Spis treści
- Czy obciążenia mieszkania przechodzą na nabywcę?
- Jakie prawa związane z nieruchomością wygasają?
- Jakie prawa związane z nieruchomością pozostają?
- Najem i dzierżawa po licytacji
- Elektroniczne licytacje komornicze w 2025 roku
- Jak przystąpić do licytacji komorniczej?
- Jak wykreślić obciążenia z księgi wieczystej?
- Praktyczne porady dla nabywców
Czy obciążenia mieszkania przechodzą na nabywcę?
Nierzadko zdarza się, że mieszkanie które zamierzamy zakupić na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona hipoteka dla zabezpieczenia kredytu czy też służebność osobista. Co się dzieje z takimi obciążeniami? Czy hipoteka będzie oznaczała, że będziemy zobowiązani ją spłacić? A może będziemy musieli tolerować uprawnione osoby, aby zamieszkiwały w zakupionym przez nas mieszkaniu?
Kluczowa zasada
Zgodnie z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Co do zasady nabywamy więc nieruchomość bez większości obciążeń.
Jakie prawa związane z nieruchomością wygasają?
Odpowiedzi na większość powyższych pytań udziela Kodeks postępowania cywilnego w przepisie art. 1000. Zgodnie z jego treścią, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.
W chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają więc:
- prawa obciążające nieruchomość (hipoteki, służebności gruntowe, służebności osobiste),
- skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości (prawo odkupu).
Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
Jakie prawa związane z nieruchomością pozostają?
Uwaga na wyjątki!
Nie wszystkie obciążenia wygasają po licytacji. Niektóre prawa mogą obciążać nieruchomość także po zmianie właściciela, dlatego przed zakupem koniecznie sprawdź księgę wieczystą.
Jak od każdej zasady, tak i od powyższej istnieją pewne wyjątki. Należy się bowiem liczyć z tym, że pewne obciążenia pozostaną - ustawodawca nie zwalnia bowiem całkowicie od ciężarów takiej nieruchomości, chcąc zapewnić w pewnym zakresie ochronę uprawnionym z innych tytułów niż prawo własności.
Kodeks postępowania cywilnego stanowi, iż przy sprzedaży licytacyjnej nie wygasają:
Prawa z mocy ustawy
Hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy. Przysługuje wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności.
Służebności szczególne
Służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebność przesyłu.
Prawa z pierwszeństwem
Ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.
Prawa nieujawnione
Prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami.
Poza powyższymi przypadkami pozostają w mocy użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika ujawnione lub nieujawnione, jeśli znajdują one pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.
Szczególne uprawnienie właściciela nieruchomości władnącej
Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.
Nie wygasają także ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.
Najem i dzierżawa po licytacji
Jeżeli nieruchomość obciążona jest prawem najmu czy dzierżawy, prawa te także pozostają na nieruchomości, natomiast z chwilą, w której nabywca staje się właścicielem nieruchomości, wstępuje on z mocy samego prawa (ex lege) w miejsce drugiej strony takiej umowy - prawa wynajmującego, czy też wydzierżawiającego.
Możliwość wypowiedzenia umów najmu i dzierżawy
W przypadku gdy umowa została zawarta na czas określony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Możliwość ta dotyczy wyłącznie najmu lokali użytkowych - w przypadku lokali mieszkalnych stosuje się przepisy o ochronie praw lokatorów.
Co warte podkreślenia, jeśli najem lub dzierżawa zostały ustanowione po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, to nie korzystają z ochrony, o której mowa powyżej - nabywca nieruchomości licytacyjnej nabędzie w takim przypadku nieruchomość bez wspomnianych obciążeń.
Elektroniczne licytacje komornicze w 2025 roku
W 2025 roku znaczenie zyskują elektroniczne licytacje komornicze, które są prowadzone za pośrednictwem portalu elicytacje.komornik.pl. Ta nowoczesna forma licytacji oferuje wiele korzyści zarówno dla dłużników, jak i nabywców.
Zalety e-licytacji
Możliwość uczestnictwa z całej Polski, większa transparentność, wyższe osiągane ceny, krótszy czas trwania, eliminacja zmów między licytantami.
Bezpieczeństwo
Weryfikacja tożsamości w rejestrze PESEL, bezpieczna platforma Krajowej Rady Komorniczej, eliminacja ryzyka sanitarnego.
Efektywność
Od 2020 roku dzięki e-licytacjom odzyskano ponad miliard złotych. Średnio osiągane są wyższe ceny niż w licytacjach tradycyjnych.
Planowane zmiany w prawie
Ministerstwo Sprawiedliwości planuje odwrócenie dotychczasowej zasady i przyznanie priorytetu licytacji elektronicznej. Licytacja tradycyjna w sądzie miałaby odbywać się jedynie na żądanie wierzyciela. Zmiana ta ma zostać wprowadzona w ramach nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego.
Jak przystąpić do licytacji komorniczej?
Jak wykreślić obciążenia z księgi wieczystej?
Aby wykreślić wygasające prawa z księgi wieczystej, nabywca musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu prowadzącego księgi, załączając do niego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności oraz prawomocny plan podziału, z którego wynika wygaśnięcie tych praw.
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest bowiem tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
Praktyczne porady dla nabywców
Sprawdź księgę wieczystą
Przed licytacją dokładnie przeanalizuj księgę wieczystą, zwracając szczególną uwagę na dział III (obciążenia) i IV (hipoteki).
Oceń stan prawny
Sprawdź, czy nie ma obciążeń, które pozostaną po licytacji, takich jak służebności z pierwszeństwem przed hipotekami czy prawa dożywocia.
Zbadaj stan faktyczny
Obejrzyj nieruchomość, sprawdź stan techniczny i upewnij się, czy nie mieszkają w niej osoby uprawnione z tytułu służebności mieszkania.
Przygotuj finansowanie
Pamiętaj o konieczności wpłaty wadium i przygotuj pełną kwotę zakupu - płatność następuje zazwyczaj w terminie miesiąca od przybicia.
Najważniejsze ryzyko - lokatorzy
Największym problemem przy zakupie mieszkania na licytacji mogą być lokatorzy mieszkający w nieruchomości. Jeżeli mają tytuł prawny do zamieszkiwania (umowa najmu, służebność mieszkania, dożywocie), nabywca będzie musiał to respektować. Dlatego przed licytacją warto sprawdzić, kto faktycznie mieszka w nieruchomości i na jakiej podstawie.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 r., Nr 43, poz. 296, ze zm.).