Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

W dniu 05 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ww. ustawy przekształceniowej z dniem 1 stycznia 2019 roku na mocy przepisów prawa - użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów. Ustawa przewiduje także przypadki szczególne oraz inne daty przekształcenia, np. w sytuacji koniecznego wydzielenia gruntu czy uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Przez pojęcie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej, należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
• mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Analizując zapisy ustawy warto zauważyć, iż przy definicji gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe budynkami wielorodzinnymi - ustawodawca odwołuje się do liczy lokali mieszkalnych, nie zaś do udziałów w nieruchomości wspólnej jakie przysługują właścicielom lokali mieszkalnych.

Podkreślić także należy, iż przekształcenie dokona się automatycznie, a ustawa nie przewiduje możliwości złożenia żadnego podania o przekształcenie.

Podstawą ujawnienia przekształconego prawa własności w księgach wieczystych będzie deklaratoryjne zaświadczenie (tzw. zaświadczenie o przekształceniu), które wyda odpowiedni organ spośród wskazanych w art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej:

1) starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej - w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;

2) dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;

3) odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa - w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

4) dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji - w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Zaświadczenie o przekształceniu wydane będzie z urzędu (bez potrzeby składania wniosku o jego wydanie) – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. W tym jednak przypadku ustawodawca przewidział, iż zainteresowany właściciel przekształconego prawa może złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia i w takiej sytuacji termin na wydanie przez odpowiedni organ zaświadczenia o przekształceniu wynosi 4 miesiące od dnia otrzymania wniosku.

W treści zaświadczenia o przekształceniu zawarte będzie potwierdzenie przekształcenia ex lege prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu oraz informacja o obowiązku wnoszenia corocznej opłaty przekształceniowej i jej wysokości. Na marginesie dodać można, iż w art. 6 ustawy przekształceniowej przewidziana została szczegółowa procedura kwestionowania wysokości opłaty przekształceniowej ustalonej w ww. zaświadczeniu.

Sąd wieczystoksięgowy działając z urzędu, na mocy zaświadczenia przekształceniowego, dokona odpowiednich zmian w księgach wieczystych, przy czym w księgach wieczystych ujawnione zostanie także roszczenie o opłatę przekształceniową. Za dokonanie tych wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych.

Opłata przekształceniowa obowiązywała będzie przez 20 lat, przy czym może podlegać aktualizacji. Opłata ta może zostać wpłacona jednorazowo. Wymaga to jednak uprzedniego pisemnego zgłoszenia organowi zamiaru wniesienia opłaty jednorazowo. Ponadto ustawa przewiduje, iż następujące podmioty są zwolnione z opłaty przekształceniowej:

1)      parki narodowe w rozumieniu art. 8 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody

2)      osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy:

a) wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,

b) użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie:

• art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy,
• innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r.

W art. 9 ustawy przekształceniowej przewiduje się możliwość udzielenia bonifikat. Co jednak ważne, krąg uprawnionych mogących się starać o bonifikaty został ograniczony do osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych.

Istotnym jest ponadto, że przepisy ustawy przekształceniowej stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej, zaś w przypadku, gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana będzie z urzędu w drodze decyzji. Koszt operatu szacunkowego ponosił będzie podmiot zobowiązany do dopłaty (art. 14 ustawy przekształceniowej).

Joanna Bacior

Radca Prawny