Na czym polega umowa dzierżawy?
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków (np. zboża, owoców) przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. To są konieczne elementy tej umowy (essentialia negotii).
Kluczowe różnice: dzierżawa vs najem
Główna różnica między dzierżawą a najmem polega na tym, że:
- Dzierżawa - dzierżawca może używać rzeczy i pobierać z niej pożytki (np. uprawiać ziemię i zbierać plony)
- Najem - najemca może tylko używać rzeczy, bez prawa do pobierania pożytków
Czynsz może być płatny w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Kto może być stroną umowy dzierżawy?
Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca.
Wydzierżawiający
Może być: osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej - będąca właścicielem gruntu lub posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gruntu.
Dzierżawca
Może być: osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
Co może być przedmiotem dzierżawy?
Przedmiotem dzierżawy może być:
- Rzecz ruchoma lub nieruchomość
- Części składowe
- Inwentarz żywy
- Prawo przynoszące pożytki
Ważne elementy umowy
W umowie należy dokładnie określić:
- Strony umowy
- Przedmiot dzierżawy (szczegółowy opis może być w załączniku)
- Czas trwania umowy
- Rodzaj i wysokość czynszu
- Terminy płatności czynszu
W jakiej formie zawrzeć umowę dzierżawy?
Generalnie nie ma szczególnych wymogów odnośnie formy umowy dzierżawy. Może ona zostać zawarta w dowolnej formie. Jednakże są pewne wyjątki:
Obowiązki wydzierżawiającego
Wydzierżawiający ma następujące obowiązki:
- Wydać dzierżawcy przedmiot dzierżawy w stanie dobrym i przydatnym do określonego w umowie użytku i pobierania z niego pożytków
- Utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzystania przez czas trwania dzierżawy, prócz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy
- Usuwać wady rzeczy powstałe w trakcie trwania dzierżawy
- Zapewnić dzierżawcy niezakłócone posiadanie rzeczy w zakresie przewidzianym umową
Obowiązki dzierżawcy
Główne obowiązki dzierżawcy
- Wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
- Nie zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego
- Dokonywać niezbędnych napraw do zachowania przedmiotu w stanie niepogorszonym
- Nie oddawać przedmiotu osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego
- Zwrócić przedmiot dzierżawy po zakończeniu umowy
Dzierżawca powinien używać przedmiotu dzierżawy w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Jeśli postanowienia umowy nie stanowią inaczej, stosują się terminy ustawowe wypowiedzenia:
| Rodzaj dzierżawy | Termin wypowiedzenia | Uwagi |
|---|---|---|
| Dzierżawa gruntu rolnego | Jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego | Termin ustawowy |
| Inna dzierżawa | 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego | Termin ustawowy |
| Dzierżawa na czas oznaczony | Według postanowień umowy | Możliwość wypowiedzenia w określonych przypadkach |
Wypowiedzenie bez zachowania terminów
Wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli dzierżawca:
- Dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności
- Przy czynszu płatnym rocznie - dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące
- Wydzierżawiający uprzedził dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty
Kiedy dzierżawa się kończy?
Dzierżawa kończy się na skutek:
- Porozumienia stron
- Nadejścia określonego w umowie terminu zakończenia dzierżawy
- Wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych
- Rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia
Rozliczenia po zakończeniu dzierżawy
Po zakończeniu umowy strony powinny się rozliczyć:
- Dzierżawca może żądać zwrotu kosztów koniecznych napraw
- Wydzierżawiający może zatrzymać ulepszenia za zapłatą ich wartości
- Przy dzierżawie gruntu rolnego - rozliczenie zasiewów
Jeżeli po upływie terminu dzierżawca używa nadal rzeczy za zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony.
Kwestie związane z czynszem
Czynsz może być płatny:
- W terminie zastrzeżonym w umowie
- Z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym
- Półrocznie z dołu w braku terminu zwyczajowo przyjętego
W przypadku dzierżawy gruntu rolnego zwyczajowo czynsz opłacany jest po zbiorach.
Obniżenie czynszu
Czynsz może ulec zmniejszeniu w przypadku:
- Znacznego zmniejszenia przychodu z przyczyn niezależnych od dzierżawcy
- Nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 357(1) K.c.)
- Wad rzeczy ograniczających jej przydatność
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych - aktualne regulacje 2025
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy, pod warunkiem spełnienia określonych przesłanek.
Przesłanki prawa pierwokupu dzierżawcy
- Umowa dzierżawy zawarta w formie pisemnej i z datą pewną
- Dzierżawa wykonywana co najmniej 3 lata od daty pewnej
- Nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej
Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR)
Jeśli dzierżawca nie skorzysta z prawa pierwokupu lub nie spełnia warunków, prawo pierwokupu przysługuje KOWR, działającemu na rzecz Skarbu Państwa.
Wyjątki od prawa pierwokupu KOWR
Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR m.in. gdy nabywcą jest:
- Rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo do max. 300 ha w gminie zamieszkania lub sąsiedniej
- Osoba bliska zbywcy
- Jednostka samorządu terytorialnego
- Skarb Państwa
Współwłaściciele nieruchomości rolnych
Prawo pierwokupu przysługuje także współwłaścicielom nieruchomości rolnej, gdy jeden z nich chce sprzedać swój udział, pod warunkiem że prowadzą gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie.
Wady i zniszczenie przedmiotu dzierżawy
Całkowite zniszczenie przedmiotu dzierżawy
Zniszczenie bez winy wydzierżawiającego
Wydzierżawiający wolny od obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, stosunek dzierżawy może ulec rozwiązaniu.
Zniszczenie z winy wydzierżawiającego
Dzierżawca może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego, a gdy to nie nastąpi - wypowiedzieć umowę i żądać odszkodowania.
Wady przedmiotu dzierżawy
Wady można podzielić na dwie kategorie:
Wady ograniczające przydatność
Dzierżawca może:
- Żądać usunięcia wady i naprawienia szkody
- Żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad
- Sam usunąć wady na koszt wydzierżawiającego
Wady uniemożliwiające używanie
Dodatkowo do uprawnień wyżej:
- Dzierżawca wolny od obowiązku płacenia czynszu do usunięcia wady
- Może wypowiedzieć umowę bez terminu, jeśli wady nie zostaną usunięte lub nie dają się usunąć
Ustawowe prawo zastawu wydzierżawiającego
Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych przysługuje wydzierżawiającemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy (chyba że nie podlegają zajęciu).
Zastawem objęte są także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa znajdujące się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
Podsumowanie - kluczowe informacje
- Dzierżawa to umowa pozwalająca na używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków za czynsz
- Forma pisemna wymagana dla dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok
- Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przysługuje dzierżawcy po 3 latach dzierżawy
- KOWR może wykonywać prawo pierwokupu nieruchomości rolnych w określonych przypadkach
- Wypowiedzenie dzierżawy gruntu rolnego na rok naprzód, innej dzierżawy na 6 miesięcy
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 2024, poz. 1061 t.j.)
- Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 208, poz. 2128, ze zm.)
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592)