Spis treści
Egzekucja z nieruchomości stanowi jeden z najważniejszych sposobów zaspokojenia wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym. Jest to procedura regulowana szczegółowo przez Kodeks postępowania cywilnego, która w ostatnich latach przeszła istotne modernizacje - szczególnie wprowadzenie w 2021 roku możliwości przeprowadzania licytacji elektronicznej.
Podstawy egzekucji z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości wszczyna się na wniosek wierzyciela, który posiada tytuł wykonawczy zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wnioski można składać zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej do protokołu.
Ważne informacje
We wniosku o wszczęcie egzekucji należy wskazać świadczenie, które ma być spełnione, oraz sposób egzekucji. Skierowanie egzekucji do nieruchomości wymaga wyraźnego wniosku wierzyciela - nie można jej prowadzić z urzędu.
Właściwość komornika
Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Zasadniczo egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik właściwy miejscowo, czyli ten, którego rewir obejmuje miejsce położenia nieruchomości.
Nieruchomość w jednym okręgu
Wierzyciel wybiera dowolnego komornika działającego przy sądzie w okręgu, gdzie położona jest nieruchomość
Nieruchomość w kilku okręgach
Wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli Pozostali komornicy zostają powiadomieni o wszczęciu i ukończeniu egzekucji
Uczestnicy postępowania egzekucyjnego
W egzekucji z nieruchomości uczestnikami są nie tylko wierzyciel i dłużnik. Lista obejmuje również:
- Osoby uprawnione z tytułu praw rzeczowych ograniczonych
- Podmioty posiadające roszczenia zabezpieczone na nieruchomości
- Osoby z prawami osobistymi zabezpieczonymi na nieruchomości
- Gdy przedmiotem jest użytkowanie wieczyste - organ, który zawarł umowę
Zajęcie nieruchomości
Po otrzymaniu wniosku o egzekucję komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie składa do właściwego sądu wniosek o wpis w księdze wieczystej.
Moment zajęcia nieruchomości
W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do osób trzecich - z chwilą wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów.
Skutki zajęcia nieruchomości
Zajęcie obejmuje nieruchomość i wszystko, co według prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Po zajęciu:
- Rozporządzenie nieruchomością nie wpływa na dalsze postępowanie
- Nabywca może uczestniczyć w charakterze dłużnika
- Obciążenia nieruchomości przez dłużnika są nieważne
- Oddanie w najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy
Opis i oszacowanie nieruchomości
Po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.
Wierzyciel składa wyciąg z księgi wieczystej i wskazuje miejsce zamieszkania uczestników postępowania
Komornik zawiadamia uczestników i wzywa przez obwieszczenie osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości
Oszacowania dokonuje powołany przez komornika uprawniony rzeczoznawca majątkowy
Możliwość wydzielenia części
Na wniosek wierzyciela lub dłużnika można wydzielić część nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela. Decyzję podejmuje komornik po oszacowaniu. To rozwiązanie może być korzystne, jeśli cała nieruchomość znacznie przewyższa wartość długu ? pozwala ograniczyć koszty i skrócić postępowanie
Licytacja elektroniczna - nowość wprowadzona w 2021 roku
Od 19 września 2021 roku obowiązują przepisy umożliwiające przeprowadzenie licytacji nieruchomości w formie elektronicznej. To przełomowa zmiana w polskim systemie egzekucyjnym.
Warunki przeprowadzenia e-licytacji
Wniosek wierzyciela
E-licytacja odbywa się wyłącznie na wniosek wierzyciela. Jeśli jest kilku wierzycieli, wystarczy wniosek jednego z nich
System teleinformatyczny
Licytacja odbywa się przez platformę www.elicytacje.komornik.pl. Uczestnicy muszą założyć indywidualne konto
Rękojmia
Należy wpłacić rękojmię na rachunek komornika najpóźniej na 2 dni robocze przed przetargiem
Przebieg licytacji elektronicznej
Licytacja elektroniczna rozpoczyna się i kończy między godziną 9:00 a 14:00 w dni robocze. Uczestnicy składają oferty za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wygrywa licytant z najwyższą ofertą w chwili zakończenia przetargu.
Terminy i procedury
E-licytacja nie może rozpocząć się wcześniej niż dwa tygodnie od dnia, gdy dłużnik może wskazać kolejność sprzedaży nieruchomości. Obwieszczenie publikuje się na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej 2 tygodnie przed terminem.
Uproszczona egzekucja z nieruchomości
Uproszczona egzekucja z nieruchomości to szybszy tryb postępowania dotyczący określonych kategorii nieruchomości.
Zakres stosowania
Uproszczona egzekucja dotyczy nieruchomości:
- Niezabudowanych
- Zabudowanych budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeśli nie zakończono jeszcze budowy (czyli nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy ani nie wystąpiono o pozwolenie na użytkowanie)
- Z częscią wydzieloną do sprzedaży (na podstawie art. 946 k.p.c. ), o ile spełnia powyższe warunki.
Główne uproszczenia
Komornik nie ma obowiązku wzywania dłużnika do zapłaty i wyznaczania 14-dniowego terminu. Może przystąpić do opisu i oszacowania niezwłocznie po złożeniu wniosku przez wierzyciela.
Ograniczenia związane z pandemią COVID-19
Wprowadzone w ramach "tarczy antykryzysowej 3.0" ograniczenia nadal obowiązują w określonych sytuacjach:
Minimalna wartość długu
Licytacja nieruchomości mieszkalnej może się odbyć tylko gdy egzekwowana należność główna stanowi co najmniej 1/20 sumy oszacowania nieruchomości (5% wartości).
Przykład praktyczny
| Wartość nieruchomości | Minimalna należność główna | Możliwość egzekucji |
|---|---|---|
| 400 000 zł | 20 000 zł | TAK (jeśli dług główny ? 20 000 zł) |
| 300 000 zł | 15 000 zł | TAK (jeśli dług główny ? 15 000 zł) |
| 200 000 zł | 10 000 zł | TAK (jeśli dług główny ? 10 000 zł) |
Podsumowanie
Egzekucja z nieruchomości pozostaje skutecznym narzędziem zaspokojenia wierzyciela, jednak wymaga spełnienia określonych warunków proceduralnych. Najważniejsze zmiany w ostatnich latach to:
- Wprowadzenie licytacji elektronicznej - zwiększa dostępność i bezpieczeństwo przetargów
- Uproszczona egzekucja - przyspiesza postępowanie dla określonych nieruchomości
- Ograniczenia pandemiczne - chronią lokale mieszkalne przed egzekucją przy niewielkich długach
Kluczowe zalecenia
Przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie egzekucyjnym. Pozwoli to na optymalne wykorzystanie dostępnych procedur i uniknięcie błędów proceduralnych.