Na czym polega umowa dzierżawy?

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków (np. zboża, owoców) przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (są to konieczne elementy tej umowy, essentialia negotii).

Czynsz może być płatny w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Kto może być stroną umowy dzierżawy?

Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca. Wydzierżawiającym może być: osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej - będąca właścicielem gruntu lub posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gruntu. Dzierżawcą może zaś być: osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Co może być przedmiotem dzierżawy?

Przedmiotem dzierżawy może być rzecz (ruchoma lub nieruchomość i części składowe, inwentarz żywy) albo prawo przynoszące pożytki.

Co należy dokładnie określić w umowie?

W umowie należy dokładnie opisać:

1. strony umowy,
2. przedmiot dzierżawy (szczegółowy opis przedmiotu dzierżawy może zostać umieszczony w załączniku do umowy dzierżawy),
3. czas trwania umowy (umowa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, ale jeśli umowę zawarto na okres dłuższy niż 30 lat, wówczas po upływie tego terminu przyjmuje się, że umowę tę zawarto na czas nie oznaczony),
4. rodzaj i wysokość czynszu (w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju),
5. terminy świadczenia tych należności (jeżeli termin płatności czynszu nie zostanie w umowie oznaczony, czynsz będzie płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu - przykładowo można wskazać, że w przypadku dzierżawy gruntu rolnego, zwyczajowo czynsz opłacany jest po zbiorach).

W umowie można szczegółowo opisać sposób wykonywania dzierżawy, a także zobowiązać dzierżawcę do ponoszenia dodatkowych świadczeń, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę dzierżawy?

Generalnie nie ma szczególnych wymogów odnośnie formy umowy dzierżawy.  Może ona zatem zostać zawarta w dowolnej formie. Jednakże są pewne wyjątki, i tak:

• umowa dzierżawy przedsiębiorstwa wymaga formy pisemnej z podpisami notarial­nie poświadczonymi (art. 751 K.c.);  
• dzierżawa nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie­określony (art. 660 K.c.);
• jednym z warunków, by z mocy ustawy przysługiwało dzierżawcy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej jest to, by umowa jej dzierżawy została zawarta w formie pi­semnej i miała datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Jakie są obowiązki wydzierżawiającego?

Wydzierżawiający ma obowiązek:

• wydać dzierżawcy przedmiot dzierżawy w stanie dobrym i przydatnym do określone­go w umowie użytku i pobierania z niego po­żytków,
• utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzy­stania przez czas trwania dzierżawy, prócz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy wg art. 662 § 2 K.c.,
• usuwać wady rzeczy powstałe w trakcie trwa­nia dzierżawy,
• zapewnić dzierżawcy spokojne posiadanie rzeczy w zakresie przewidzianym umową (powinien więc zapewnić dzierżawcy od­powiednią petytoryjną ochronę prawną).

Jakie są obowiązki dzierżawcy?

• Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego; Winien więc używać przedmiotu dzierżawy w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie okreś­la sposobu używania - w sposób odpowiada­jący właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
• Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
• Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać (w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia).
• Dzierżawca jest też zobowiązany do niezmieniania przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
• Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.