Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

1.12.2023

Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona hipoteka dla zabezpieczenia kredytu czy też służebność osobista. Co się dzieje z obciążeniami? Czy hipoteka będzie oznaczała, że będziemy zobowiązani ją spłacić? A może będziemy musieli tolerować uprawnione osoby, aby zamieszkiwały w zakupionym przez nas mieszkaniu?

Jakie prawa związane z nieruchomością wygasają?

Odpowiedzi na większość powyższych pytań udziela Kodeks postępowania cywilnego w przepisie art. 1000. Zgodnie z jego treścią, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.

W chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają więc:

prawa obciążające nieruchomość (hipoteki, służebności gruntowe, służebności osobiste),
skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości (prawo odkupu).

Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Jest to ogólna zasada, która ma zastosowanie przy nabywaniu nieruchomości na licytacji komorniczej. Oznacza ona, że jeśli zakupimy mieszkanie na licytacji komorniczej, ustanowione na nieruchomości hipoteki, służebności osobiste czy służebności gruntowe wygasają, a podmioty uprawnione z tytułu powyższych praw mają możliwość zaspokojenia się z ceny nabycia nieruchomości. De facto nabywamy więc nieruchomość bez obciążeń.

Jakie prawa związane z nieruchomością pozostają?

Jak od każdej zasady, tak i od powyższej istnieją pewne wyjątki. Należy się bowiem liczyć z tym, że pewne obciążenia pozostaną – ustawodawca nie zwalnia bowiem całkowicie od ciężarów takiej nieruchomości, chcąc zapewnić w pewnym zakresie ochronę uprawnionym z innych tytułów niż prawo własności.

Kodeks postępowania cywilnego stanowi, iż przy sprzedaży licytacyjnej nie wygasają:

prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy. Prawem ciążącym z mocy samej ustawy jest hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy. Przysługuje ona wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności, dokonanym przez nabywcę. Hipoteka ta zabezpiecza więc interes wierzyciela, który ma prawo domagać się od nabywcy uzupełnienia sumy zaspokojenia i ostatecznie zaspokojenia jego należności;

służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
służebność przesyłu;
ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,
prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami. Nieujawnione użytkowanie, służebność, czy też prawa dożywotnika zostają wówczas zrównane z prawem ujawnionym w księdze wieczystej;
poza powyższymi przypadkami pozostają w mocy użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika ujawnione lub nieujawnione, jeśli znajdują one pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Obciążenia powyższe będą więc musiały być tolerowane przez nabywcę. Wobec tego, że mogą być niekiedy bardzo uciążliwe, warto przed zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej rozważyć, czy ich istnienie nie spowoduje, że zakup przestanie być opłacalny.

Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Nie wygasają także ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Jeżeli nieruchomość obciążona jest prawem najmu czy dzierżawy, prawa te także pozostają na nieruchomości, natomiast z chwilą, w której nabywca staje się właścicielem nieruchomości, wstępuje on z mocy samego prawa (ex lege) w miejsce drugiej strony takiej umowy – prawa wynajmującego, czy też wydzierżawiającego. W związku z takim automatyzmem, prawo przewiduje szczególną możliwość wypowiedzenia takich umów przez nabywcę. W przypadku gdy umowa została zawarta na czas określony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Oczywiście możliwość taka dotyczy wyłącznie najmu lokali użytkowych – w przypadku lokali mieszkalnych granice w zakresie wypowiadania umów kreślą przepisy o ochronie praw lokatorów, które będą miały zastosowanie w takiej sytuacji.

Co warte podkreślenia, jeśli najem lub dzierżawa zostały ustanowione po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, to nie korzystają z ochrony, o której mowa powyżej – nabywca nieruchomości licytacyjnej nabędzie w takim przypadku nieruchomość bez wspomnianych obciążeń.

Jak wykreślić obciążenia z księgi wieczystej?

Aby wykreślić wygasające prawa z księgi wieczystej, nabywca musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu prowadzącego księgi, załączając do niego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności oraz prawomocny plan podziału, z którego wynika wygaśnięcie tych praw. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest bowiem tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Podstawa prawna: