Księgi wieczyste - założenie i wpis do księgi wieczystej

W jaki sposób zakłada się księgę wieczystą?

Założenie księgi wieczystej następuje na wniosek osoby uprawnionej. W wyjątkowych sytuacjach założenie księgi wieczystej może nastąpić z urzędu np. po otrzymanie przez sąd zawiadomienia o zmianie właściciela danej nieruchomości sąd z urzędu wszczyna postępowanie o założenie księgi wieczystej. W praktyce jest to jednak bardzo rzadka sytuacja.

Jakim osobom przysługuje uprawnienie do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej?

  • OsobÄ… uprawnionÄ… do zÅ‚ożenia wniosku o zaÅ‚ożenie ksiÄ™gi wieczystej dla nieruchomoÅ›ci paÅ„stwowej jest wÅ‚aÅ›ciwa paÅ„stwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste.
  • OsobÄ… uprawnionÄ… do zÅ‚ożenia wniosku o zaÅ‚ożenie ksiÄ™gi wieczystej dla nieruchomoÅ›ci nie stanowiÄ…cej wÅ‚asnoÅ›ci paÅ„stwowej jest wÅ‚aÅ›ciciel tej nieruchomoÅ›ci, osoba której przysÅ‚uguje ograniczone prawo rzeczowe na tej nieruchomoÅ›ci, albo wierzyciel, jeżeli przysÅ‚uguje mu prawo, które może być wpisane do ksiÄ™gi wieczystej.
  • ZaÅ‚ożenie ksiÄ™gi wieczystej może również nastÄ…pić na wniosek osoby upoważnionej na podstawie przepisów szczególnych do zÅ‚ożenia takiego wniosku np. zgodnie z przepisami ustawy o systemie ubezpieczeÅ„ spoÅ‚ecznych – ZakÅ‚ad UbezpieczeÅ„ SpoÅ‚ecznych jest upoważniony do skÅ‚adania wniosku o zaÅ‚ożenie ksiÄ™gi wieczystej dla nieruchomoÅ›ci stanowiÄ…cych wÅ‚asność dÅ‚użników ZakÅ‚adu UbezpieczeÅ„ SpoÅ‚ecznych.

Jakie dokumenty muszą zostać dołączone do wniosku o założenie księgi wieczystej?

Do wniosku o założenie księgi wieczystej muszą zostać dołączone następujące dokumenty:

  1. Dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości określonej we wniosku (potwierdzające prawo własności np. wnioskodawcy czy wykazujące komu przysługuje własność)

  2. Dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości:

  • Wypis z ewidencji gruntów (okreÅ›lajÄ…cy powierzchniÄ™, przeznaczenie gruntów)
  • Wyrys z mapy ewidencyjnej ( lokalizacja nieruchomoÅ›ci na mapie)
  • CzÄ™sto wymagany jest również sporzÄ…dzony przez geodetÄ™ Wykaz zmian gruntowych.

Postępowanie o założenie księgi wieczystej

Postępowanie o założenie księgi wieczystej jest postępowaniem nieprocesowym, ale odbywającym się na specjalnych zasadach przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz częściowo w odpowiednim rozporządzeniu.

Gdzie prowadzone są księgi wieczyste?

Księgi wieczyste prowadzone są w specjalnych Wydziałach Ksiąg Wieczystych przy sądach rejonowych. Wykaz tych sądów znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste.

Jakie dowody przeprowadza sąd w postępowaniu o założeniu księgi wieczystej?

W postępowaniu o założenie księgi wieczystej sąd przeprowadza dowody, jakie stosownie do okoliczności uzna za potrzebne. Bierze pod uwagę z urzędu w szczególności:

  • zbiory dokumentów,
  • dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej ksiÄ™gi wieczystej oraz zachowane części takiej ksiÄ™gi
  • dane z ewidencji gruntów i budynków

Przeprowadzając postępowanie dowodowe sąd nie musi ograniczać się tylko do dokumentów, nie ma więc ograniczeń co do środków dowodowych z których może skorzystać. Może więc np. przesłuchiwać świadków.

Dla ustalenia koniecznych dowodów sąd może przeprowadzić odpowiednie wyjaśnienia. Jeżeli zbiór dokumentów jest prowadzony przez sąd , który nie jest właściwy do założenia księgi wieczystej, sąd właściwy może zażądać niezwłocznego nadesłania mu tego zbioru.

Czy sąd w toku postępowania o założenie księgi wieczystej jest upoważniony do rozstrzygnięcia sporu o prawo własności?

Jeżeli w toku postępowania o założenie księgi wieczystej wyniknie spór o prawo własności, sąd nie będzie upoważniony do rozstrzygnięcia takiego sporu.

Jakie orzeczenie wydaje sąd po zakończeniu postępowania o założenie księgi wieczyste?

Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego sąd wydaje postanowienie o założeniu księgi wieczystej. Postanowienie to jest podstawą do dokonania czynności technicznej jaką jest wpis do księgi wieczystej.
O założeniu księgi wieczystej zawiadamia się wszystkich zainteresowanych, a także właściwy organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków. Zawiadomienie to doręcza się wraz z odpisem postanowienia o założeniu księgi wieczystej (na to postanowienie przysługuje bowiem odwołanie).

Postępowanie o wpis do księgi wieczystej

Postępowanie o wpis do księgi wieczystej, podobnie jak postępowanie o założenie księgi jest postępowaniem nieprocesowym, do którego stosuje się przepisy o postępowaniu nieprocesowym z kodeksu postępowania cywilnego z odpowiednimi zmianami wynikającymi z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W jaki sposób dokonuje się wpisu do księgi wieczystej?

Wpis do księgi wieczystej dokonuje się na wniosek, chyba że przepis szczególny pozwala na dokonanie wpisu z urzędu.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej powinien zostać złożony na piśmie. Wniosek o wpis nie może być uzależniony od warunku lub terminu, może być jednak uzależniony od dokonania innego wpisu na podstawie uprzednio lub równocześnie złożonego wniosku.

Jakim osobom przysługuje prawo do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej?

Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej jest:

  • osoba, na której rzecz wpis ma nastÄ…pić, albo też
  • osoba, której prawo ma być wpisem dotkniÄ™te, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jakie dokumenty urzędowe stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej?

Podstawą wpisu do księgi wieczystej są dokumenty, które muszą być dołączone do wniosku i które stanowią tzw. podstawę wpisu.

Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Do dokumentów urzędowych mogących stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej należy zaliczyć w szczególności:

  1. Orzeczenie sÄ…du

    • orzeczenie prawomocne

    • orzeczenia nieprawomocne np. w przypadku hipoteki przymusowej, postanowienie sÄ…du o zabezpieczeniu powództwa, postanowienie prokuratora o zabezpieczeniu kar grzywien czy innych kar pieniężnych grożących w postÄ™powaniu karnym

    • orzeczenie nieprawomocne, ale opatrzone klauzulÄ… natychmiastowej wykonalnoÅ›ci mogÄ… być podstawÄ… wpisu do ksiÄ™gi wieczystej hipoteki przymusowej

    • odpis orzeczenia z klauzulÄ… prawomocnoÅ›ci np. postanowienie sÄ…du o zniesieniu współwÅ‚asnoÅ›ci, o ustanowieniu sÅ‚użebnoÅ›ci drogi koniecznej, o dziale spadku

  2. Dokument stwierdzajÄ…cy dokonanie czynnoÅ›ci prawnej – np. akt notarialny stwierdzajÄ…cy zawarcie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany nieruchomoÅ›ci.

    • dokument ten powinien zostać sporzÄ…dzony minimum w formie pisemnej z podpisem notarialnie poÅ›wiadczonym

  3. Decyzja administracyjna np. decyzja o wywłaszczeniu

  4. Inne dokumenty np. zaÅ›wiadczenie wystawione przez wojewodÄ™ – stanowi podstawÄ™ ujawnienia Skarbu PaÅ„stwa jako wÅ‚aÅ›ciciela na podstawie dekretu o reformie rolnej.

Wyjątkowo do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu takiego prawa np. podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest akt notarialny zawierający oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki.

Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia (czyli wystarczy umowa w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym właściciela).

Przepis ten stosuje siÄ™ odpowiednio do wpisu przeniesienia hipoteki (wystarczy umowa pisemna z podpisem notarialnie poÅ›wiadczonym zbywcy – czyli dotychczasowego wierzyciela hipotecznego) i do ustÄ™pstwa pierwszeÅ„stwa. Jednakże gdy ustÄ™pstwem pierwszeÅ„stwa majÄ… być objÄ™te także prawa innej osoby, potrzebny jest także dokument obejmujÄ…cy zgodÄ™ tej osoby.

Jakie zasady obowiązują przy dokonaniu wpisu do księgi wieczystej?

  • zasada legalizmu w znaczeniu materialnym – podstawÄ… wpisu do ksiÄ™gi wieczystej sÄ… dokumenty z których wynika, że nastÄ…piÅ‚a taka czy inna zmiana stanu prawnego
  • zasada konsensu formalnego – podstawÄ… wpisu do ksiÄ™gi wieczystej musi być dokument, który albo tylko wskazuje z pewnym prawdopodobieÅ„stwem, że nastÄ…piÅ‚a zmiana stanu prawnego, albo wrÄ™cz zgoda samego wÅ‚aÅ›ciciela na ujawnienie takiego stanu prawnego.

Co podlega kontroli sądu rozpoznając sprawę wpisu do księgi wieczystej?

Rozpoznając sprawę wpisu do księgi wieczystej sąd dokonuje:

  • kontroli treÅ›ci wniosków (czy dana okoliczność może być w ogóle ujawniona w ksiÄ™dze wieczystej)

  • kontroli treÅ›ci i formy doÅ‚Ä…czonych do wniosków dokumentów (np. czy jest to akt notarialny, czy nie zawiera on braków

  • kontroli samej ksiÄ™gi wieczystej

W postępowaniu o wpis sąd bada wyłącznie dokumenty, nie może wiec rozstrzygać sporów o prawo własności (o to czy rzeczywiście nastąpiło przeniesienie, ustanowienie tego prawa).

W przypadku wystąpienia sprzeczności pomiędzy treścią księgi wieczystej a dokumentem, sąd nie może dokonać wpisu.

Sąd w zasadzie jest związany decyzjami administracyjnymi. Wyjątkowo wypracowano w orzecznictwie instytucję tzw. decyzji nieważnej z mocy samego prawa. Wydanie więc decyzji administracyjnej przez osobę nieupoważnioną, spowoduje jej nieważność. Nie będzie więc mogła stanowić podstawy wpisu do księgi wieczystej.

Czy sąd wydaje postanowienie o wpisie do księgi wieczystej?

Sąd nie wydaje odrębnego postanowienia o wpisie, ale dokonuje wpisu do księgi wieczystej. Z chwilą złożenia podpisu wpis staje się orzeczeniem sądu. O dokonanym wpisie zawiadamia się. Nigdy nie sporządza się uzasadnienia wpisu (ani wykreślenia). Nawet jeżeli służy do niego odwołanie. Uzasadnia się jedynie postanowienie o odmowie wpisu.

Czy zmiana stanu prawnego powoduje konieczność dokonania wpisu do księgi wieczystej?

Zmiana stanu prawnego np. na skutek dokonania określonych czynności prawnych lub innych zdarzeń (śmierci spadkodawcy) następuje bez wpisu (wpis ma w tym przypadku charakter deklaratoryjny). Skutkiem zmiany stanu prawnego bez dokonania wpisu jest niezgodność pomiędzy wpisem a stanem rzeczywistym.
Wpis potrzebny do usuniÄ™cia niezgodnoÅ›ci miÄ™dzy treÅ›ciÄ… ksiÄ™gi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastÄ…pić, gdy niezgodność ta zostanie wykazana orzeczeniem sÄ…du lub innymi odpowiednimi dokumentami np. jeżeli zostaÅ‚a ustanowiona sÅ‚użebność – wystarczy zÅ‚ożenie wniosku i doÅ‚Ä…czenie do niego oÅ›wiadczenia wÅ‚aÅ›ciciela o ustanowieniu sÅ‚użebnoÅ›ci w formie aktu notarialnego.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o ksiÄ™gach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),

  • RozporzÄ…dzenie Ministra SprawiedliwoÅ›ci z dnia 17 wrzeÅ›nia 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiÄ…g wieczystych i wzorów dokumentów (Dz. U. 2001 r., Nr 102, poz. 1122 ze zmianami),

  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postÄ™powania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),


Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Oktawia 2018-12-30 23:11:03

    Witam chcialabym sie zapytac jezeli pracownik jest na okresie wypowiedzenia i jutro powinien wstawic sie do pracy lecz napisal mi ze chce urlopu bezplatnego oczywiscie ja sie na to nie zgadzam czy moge jakos ukarac takiego pracownika ze nie wstawil sie do pracy


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika