Dzierżawa - Na czym polega umowa dzierżawy

Na czym polega umowa dzierżawy?

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków (np. zboża, owoców) przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (są to konieczne elementy tej umowy, essentialia negotii).

Czynsz może być płatny w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Kto może być stroną umowy dzierżawy?

Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca. Wydzierżawiającym może być: osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej - będąca właścicielem gruntu lub posiadaczem (samoistnym lub zależnym) gruntu. Dzierżawcą może zaś być: osoba fizyczna, osoba prawna bądź jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Co może być przedmiotem dzierżawy?

Przedmiotem dzierżawy może być rzecz (ruchoma lub nieruchomość i części składowe, inwentarz żywy) albo prawo przynoszące pożytki.

Co należy dokładnie określić w umowie?

W umowie należy dokładnie opisać:

1. strony umowy,
2. przedmiot dzierżawy (szczegółowy opis przedmiotu dzierżawy może zostać umieszczony w załączniku do umowy dzierżawy),
3. czas trwania umowy (umowa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, ale jeśli umowę zawarto na okres dłuższy niż 30 lat, wówczas po upływie tego terminu przyjmuje się, że umowę tę zawarto na czas nie oznaczony),
4. rodzaj i wysokość czynszu (w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju),
5. terminy świadczenia tych należności (jeżeli termin płatności czynszu nie zostanie w umowie oznaczony, czynsz będzie płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu - przykładowo można wskazać, że w przypadku dzierżawy gruntu rolnego, zwyczajowo czynsz opłacany jest po zbiorach).

W umowie można szczegółowo opisać sposób wykonywania dzierżawy, a także zobowiązać dzierżawcę do ponoszenia dodatkowych świadczeń, np. opłacania podatków i innych kosztów związanych z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę dzierżawy?

Generalnie nie ma szczególnych wymogów odnośnie formy umowy dzierżawy.  Może ona zatem zostać zawarta w dowolnej formie. Jednakże są pewne wyjątki, i tak:

• umowa dzierżawy przedsiębiorstwa wymaga formy pisemnej z podpisami notarial­nie poświadczonymi (art. 751 K.c.);  
• dzierżawa nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie­określony (art. 660 K.c.);
• jednym z warunków, by z mocy ustawy przysługiwało dzierżawcy prawo pierwokupu nieruchomości rolnej jest to, by umowa jej dzierżawy została zawarta w formie pi­semnej i miała datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty (art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Jakie są obowiązki wydzierżawiającego?

Wydzierżawiający ma obowiązek:

• wydać dzierżawcy przedmiot dzierżawy w stanie dobrym i przydatnym do określone­go w umowie użytku i pobierania z niego po­żytków,
• utrzymywać przedmiot dzierżawy w stanie przydatnym do umówionego sposobu korzy­stania przez czas trwania dzierżawy, prócz drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy wg art. 662 § 2 K.c.,
• usuwać wady rzeczy powstałe w trakcie trwa­nia dzierżawy,
• zapewnić dzierżawcy spokojne posiadanie rzeczy w zakresie przewidzianym umową (powinien więc zapewnić dzierżawcy od­powiednią petytoryjną ochronę prawną).

Jakie są obowiązki dzierżawcy?

• Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego; Winien więc używać przedmiotu dzierżawy w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie okreś­la sposobu używania - w sposób odpowiada­jący właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.
• Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
• Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać (w razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia).
• Dzierżawca jest też zobowiązany do niezmieniania przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.
• Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

W sprawach nieuregulowanych odrębnie do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Oznacza to m.in., iż przepis art. 676 K.c. wskazuje wydzierżawiającego (wynajmującego) jako zobowiązanego do zapłaty wynagrodzenia za ulepszenia. O tym, za które ulepszenia dzierżawca może domagać się zapłaty po zakończeniu dzierżawy, decyduje to, czy są one korzystne dla wydzierżawiającego, zwykle właściciela nieruchomości. Zobowiązanym może być także następca prawny wydzierżawiającego. Dzierżawca, który ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości ulepszeń do nabywcy.

Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy?

Jeśli postanowienia umowy nie stanowią inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (to terminy ustawowe). Nie ma przeszkód, aby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przez osobę przejmującą przedmiot dzierżawy może nastąpić również wtedy, gdy wydzierżawiający zbył przedmiot dzierżawy, a nie zachodzi sytuacja przewidziana w art. 678 w zw. z art. 694 K.c. (tj.  że nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy), bądź gdy wydzierżawiający niebędący właścicielem rzeczy utracił prawo użytkowania przedmiotu dzierżawy. Nabywca przedmiotu dzierżawy w trakcie trwania umowy dzierżawy wstępuje bowiem w stosunek dzierża­wy na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć dzierżawę z za­chowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowa­niem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Uprawnienia dzierżawcy nie są jednak skuteczne wobec osoby,  która rzecz nabyla w sposób pierwotny.

Kiedy dzierżawa się kończy?

Dzierżawa kończy się na skutek:

• porozumienia stron,
• nadejścia określonego w umowie terminu zakończenia dzierżawy,
• wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych w przypadku umowy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony,
• wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych w przypadkach określonych w umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony,
• rozwiązania umowy dzierżawy bez zachowanie terminu wypowiedzenia (jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a jeżeli czynsz jest płatny rocznie, jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, oraz jeśli wydzierżawiający uprzedził dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcz­nego terminu do zapłaty zaległego czynszu).

Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy.

Po zakończeniu umowy dzierżawy dzierżawca ma obowiązek wydania wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy. Strony powinny też rozliczyć się z tytułu kosztów poniesionych w związku z przedmiotem dzierżawy:

• dzierżawca nie może domagać się zwrotu drobnych nakładów połączonych ze zwykłym uży­waniem rzeczy,
• dzierżawca może żądać zwrotu kosztów koniecznych napraw, które zgodnie z umową lub Ko­deksem cywiłnym obciążają wydzierżawiającego, jeśli nie żądał ich w trakcie trwania umowy,
• zaś wydzierżawiający może w związku z poczynionymi przez dzierżawcę ulepszeniami przedmio­tu dzierżawy: zatrzymać ulepszenie za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Jeśli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu dzierżawca używa nadal rzeczy za zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nie­oznaczony. Decydującymi zaś przesłankami dla osiągnięcia skutku przedłużenia umowy dzierżawy na podstawie art. 674 K.c. w zw. z art. 694 K.c. są: dalsze używanie przedmiotu dzierżawy przez dotychczasowego dzierżawcę i zgoda choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona w jego zachowaniu się mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy, pozwalająca na wnioskowanie w okolicznościach konkretnej sprawy o istnieniu domniemanej woli przedłużenia umowy. Tak ukształtowana instytucja przedłużenia umowy dzierżawy stanowi prawny środek stabilizacji gospodarczej, zachowanie ciągłości osoby dzierżawcy, poprzez kontynuowanie przez niego na dotychczasowych warunkach działalności gospodarczej w odniesieniu do przedmiotu dzierżawy (tak: wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 23 maja 1983 r., sygn. IV CR 569/82).

W przypadku nieruchomości rolnych należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa pierwszeństwo nabycia tychże nieruchomości przysługuje dzierżawcy, jeżeli dzierżawa zbywanej nieruchomości trwała faktycznie przez okreś minimum 3 lat (art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa).

Co się stanie, jeśli dzierżawca w terminie nie zapłaci czynszu?

Czynsz może być płatny:

• w terminie zastrze­żonym w umowie,
• z dołu w terminie zwy­czajowo przyjętym,
• półrocznie z dołu w braku ter­minu zwyczajowo przyjętego.

Jeżeli natomiast dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Jeżeli natomiast wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Czynsz może ponadto ulec zmniejszeniu w wypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 357[1] K.c.), bądź też na żądanie dzierżawcy za czas trwania wad, gdy rzecz wydzierżawiana ma wady, które ogra­niczają jej przydatność do umówionego użytku.

W przypadku dzierżawy gruntów należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa moż­liwe jest umorzenie częściowe bądź nawet całkowite czynszu dzierżawnego na podstawie rozpo­rządzenia Ministra Skarbu Państwa z 1 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowych przesłanek rozłożenia na raty lub umorzenia należności Agencji Nieruchomości Rolnych oraz trybu postępowania w tych sprawach.

Co się stanie w razie zniszczenia przedmiotu dzierżawy?

W razie całkowitego zniszczenia przedmiotu dzierżawy w trakcie jej trwania:

1. jeśli zniszczenie było wyni­kiem okoliczności, za które wydzierżawia­jący nie odpowiada, to wolny będzie od obowiązku przywróce­nia stanu poprzedniego, a stosunek dzierżawy może ulec rozwiązaniu;

2. jeśli zniszczenie było wyni­kiem okoliczności, za które wydzierżawia­jący odpowiada, to dzierżawca może domagać się przywróce­nia stanu poprzedniego, a gdy wydzierża­wiający obowiązku tego nie dopełni, wówczas dzierżawca może dzierżawę wypowie­dzieć bez zachowania terminów wypowie­dzenia i domagać się odszkodowania.

W razie zaś częściowego zniszczenia przedmiotu dzierżawy wydzierżawiający ma obowiązek od­tworzenia go, a gdy tego nie dopełni, przyjmuje się, iż dzierżawca może dokonać odpowied­nich napraw na koszt wydzierżawiającego albo wypowiedzieć umowę bez terminów wypo­wiedzenia.

Wady przedmiotu dzierżawy istniejące w chwili jego wydania bądź w momencie trwania umowy dzierżawy podzielić można na dwie kategorie:

1. wady ograniczające przydatność rzeczy do określonego w umowie sposobu używania i po­bierania pożytków - dzierżawca może wtedy:
   • żądać usunięcia wykrytej wady i naprawienia szkody,
   • żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, sam usunąć wady na koszt wydzierżawiającego.

2. wady uniemożliwiające używanie przedmiotu dzierżawy i pobieranie pożytków z przed­miotu dzierżawy w sposób przewidziany w umowie - w ich przypadku dzierżawca:

   •  ma uprawnienia przewidziane w wypadku wad ograniczających przydatność przedmiotu dzierżawy do umówionego użytku,
   • do czasu usunięcia wady jest wolny od obowiązku płacenia czynszu,
   • będzie mógł wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli wy­dzierżawiający nie usunął ich w terminie, bądź jeśli wady usunąć się nie dadzą.

Na czym polega ustawowe prawo zasta­wu na rzecz wydzier­żawiającego?

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi dzierżawca zalega nie dłu­żej niż rok, przysługuje wydzierżawiającemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego nałeżą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy. Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawa ma uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubez­pieczenia, ustawowe prawo zastawu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego wzglę­dem dzierżawcy o zwrot sum, które z tych tytułów zapłacił.

Pamiętaj, że:

• Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
• Wydzierżawiającemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy chyba, że nie podlegają one zajęciu. Prawo to służy zabezpieczeniu roszczeń wydzierżawiającego związanych z czynszem oraz podatkami i innymi ciężarami związanymi z własnością lub posiadaniem przedmiotu dzierżawy, a także jego ubezpieczeniem - jeśli zgodnie z umową ciężary te ponosić miał dzierżawca. Zastawem objęte są także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa.
• Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiścić podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.
• w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
  1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
  2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami);
• Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 208, poz. 2128, ze zm.);
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592);
• Rozpo­rządzenie Ministra Skarbu Państwa z dnia 1 sierpnia 2003 r. w sprawie szczegółowych przesłanek rozłożenia na raty lub umorzenia należności Agencji Nieruchomości Rolnych oraz trybu postępowania w tych sprawach (Dz. U. 2003 r., Nr 140, poz. 1349)

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.