiego prawa np. podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest akt notarialny zawierający oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki.

Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia (czyli wystarczy umowa w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela).

Przepis ten stosuje się odpowiednio do wpisu przeniesienia hipoteki (wystarczy umowa pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym zbywcy – czyli dotychczasowego wierzyciela hipotecznego) i do ustępstwa pierwszeństwa. Jednakże gdy ustępstwem pierwszeństwa mają być objęte także prawa innej osoby, potrzebny jest także dokument obejmujący zgodę tej osoby.

Jakie zasady obowiązują przy dokonaniu wpisu do księgi wieczystej?

zasada legalizmu w znaczeniu materialnym – podstawą wpisu do księgi wieczystej są dokumenty z których wynika, że nastąpiła taka czy inna zmiana stanu prawnego
zasada konsensu formalnego – podstawą wpisu do księgi wieczystej musi być dokument, który albo tylko wskazuje z pewnym prawdopodobieństwem, że nastąpiła zmiana stanu prawnego, albo wręcz zgoda samego właściciela na ujawnienie takiego stanu prawnego.

Co podlega kontroli sądu rozpoznając sprawę wpisu do księgi wieczystej?

Rozpoznając sprawę wpisu do księgi wieczystej sąd dokonuje:

kontroli treści wniosków (czy dana okoliczność może być w ogóle ujawniona w księdze wieczystej)
kontroli treści i formy dołączonych do wniosków dokumentów (np. czy jest to akt notarialny, czy nie zawiera on braków
kontroli samej księgi wieczystej

W postępowaniu o wpis sąd bada wyłącznie dokumenty, nie może wiec rozstrzygać sporów o prawo własności (o to czy rzeczywiście nastąpiło przeniesienie, ustanowienie tego prawa).

W przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy treścią księgi wieczystej a dokumentem, sąd nie może dokonać wpisu.

Sąd w zasadzie jest związany decyzjami administracyjnymi. Wyjątkowo wypracowano w orzecznictwie instytucję tzw. decyzji nieważnej z mocy samego prawa. Wydanie więc decyzji administracyjnej przez osobę nieupoważnioną, spowoduje jej nieważność. Nie będzie więc mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Czy sąd wydaje postanowienie o wpisie do księgi wieczystej?

Sąd nie wydaje odrębnego postanowienia o wpisie, ale dokonuje wpisu do księgi wieczystej. Z chwilą złożenia podpisu wpis staje się orzeczeniem sądu. O dokonanym wpisie zawiadamia się. Nigdy nie sporządza się uzasadnienia wpisu (ani wykreślenia). Nawet jeżeli służy do niego odwołanie. Uzasadnia się jedynie postanowienie o odmowie wpisu.

Czy zmiana stanu prawnego powoduje konieczność dokonania wpisu do księgi wieczystej?

Zmiana stanu prawnego np. na skutek dokonania określonych czynności prawnych lub innych zdarzeń (śmierci spadkodawcy) następuje bez wpisu (wpis ma w tym przypadku charakter deklaratoryjny). Skutkiem zmiany stanu prawnego bez dokonania wpisu jest niezgodność pomiędzy wpisem a stanem rzeczywistym.
Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność ta zostanie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami np. jeżeli została ustanowiona służebność – wystarczy złożenie wniosku i dołączenie do niego oświadczenia właściciela o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i wzorów dokumentów (Dz. U. 2001 r., Nr 102, poz. 1122 ze zmianami),
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.