Jakie grunty w użytkowaniu wieczystym staną się własnością 1 stycznia 2019 r.?

W myśl nowej ustawy z mocy prawa – 1 stycznia 2019 r. – prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi zostanie przekształcone w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych. Tym samym 2,5 mln Polaków, którzy są właścicielami domów lub mieszkań, a jednocześnie użytkownikami wieczystymi gruntów, na których te domy czy mieszkania się znajdują, stanie się od 1 stycznia 2019 r. z mocy prawa ich właścicielami.

Według nowych przepisów, zamiast obecnych rocznych opłat za użytkowanie wieczyste przyszli właściciele gruntów będą płacić roczne opłaty przekształceniowe – przez 20 lat od dnia przekształcenia.

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.

Jakie grunty obejmie przekształcenie użytkowania wieczystego we własność?

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ma na celu ustawowe przekształcenie, z dniem 1 stycznia 2019 r., we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi bądź urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Ustawa dotyczy więc gruntów zabudowanych wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Zgodnie z nowymi przepisami, przekształcenie obejmie nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3. o których mowa w ww. pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiadać będzie wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym.

Jeśli na gruncie są położone także obiekty budowlane inne niż określone wyżej, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydzielonej z tego gruntu i spełniającej ww. warunki, nastąpi z dniem:

1. założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości albo
2. wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niespełniającego warunków do przekształcenia.

Jeżleli zaś, zgodnie z ustawą z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, przekształcenie nastąpi z dniem, w którym to zezwolenie, stało się ostateczne.

Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów:

• zabudowanych na cele mieszkaniowe, położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich;
• oddanych w użytkowanie wieczyste na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Ile trzeba będzie zapłacić za przekształcenie?

Przekształcenie będzie odpłatne. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, będą zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty przez 20 lat na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Wysokości opłaty rocznej za przekształcenie będzie odpowiadała wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, obowiązującej w dniu przekształcenia.

Wysokość opłat za przekształcenie zostanie ustalona według stanu na 1 stycznia 2019 r. Opłata za przekształcenie może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Samorządy będą więc mogły waloryzować te opłaty tylko przy zastosowaniu wskaźników ogłaszanych przez GUS.

Opłatę wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku. Jednak opłatę za przekształcenie należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. 

Za przekształcenie opłaty nie wnoszą:

1. parki narodowe w rozumieniu art. 8 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody;
2. osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy:

a)  wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego,

b)  użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie:

  –   art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy,

  –   innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r.

Możliwe będzie wniesienie wszystkich 20 opłat przekształceniowych jednorazowo "z góry". Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty będzie mógł zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). 

Ustawa określa wysokość bonifikaty, jakiej właściwy organ udzieli w razie wniesienia jednorazowej opłaty za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa. I tak, w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bądź spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:

• 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
• 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
• 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
• 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
• 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
• 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Z kolei w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego o udzieleniu bonifikaty i jej wysokości zdecyduje właściwa rada albo sejmik. 

Postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Zgodnie z ustawą, obowiązek wnoszenia opłaty obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nabywca nieruchomości może wystąpić do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Właściwy organ może podjąć postępowanie w tej sprawie z urzędu.

Przepisy nowej ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. W przypadku więc przedsiębiorców udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych w szczególności w rozporządzeniu Komisji (UE) nr 1407/2013 z dnia 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz.Urz. UE L 352 z 24.12.2013, str. 1). Jeśli nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji. Koszty operatu szacunkowego ponosi zobowiązany do dopłaty.

Jak prawo własności ujawniane będzie w księgach wieczystych?

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków będzie stanowić zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które właściwy organ przekaże do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. 

Właściwy organ wyda zaświadczenie z urzędu nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. W przypadku cudzoziemca właściwy organ wyda zaświadczenie w terminie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca w rozumieniu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ostatecznego zezwolenia na anbycie nieruchomości.

W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje m.in. o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera też pouczenie o możliwości złożenia wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Taki wniosek właściciel nieruchomości może bowiem złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, jeżeli nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty.

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane będzie przez:

• starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
• dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
• odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
• dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu będzie podlegało opłacie w wysokości 50 zł.

Sąd dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę za przekształcenie w księgach wieczystych. Wpisy będą wolne od opłat sądowych. 

Jednak po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej, właściwy organ wyda z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Od wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej roszczenia o opłatę przekształceniową pobierana będzie opłata stała w wysokości:

• 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;
• 75 zł – w pozostałych przypadkach.

A co z gruntami później zabudowanymi?

Jeżeli po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształci się - na podobnych zasadach jak opisane - w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. 

Ponadto ustawa ogranicza możliwość ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. 

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. 

A.J.
Zespół e-prawnik.pl