Co to jest gminne prawo pierwokupu?

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest uprawnieniem przysługującym określonemu podmiotowi, zgodnie z którym uprawnionemu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu określonej rzeczy w przypadku zamiaru jej zbycia przez dotychczasowego właściciela. Ogólne zasady dotyczące prawa pierwokupu uregulowane zostały w kodeksie cywilnym. Artykuł 596 kodeksu cywilnego przewiduje, że prawo pierwokupu może być zastrzeżone w umowie albo w ustawie. Możemy więc odróżnić umowne prawo pierwokupu od prawa ustawowego. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie, gdy ustawowe prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi rzeczy albo jej dzierżawcy. W takim przypadku, zbycie określonej rzeczy wbrew prawu pierwokupu na rzecz osobie trzeciej bez zawiadomienia uprawnionego jest nieważne z mocy prawa. Jeżeli natomiast prawo pierwokupu zastrzeżone zostało w umowie, zbycie bez zawiadomienia uprawnionego powoduje, iż zbywca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec podmiotu, któremu prawo pierwokupu przysługiwało.

Kiedy prawo pierwokupu przysługuje gminie?

Prawo pierwokupu przysługujące gminie jest prawem ustawowym. Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, aby gmina w konkretnej sprawie zastrzegła sobie prawo pierwokupu, zgodnie ze swobodą umów.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie określone jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Prawo to dotyczy sprzedaży przez dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wyczerpująco wymienionych w art. 109 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, prawo pierwokupu przysługuje gminie, w przypadku sprzedaży:

1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego,
2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,
3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo nieruchomości, dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
4. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,

Jeżeli więc mamy zamiar zbyć nieruchomość wymienioną w powyższych punktach, prawo pierwokupu tej nieruchomości przysługuje gminie właściwej ze względu na miejsce położenia zbywanej nieruchomości. Brak zawiadomienia gminy w przypadku sprzedaży tych nieruchomości powoduje, że umowa sprzedaży z osobą trzecią będzie nieważna.

W jaki sposób gmina wykonuje swe prawo?

Obowiązek zawiadomienia gminy nie ciąży bezpośrednio na sprzedającym. Ponieważ prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, którego przejście na osobę trzecią może nastąpić tylko w akcie notarialnym, to notariusz obciążony został obowiązkiem zawiadomienia właściwej gminy o treści umowy sprzedaży nieruchomości.

Należy podkreślić, że jeżeli umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości, wobec których gminie przysługuje prawo pierwokupu, umowa sprzedaży będzie umową warunkową. Mając jednocześnie na uwadze art. 157 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić pod warunkiem, uznać należy, że umowa zawarta przed notariuszem będzie umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Dopiero w braku wykonania przez gminę przysługującego jej prawa pierwokupu, zawarta zostanie odrębna umowa rzeczowa, przenosząca definitywnie własność nieruchomości. Na marginesie warto dodać, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego następuje z chwilą wpisu tego prawa do księgi wieczystej.

Wykonanie prawa pierwokupu ustawa zastrzegła dla organu wykonawczego gminy, a więc odpowiednio dla wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W celu wykonania prawa pierwokupu, organ wykonawczy gminy składa notariuszowi, przed którym zawarta została warunkowa umowa zobowiązująca do sprzedaży nieruchomości oświadczenie w formie aktu notarialnego, o wykonaniu prawa pierwokupu.

Z chwilą złożenia takiego oświadczenia wystąpi jeden z następujących skutków:
- nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości,
- prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy,
- gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wykonywać przysługujące gminie prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia zawiadomienia przez notariusza. Wykonanie przez gminę prawa pierwokupu nie powoduje, że nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego przechodzi na nią bezpłatnie. Gmina zobowiązana jest uiścić sprzedawcy cenę w wysokości ustalonej z pierwotnym nabywcą, tj. taką, którą strony umowy zgodnie ustaliły.

A gdy zbywca zechce oszukać kupującego?

Jeżeli zbywca zatai przed kupującym fakt, iż przez zbycie określonej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego gminie przysługuje prawo pierwokupu, skutek pozostaje ten sam - umowa sprzedaży takiej nieruchomości lub prawa jest bezwzględnie nieważna. Jeżeli kupujący został przez zbywce wprowadzony w błąd, może żadać od niego odszkodowania, jednak tylko wówczas, gdy szkodę tę poniósł. Odszkodowanie przysługuje mu także od notariusza, który jako osoba zaufania publicznego powinna czuwać nad legalnością zawieranych przed nim umów.

Należy jednak zaznaczyć, że takie sytuacje zdarzać się mogą niezwykle rzadko, aczkolwiek są możliwe.

Czy prawo pierwokupu przysługujące gminie nie zna wyjątków?

Jak wszystkie zasady ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tak i w przypadku prawa pierwokupu nieruchomości przysługującej gminie występują wyjątki.

Otóż generalnie prawo pierwokupu nie przysługuje gminie, jeżeli:
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy. Osobami bliskimi dla sprzedawcy, zgodnie z art. 4 pkt 13 ustawy, są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości,

- sprzedaż następuje na cele budowy dróg krajowych.

-prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym.

- sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego.

Pamiętaj, że:

- W odniesieniu do niektórych nieruchomości gminie przysługuje prawo pierwokupu,
 - Sprzedaż nieruchomości, wobec której gminie przysługuje prawo pierwokupu bez zawiadomienia gminy skutkuje nieważnością umowy. W takim przypadku winę ponosi notariusz, wobec którego poszkodowany może wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym,
- Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich sprzedającego,
- Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta,
- Prawo pierwokupu może być wykonane w ciągu miesiąca od zawiadomienia gminy o treści umowy sprzedaży,
- Prawo pierwokupu wykonywane jest po cenie ustalonej między stronami umowy sprzedaży - Jego wykonanie nie powoduje żadnych dodatkowych a negatywnych skutków finansowych dla stron umowy.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami),

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).