Zmiana prawa dotycząca Małych Wspólnot Mieszkaniowych

Joanna Bacior

Radca Prawny

Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdą w życie zmiany przepisów ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl przyjętych zmian, od 1 stycznia 2020 roku Małą Wspólnotę Mieszkaniową tworzyli będą właściciele lokali, jeśli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż 3. Obecnie przepisy stanowią, iż o Małej Wspólnocie Mieszkaniowej mówimy, jeśli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest więcej niż 7.

Opisana powyżej zmiana jest kluczowa dla wielu istniejących obecnie Małych Wspólnot Mieszkaniowych. Z dniem 01 stycznia 2020 roku dotychczas Małe Wspólnoty Mieszkaniowe, w których liczba lokali wynosi 4, 5, 6 lub 7, staną się Dużymi Wspólnotami Mieszkaniowymi.

Należy podkreślić, iż na Dużą Wspólnotę Mieszkaniową ustawodawca nakłada szereg obowiązków, w tym:

- obowiązek wyboru Zarządu lub powołania Zarządcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.;

- obowiązek określenia oraz prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

- obowiązek ustalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną;

- obowiązek ustalenia wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

-  obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy;

W porównaniu do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, które mają zastosowanie w kwestii zarządu nieruchomością wspólną w Małych Wspólnotach Mieszkaniowych, w Dużej Wspólnocie Mieszkaniowej czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną podejmuje Zarząd, lub Zarządca, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Zgodnie z art. 21 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada 1 głos.

Mając na uwadze powyższe, na szczególną uwagę zasługuje znowelizowany art. 20 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2020 roku. W tych wspólnotach, które dotychczas były Małymi Wspólnotami Mieszkaniowymi, a gdzie jest więcej niż 3 lokale, właściciele lokali zobowiązani będą podjąć uchwałę o wyborze Zarządu, alternatywnie zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną i powołującą Zarządcę (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W przypadku braku wypełnienia powyższego obowiązku przez Wspólnotę, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd (art. 26 ust. 1 u.w.l.).

Powyżej opisana nowelizacja u.w.l. stanowi reakcję ustawodawcy na dalsze liczne głosy właścicieli lokali oraz wskazywane rzeczywiste trudności decyzyjne jakie dotyczą Małych Wspólnot Mieszkaniowych. Warto w tym miejscu dodać, iż już w 2000 roku ustawodawca zdecydował się zmniejszyć graniczną liczbę lokali dla zdefiniowana różnicy pomiędzy Mała, a Dużą Wspólnotą Mieszkaniową. Pierwotny tekst u.w.l. określał bowiem, iż o Małej Wspólnocie mówimy, gdy liczba lokali „nie jest większa niż dziesięć”. Obecna nowelizacja stanowi więc kolejny, wydaje się ostatni etap wprowadzania demokratycznej woli większości, w stosunku do wykonywania prawa własności.