Umowa dożywocia - na czym polega i jak zawrzeć umowę dożywocia?
Do niedawna nasze społeczeństwo starzało się w tempie podobnym do istniejącego w krajach wysoko rozwiniętych. Każdego roku mniej osób pracowało na emerytury coraz większej rzeszy osób nieaktywnych zawodowo. Powodowało to zmniejszanie się świadczeń emerytalno-rentowych osób starszych. Sposobem poprawy tej sytuacji może być zawarcie umowy dożywocia, czyli zapewnienia sobie spokojnej starości w zamian za pozbycie się składnika swego majątku.
Czym charakteryzuje się umowa dożywocia?
Umowa ta jest umową cywilnoprawną (nie należy identyfikować dożywocia jedynie z prawem karnym). Na jej podstawie uprawniony z umowy dożywocia przenosi na zobowiązanego własność nieruchomości, w zamian za co zobowiązany zobowiązuje się utrzymywać uprawnionego oraz zapewniać mu opiekę do końca jego życia.
Kto może być uprawniony z umowy dożywocia?
Uprawnionym (dożywotnikiem) będzie zbywca nieruchomości. Może on jednak w umowie dożywocia rozszerzyć krąg uprawnionych na inne osoby (osoby mu bliskie). nie muszą to być osoby z kręgu rodzinnego, lecz także osoby nie spokrewnione, np. pozostające w trwałym, ale niesformalizowanym związku (jak konkubinat). Uprawnionym może być w końcu tylko osoba, którą wskaże zbywca nieruchomości, z tym że podobnie jak w poprzednim przypadku osoba ta musi być osobą bliską dla zbywcy.
Przeniesienie własności nieruchomości
Uprawnienia z umowy dożywocia przysługują w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Poprzez nieruchomość należy rozumieć zarówno nieruchomość gruntową, jak i nieruchomość budynkową oraz nieruchomość lokalową, jeżeli stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie może być natomiast przedmiotem umowy dożywocia własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, gdyż stanowi ono ograniczone prawo rzeczowe - nie jest więc przedmiotem prawa własności.
Kto może być zobowiązanym z umowy dożywocia?
Dożywotnikiem może być tylko osoba fizyczna. Natomiast zobowiązanym (nabywca nieruchomości) z umowy dożywocia może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie na niego prawa własności powinien:
- przyjąć dożywotnika jako domownika,
- dostarczać dożywotnikowi wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału,
- zapewnić dożywotnikowi pomoc i pielegnowanie w chorobie,
- sprawić dożywotnikowi własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Oczywiście zakres obowiązków nabywcy wobec dożywotnika może być rozszerzony lub zawężony. Decyduje tu treść umowy dożywocia.
W umowie nabywca nieruchomości w ramach wykonania swych obowiązków może ustanowić na rzecz dożywotnika użytkowanie lub służebność osobistą (czyli ograniczone prawa rzeczowe) a także ustanowić na rzecz dożywotnika rentę.
Zakres obowiązków nabywcy może być zmniejszony. W szczególności może to nastąpić wówczas, gdy dożywocie ustanowiono na rzecz kilku osób, a jedna lub kilka z tych osób zmarło. Wówczas obowiązki nabywcy ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu.
Zakres obowiązków może zostać zmieniony także w następujących sytuacjach:
- w razie powstania z jakichkolwiek powodów między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, aby nadal pozostawały w bezpośredniej ze sobą styczności - w takim przypadku zakres obowiązków nabywcy może zostać zmieniony w ten sposób, że treścią jego obowiązków stanie się wypłacanie dożywotnikowi dożywotniej renty. Żądanie takiej zmiany może wysunąć każda ze stron umowy.
- w razie zbycia nieruchomości przez nabywcę - w tej sytuacji tylko dożywotnik może żądać zmiany treści obowiązków zobowiązanego w ten sposób, że zobowiązany ustali na rzecz dożywotnika dożywotnią rentę.
Zabezpieczenie interesów dożywotnika
Nabywca nieruchomości, zobowiązany z tytułu umowy dożywocia, może zbyć swą nieruchomość osobie trzeciej. W takich sytuacjach interes dożywotnika może zostać naruszony. W celu zabezpieczenia się przed takim skutkiem, kodeks cywilny stanowi, że prawo dożywocia obciąża nieruchomość od chwili przeniesienie jej własności. W takim przypadku warto dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Prawo dożywocia przysługuje dożywotnikowi przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
Jak zawrzeć umowę dożywocia?
Umowa dożywocia jest umową o charakterze realnym. W zamian za przyjęcie na siebie zobowiązań określonych w treści umowy dożywocia, dożywotnik przenosi na rzecz zobowiązanego prawo własności nieruchomości. W związku z tym umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Brak odpowiedniej formy skutkuje nieważnością umowy.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Umowa dożywocia uzasadniona jest wówczas, gdy pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym istnieją bliskie stosunki osobiste, pozwalające na realizację zobowiązań określonych w umowie. Należy zauważyć, że umowa dożywocia wiąże zobowiązanego na okres nieokreślony - do śmierci dożywotnika(ów). Życie niesie ze sobą wiele niespodzianek, których efektem może być także brak możliwości realizacji zobowiązań z tytułu dożywocia. Dlatego też kodeks cywilny przewiduje możliwość rozwiązania tej umowy.
Umowa dożywocia może być rozwiązana tylko i wyłącznie przez sąd. Z żądaniem rozwiązania umowy może wystąpić zarówno zobowiązany z umowy dożywocia, jak i dożywotnik, lecz tylko taki, który był zbywcą nieruchomości (z żądaniem rozwiązania umowy dożywocia nie może więc wystąpić osoba bliska zbywcy, na rzecz której zawarto umowę dożywocia). Rozwiązanie umowy jest uzasadnione wyjątkowymi okolicznościami, w których wykonywanie zobowiązań byłoby niemożliwe lub nie celowe z uwagi na wytworzenie się określonych stosunków pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym.
Pamiętaj, że:
- umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego;
- prawo dożywocia jest prawem niedziedzicznym i niezbywalnym - dożywotnik po zawarciu umowy nie może przenieść swych uprawnień z umowy wynikających na rzecz osoby trzeciej;
- prawo dożywocia warto wpisać do księgi wieczystej.
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami).
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?