Jak zawrzeć umowę sprzedaży?

Co jest treścią umowy sprzedaży?

Treścią umowy sprzedaży jest zobowiązanie jednej strony (sprzedawcy) do przeniesienia na drugą stronę (kupującego) własności rzeczy oraz wydania rzeczy. Drugim istotnym składnikiem umowy sprzedaży jest zobowiązanie kupującego do zapłaty ceny (oznaczonej sumy pieniężnej) i odebrania rzeczy.

Czy zasady regulujące umowę sprzedaży mają zastosowanie do wszystkich rodzajów tej umowy?

Ogólne przepisy kodeksu cywilnego nie mają zastosowania do:

• sprzedaży licytacyjnej,
• sprzedaży egzekucyjnej,
• sprzedaży w postępowaniu upadłościowym.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa sprzedaży?

Przepisy kodeksu cywilnego nie zastrzegają dla sprzedaży żadnej formy szczególnej. Jednak ta ogólna zasada doznaje kilku wyjątków. Jest tak w przypadku sprzedaży:

• nieruchomości, użytkowania wieczystego, oraz spadku, kiedy to umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego,
• przedsiębiorstwa – dla której wymagana jest forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi (jednak gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego),

Kto może być stroną umowy sprzedaży?

Każda osoba fizyczna lub prawna może skutecznie zawrzeć umowę sprzedaży. Jednak i od tej zasady istnieją nieliczne wyjątki.

I tak jest w przypadku nabywania nieruchomości położonej na terenie Polski przez cudzoziemca (musi on spełnić szereg dodatkowych warunków).

Ograniczenia ze względu na wiek kupującego zostały wprowadzone w przypadku sprzedaży alkoholu (osobom, które nie ukończyły lat 18 i osobom nietrzeźwym nie sprzedaje się alkoholu według przepisów ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi) oraz detalicznej sprzedaży środków odurzających i psychotropowych (możliwa jest tylko sprzedaż przez apteki).

Co może być przedmiotem sprzedaży?

Przedmiotem umowy sprzedaży mogą być:

• rzeczy (a konkretnie prawo własności rzeczy), które mogą być oznaczone indywidualnie, albo rodzajowo;
• energia elektryczna, wysokich ciśnień, gazowa, wodna, cieplna;
• prawa majątkowe, które są zbywalne;
• a także zespoły rzeczy i praw, czego przykładem może być wspomniane już wcześniej przedsiębiorstwo;
• oraz rzeczy przyszłe (przedmiot sprzedaży bowiem nie musi istnieć w chwili zawarcia umowy, mamy wtedy do czynienia z zawarciem umowy sprzedaży pod warunkiem zawieszającym, którym jest po prostu powstanie rzeczy.

Czy istnieje jakaś grupa rzeczy, które nie mogą być przedmiotem sprzedaży bądź których sprzedaż podlega ograniczeniom?

Przykładowo w przypadku narodowych zabytków historycznych, choćby stały się przedmiotem umowy sprzedaży, z pozoru zawartej w sposób ważny, to taka sprzedaż jest objęta sankcją nieważności.
Natomiast w przypadku broni palnej i narkotyków, sprzedaż dokonana w sposób ważny nastąpi tylko w przypadku, gdy zostaną spełnione dodatkowe wymagania.

Na czym polega ekwiwalentność świadczeń stron umowy sprzedaży?

Wzajemność tej umowy polega na tym, iż strony umowy sprzedaży zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Kupujący ma obowiązek uiścić świadczenie, którym jest określona suma pieniężna mająca odpowiadać wartości przedmiotu sprzedaży (cena). Wspomniana ekwiwalentność to nic innego jak uwzględnienie uzgodnień stron. Cena jest swoistą oceną wartości przedmiotu sprzedaży, opartą na subiektywizmie. Słowem cena może odbiegać od wartości zobiektywizowanej przedmiotu sprzedaży.

Jakie obowiązki mają strony umowy sprzedaży?

Sprzedawca zobowiązany jest do przeniesienia prawa własności rzeczy, z czym koresponduje obowiązek kupującego zapłaty ceny, a także obowiązek wydania przedmiotu sprzedaży przez sprzedawcę, który znajduje się w korelacji z obowiązkiem kupującego dokonania odbioru.

O tym, kiedy przedmiot umowy sprzedaży powinien zostać wydany, decyduje sama umowa, jeżeli jednak nie zostało to uzgodnione, wydanie powinno nastąpić niezwłocznie po wezwaniu przez kupującego.
Obowiązek kupującego do odbioru wydawanej mu rzeczy jest uzależniony od tego, czy sprzedawca zaofiarował mu wydanie należycie (nie ma takiego należytego zaoferowania, gdy przedmiot sprzedaży ma na przykład wady).

Jak powinna zostać dokonana zapłata ceny?

Zapłata ceny może nastąpić w gotówce, bądź w formie bezgotówkowej. Sposób zapłaty ceny, termin i miejsce zapłaty określają ogólne przepisy kodeksu cywilnego o spełnieniu świadczeń pieniężnych oraz przepisy dotyczące umów wzajemnych.

Pamiętaj, że:

• do sprzedaży stosuje się zasadę jednoczesnego spełnienia świadczeń wzajemnych,
• sprzedaż dochodzi do skutku, kiedy strony uzgodnią przedmiot oraz cenę ,
• szczególnymi rodzajami sprzedaży są:
  • sprzedaż na raty,
  • sprzedaż z zastrzeżeniem prawa własności,
  • sprzedaż z zastrzeżeniem prawa odkupu,
  • sprzedaż na próbę,
  • prawo pierwokupu.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.