Jak przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności?

Od 13 października 2005 r. obowiązuje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. 1 stycznia 2008 roku została ona istotnie znowelizowana.

Kto może wystąpić z żądaniem odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności?

 

Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przewiduje, iż z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności mogą wystąpić osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi:

• nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę (a więc znaczenie ma tu zarówno stan faktyczny istniejący na nieruchomości, jak i planowane przeznaczenie nieruchomości) oraz

• nieruchomości rolnych. Przez nieruchomość rolną rozumie się przy tym nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. 

Z takim żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi (np. spadkobiercami) ww. osób.

Z żądaniem mogą również wystąpić: 

1. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; dotyczy to również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.;

2. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;

3. osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi ww. osób.

W powyższym przypadku z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego, a więc w braku takiej zgody użytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich użytkowników wieczystych.

Kto może wystąpić z żądaniem nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności?

 

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r.użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.; 

2. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy; dotyczy to również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.;

3. osoby fizyczne będące następcami prawnymi ww. osób. 

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na rzecz ww. użytkowników wieczystych albo ich następców prawnych, następuje nieodpłatnie.

Nieodpłatnie przekształcenie następuje także na rzecz spółdzielni mieszkaniowych lub ich następców prawnych, będących użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeśli użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.

bądź na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). 

Do kiedy można wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?

Wszystkie uprawnione do tego osoby mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

Kto wydaje decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?

Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje: 

• starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne - w tym przypadku organem wyższego stopnia jest wojewoda

• wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. 

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Zob.: Księgi wieczyste - założenie i wpis do księgi wieczystej

Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich. 

Jaką opłatę z tytułu tego przekształcenia prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości trzeba zapłacić? 

Zgodnie z nowymi przepisami, osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest w zasadzie obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia.

 W decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności właściwy organ ustala opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłatę tę ustala się na podstawie jej wartości. Na poczet opłaty zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia.

Opłatę tę rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty na podstawie zarządzenia wojewody (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) bądź na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego).

Wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu. Zob.: Hipoteka - co zabezpiecza i jak ją ustanowić?

Jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich 2 lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. W przypadku, gdy wartość nieruchomości została ustalona w okresie bezpośrednio poprzedzającym przekształcenie, nie istnieje bowiem konieczność sporządzania nowego operatu szacunkowego dla potrzeb samego przekształcenia. 

Jakie bonifikaty są udzielane?

Organ właściwy do wydania decyzji (tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta) może udzielić bonifikaty od opłaty za przekształcenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 

• Skarbu Państwa - na podstawie zarządzenia wojewody; 
• jednostek samorządu terytorialnego (tzn. gminy, powiatu lub województwa samorządowego) - na podstawie uchwały właściwej rady lub sejmiku. 

Od początku 2008 r. wprowadzono też, nieznane dotąd, obowiązkowe bonifikaty. Osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji musi udzielić, na jej wniosek, 90 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. 

Osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji misi też udzielić, na ich wniosek, 50 % bonifikaty od opłaty za przekształcenie. 

Wedle przepisów w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, opłatę za przekształcenie obniża się o 50 %. 

Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej, niż określona wyżej obowiązkowa, bonifikaty od opłaty za przekształcenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność: 

• Skarbu Państwa - na podsatwie zarządzenia wojewody; 
• jednostek samorządu terytorialnego - na podsatwie uchwały właściwej rady lub sejmiku. 

W razie zbiegu praw do bonifikat z ww. tytułów stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego. 

Kiedy trzeba będzie zwrócić udzieloną bonifikatę?

Organ, który wydał decyzję o przekształceniu, zażąda zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty. Nie dotyczy to zbycia na rzecz:

• osoby bliskiej – przez co należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,

• spółdzielni mieszkaniowej w przypadku ustanowienia odrębnej własności na rzecz członków oraz

• właścicieli lokali, którym przekształcono udział w prawie użytkowania wieczystego w prawo własności.

W szczególnie uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Waloryzacji tej, dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Wedle przepisów Prawa o notariacie, jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie własności nieruchomości dokonane przez osobę, na rzecz której zostało odpłatnie przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, notariusz, który sporządził ten akt, jest obowiązany przesłać z urzędu jego wypis organowi, który wydał decyzję o przekształceniu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. 2005 r., Nr 175, poz. 1459, ze zm.);

• Ustawa z dnia 7 września 2007 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r., Nr 191, poz. 1371, ze zm.);

• Dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. 1945 r., Nr 50, poz. 279)

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603, ze zm.);

• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. 2002 r., Nr 42, poz. 369, ze zm.);

• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2005 r., Nr 167, poz. 1398, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl