Służebność od A do Z, czyli jak rozwiązać spór z sąsiadem

24.4.2014

Zgodnie z kodeksem cywilnym, służebność jest jednym z rzeczowych praw ograniczonych. Istota służebności, polega na prawnej legalizacji dokonywania pewnych działań, bądź też stanowi uzasadnienie żądania niepodejmowania określonych czynności przez inne osoby. Służebność zawsze ogranicza czyjeś prawo własności. Zazwyczaj stronami takiej umowy są sąsiedzi, a jak powszechnie wiadomo, niejednokrotnie właśnie z nimi najtrudniej jest uzgodnić pewne sprawy i dojść do porozumienia. Dlatego też kwestia ta została uregulowana przepisami prawa, by w razie sporów i wątpliwości, dało się uzgodnić kto ma rację i jak należy postępować.

Na czym konkretnie polega służebność?

Służebność jest prawem obciążającym czyjąś nieruchomość. Obciążenie to, może polegać na:

przyznaniu prawa do korzystania z nieruchomości w pewnym zakresie np.: prawo do przejazdu przez cudzy grunt,
ograniczeniu z korzystania z nieruchomości przez jej właściciela np.: zakaz budowy wysokich budynków, w związku z prawem widoku,
ograniczeniu wykonywania pewnych uprawnień.

Służebność może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Jakie są rodzaje służebności?

Brak jest w przepisach zamkniętego katalogu poszczególnych służebności. Fakt ten, umotywowany jest ogromną liczbą możliwych stanów faktycznych. Przepisy są ujęte w sposób ogólny, a rodzaj ustanawianej służebności zależy wyłącznie od woli stron oraz konkretnej sytuacji. Przykładowo, służebnością będzie np.: prawo widoku, polegające na tym, iż na obciążonej służebnością nieruchomości nie będzie można wybudować budynku większego niż dwupiętrowy, by nie uniemożliwiał rozkoszowania się krajobrazem z nieruchomości sąsiedniej.

Ustawa dokonuje jednak podziału, wyróżniając służebności gruntowe oraz osobiste. Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi uprawnionej nieruchomości, natomiast osobista przysługuje wyłącznie określonej osobie fizycznej.

Szczególnym rodzajem służebności jest tzw. służebność drogowa, innymi słowy tzw. droga konieczna - została ona wyróżniona przez ustawodawcę i omówiona w sposób odrębny. Wiąże się to z faktem, iż z pewnością występuje ona najczęściej i ma niebagatelne znaczenie w stosunkach cywilnoprawnych.

Służebność drogowa ma zastosowanie wówczas, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, bądź też do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Właściciel takiej nieruchomości, może żądać od właścicieli gruntów sąsiedzkich ustanowienia takiej służebności – za wynagrodzeniem. Droga taka powinna zaspokajać potrzeby nieruchomości oraz w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które ma prowadzić.

W sytuacji, w której konieczność ustanowienia drogi koniecznej jest następstwem czynności prawnej (np.: sprzedaży), a strony nie dojdą do porozumienia, wówczas należy zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. On też zarządzi, o ile będzie to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tejże czynności.

W dniu 3 sierpnia 2008 roku weszła w życie ustawa z dnia 30 maja 2008 roku o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja Kodeksu cywilnego wprowadza do systemu polskiego prawa nową instytucję - służebność przesyłu, której unormowanie rozstrzygnie problemy związane z przeprowadzaniem przez nieruchomości urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, oraz innych urządzeń podobnych.

Jak powstaje służebność?

W przypadku służebności gruntowych, mogą one być ustanowione wyłącznie na rzecz właściciela innej nieruchomości. Ustawa przewiduje jednakże wyjątek – na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej, można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu. Do służebności osobistej stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.

Najprostszym sposobem na ustanowienie służebności jest zawarcie umowy pomiędzy stronami. Odnośnie formy takiego oświadczenia – właściciel nieruchomości obciążonej, który takie prawo ustanawia, musi złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku czynność będzie nieważna. Wpis do księgi wieczystej nie jest wymagany, jednakże w wypadku zbycia obciążonej nieruchomości, nabywca powołując się na rękojmię wiary ksiąg wieczystych, mógłby skutecznie zakwestionować dalsze wykonywanie służebności. Nie dotyczy to jednakże służebności drogowej oraz tych ustanowionych decyzją administracyjną.

Zazwyczaj trudno jest jednak dojść do porozumienia, dlatego ustawa przewiduje inną możliwość – drogę sądową. Szczególnie często sąd ustanawia służebność dokonując podziału współwłasności, np.: dzieląc nieruchomość pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.

Poza tymi dwoma sposobami, możliwym jest zasiedzenie służebności – czyli nabycie jej na skutek upływu czasu. Opcja taka dotyczy jednakże wyłącznie służebności gruntowych – nie można zasiedzieć służebności osobistych. Nabycie przez zasiedzenie następuje w razie korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Czyli np.: ktoś korzysta z cudzego mostu na rzece albo w czyimś lesie zbiera gałęzie. Okres potrzebny do zasiedzenia zależy od dobrej lub złej wiary. Zła wiara polega na posiadaniu świadomości, iż nie jest się uprawnionym do wykonywania danej służebności. Wówczas potrzebny okres wynosi lat trzydzieści. Dobra wiara to usprawiedliwione przekonanie, iż można z niej korzystać, np.: ktoś korzystając z cudzego mostu myśli, iż jest to most państwowy i może swobodnie po nim chodzić.

Jak wspomniano wyżej, inną możliwością powstania służebności jest decyzja administracyjna. Sytuacje te występują tylko wtedy, gdy ustawa na to zezwala.

Zmiana uprawnionego lub obciążonego

Aby przenieść prawo służebności, potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą. W przypadku gdy służebność była wpisana do księgi wieczystej – koniecznym jest również dokonanie wpisu w tej księdze.

Służebność gruntowa powiązana jest, jak sama nazwa wskazuje, z gruntem. Jeżeli nieruchomość uprawniona została zbyta, uprawnionym z tytułu służebności stanie się następca prawny poprzedniego właściciela. Analogicznie, w przypadku zbycia nieruchomości obciążonej nabywca tejże będzie obciążony z tytułu służebności (przy założeniu wyłączenia rękojmi ksiąg wieczystych).

Służebność osobista przysługuje tylko i wyłącznie konkretnej osobie.

Prawo to jest niezbywalne. Uprawniony nie może przenieść służebności na kogoś innego, czy też przenieść uprawnienia do jej wykonywania. Jedynie w przypadku służebności mieszkania, osoba taka może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Przy czym dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Co do zasady, służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, jednakże można się umówić, że po jego śmierci służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Jak wykonuje się służebność?

Służebność powinna być wykonywana z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonych, by dało się z nich korzystać w jak największym zakresie. Sposób wykonywania może i powinien być określony w umowie, czy też orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. W razie wątpliwości, bądź też braku precyzyjnych uregulowań, należy odwołać się do zwyczajów miejscowych oraz zasad współżycia społecznego. Innymi słowy, należy zdać sobie sprawę, iż będąc samemu uprawnionym, inna osoba jest z tytułu służebności poszkodowana i musi znosić nasze władztwo. Zdarzały się sytuacje, w których uprawniony nadużywał swojego prawa i np.: nieustannie korzystając ze służebności drogowej jeździł furmanką pełną nawozu dookoła domu sąsiada. Sąd Najwyższy wypowiedział się w takiej kwestii uznając, iż takie nadużywanie prawa nie jest jego wykonywaniem i nie korzysta z ochrony.

Zdarza się, iż wykonywanie służebności połączone jest z pewnymi niedogodnościami, np.: obowiązek utrzymywania pewnych urządzeń. Co do zasady, jeżeli nie umówiono się inaczej, obowiązek ten obciąża uprawnionego. W pewnym stopniu wyrównuje to wówczas pozycję właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej, wówczas jest on odpowiedzialny także osobiście.

Sposób wykonywania służebności osobistej, podobnie jak i jej zakres, również można uregulować umownie. W braku innych danych będzie on uzależniony od osobistych potrzeb uprawnionego. Elementem ograniczającym owe “osobiste potrzeby” są zasady współżycia społecznego oraz zwyczaje miejscowe.

Jeżeli z powodu ważnej potrzeby gospodarczej dotychczasowy sposób wykonywania służebności stał się szczególnie uciążliwy dla właściciela nieruchomości obciążonej, może on żądać zmiany treści lub sposobu tego wykonywania. Zmiana ta nastąpić może za odpowiednim wynagrodzeniem i będzie miała miejsce wyłącznie wówczas, gdy nie spowoduje niewspółmiernego uszczerbku dla uprawnionego.

Rażące uchybienia osoby korzystającej z dobrodziejstw służebności osobistej, powodują przyznanie właścicielowi nieruchomości obciążonej roszczenie o zamianę służebności na rentę.

Wygaśnięcie służebności

Służebność, podobnie jak inne ograniczone prawa rzeczowe wygasa, jeżeli uprawniony zrzeka się swojego prawa. Oświadczenie o zrzeczeniu należy złożyć właścicielowi nieruchomości obciążonej. Dodatkowo, gdy prawo to było wpisane w księdze wieczystej, potrzebne jest wykreślenie tego prawa. Podobnie skutkiem sytuacji, w której uprawniony stanie się właścicielem nieruchomości obciążonej, bądź też właściciel nieruchomości obciążonej stanie się jednocześnie uprawnionym, jest wygaśnięcie służebności. Jeżeli uprawniony nie będzie wykonywał swojego prawa przez lat dziesięć, utraci on to prawo.

Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego.

Kiedy można żądać zniesienia służebności?

Służebność może stać się uciążliwa. Szczególnie, jeżeli niemiły sąsiad nadmiernie korzysta ze swojego prawa. W takiej sytuacji, można żądać zniesienia służebności. Podstawowym warunkiem, od którego uwarunkowana jest taka możliwość, jest kwestia faktycznej konieczności dalszego istnienia służebności. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Jeżeli natomiast służebność nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, niemniej jednak nie jest zupełnie niepotrzebna dla uprawnionego, wówczas właściciel nieruchomości obciążonej, może żądać jej zniesienia, ale tylko za wynagrodzeniem.

Podstawa prawna: