Z dniem 1 stycznia 2020 roku wejdÄ… w życie zmiany przepisów ustawy o wÅ‚asnoÅ›ci lokali (dalej: u.w.l.), w tym zmiana art. 19, art. 20 ust. 1 oraz art. 26 ust. 2 ww. ustawy.
W myÅ›l przyjÄ™tych zmian, od 1 stycznia 2020 roku MaÅ‚Ä… WspólnotÄ™ MieszkaniowÄ… tworzyli bÄ™dÄ… wÅ‚aÅ›ciciele lokali, jeÅ›li liczba lokali wyodrÄ™bnionych i lokali niewyodrÄ™bnionych nie jest wiÄ™ksza niż 3. Obecnie przepisy stanowiÄ…, iż o MaÅ‚ej Wspólnocie Mieszkaniowej mówimy, jeÅ›li lokali wyodrÄ™bnionych i niewyodrÄ™bnionych nie jest wiÄ™cej niż 7.
Opisana powyżej zmiana jest kluczowa dla wielu istniejÄ…cych obecnie MaÅ‚ych Wspólnot Mieszkaniowych. Z dniem 01 stycznia 2020 roku dotychczas MaÅ‚e Wspólnoty Mieszkaniowe, w których liczba lokali wynosi 4, 5, 6 lub 7, stanÄ… siÄ™ Dużymi Wspólnotami Mieszkaniowymi.
Należy podkreÅ›lić, iż na Dużą WspólnotÄ™ MieszkaniowÄ… ustawodawca nakÅ‚ada szereg obowiÄ…zków, w tym:
- obowiÄ…zek wyboru ZarzÄ…du lub powoÅ‚ania ZarzÄ…dcy o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.;
- obowiÄ…zek okreÅ›lenia oraz prowadzenia pozaksiÄ™gowej ewidencji kosztów zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeÅ„ z innych tytuÅ‚ów na rzecz nieruchomoÅ›ci wspólnej;
- obowiÄ…zek ustalenia rocznego planu gospodarczego zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…;
- obowiÄ…zek ustalenia wysokoÅ›ci zaliczek na poczet kosztów zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ…;
- obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy;
W porównaniu do przepisów kodeksu cywilnego dotyczÄ…cych wspóÅ‚wÅ‚asnoÅ›ci, które majÄ… zastosowanie w kwestii zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… w MaÅ‚ych Wspólnotach Mieszkaniowych, w Dużej Wspólnocie Mieszkaniowej czynnoÅ›ci zwykÅ‚ego zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… podejmuje ZarzÄ…d, lub ZarzÄ…dca, zaÅ› czynnoÅ›ci przekraczajÄ…ce zwykÅ‚y zarzÄ…d wymagajÄ… uchwaÅ‚y wÅ‚aÅ›cicieli lokali. Zgodnie z art. 21 ust. 2 u.w.l., uchwaÅ‚y wÅ‚aÅ›cicieli lokali zapadajÄ… wiÄ™kszoÅ›ciÄ… gÅ‚osów wÅ‚aÅ›cicieli lokali, liczonÄ… wedÅ‚ug wielkoÅ›ci udziaÅ‚ów, chyba że w umowie lub uchwale podjÄ™tej w tym trybie postanowiono, że w okreÅ›lonej sprawie na każdego wÅ‚aÅ›ciciela przypada 1 gÅ‚os.
MajÄ…c na uwadze powyższe, na szczególnÄ… uwagÄ™ zasÅ‚uguje znowelizowany art. 20 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu obowiÄ…zujÄ…cym od 01 stycznia 2020 roku. W tych wspólnotach, które dotychczas byÅ‚y MaÅ‚ymi Wspólnotami Mieszkaniowymi, a gdzie jest wiÄ™cej niż 3 lokale, wÅ‚aÅ›ciciele lokali zobowiÄ…zani bÄ™dÄ… podjąć uchwaÅ‚Ä™ o wyborze ZarzÄ…du, alternatywnie zawrzeć umowÄ™ w formie aktu notarialnego, okreÅ›lajÄ…cÄ… sposób zarzÄ…du nieruchomoÅ›ciÄ… wspólnÄ… i powoÅ‚ujÄ…cÄ… ZarzÄ…dcÄ™ (art. 18 ust. 1 u.w.l.). W przypadku braku wypeÅ‚nienia powyższego obowiÄ…zku przez WspólnotÄ™, każdy wÅ‚aÅ›ciciel lokalu może żądać ustanowienia zarzÄ…dcy przymusowego przez sÄ…d (art. 26 ust. 1 u.w.l.).
Powyżej opisana nowelizacja u.w.l. stanowi reakcjÄ™ ustawodawcy na dalsze liczne gÅ‚osy wÅ‚aÅ›cicieli lokali oraz wskazywane rzeczywiste trudnoÅ›ci decyzyjne jakie dotyczÄ… MaÅ‚ych Wspólnot Mieszkaniowych. Warto w tym miejscu dodać, iż już w 2000 roku ustawodawca zdecydowaÅ‚ siÄ™ zmniejszyć granicznÄ… liczbÄ™ lokali dla zdefiniowana różnicy pomiÄ™dzy MaÅ‚a, a Dużą WspólnotÄ… MieszkaniowÄ…. Pierwotny tekst u.w.l. okreÅ›laÅ‚ bowiem, iż o MaÅ‚ej Wspólnocie mówimy, gdy liczba lokali „nie jest wiÄ™ksza niż dziesięć”. Obecna nowelizacja stanowi wiÄ™c kolejny, wydaje siÄ™ ostatni etap wprowadzania demokratycznej woli wiÄ™kszoÅ›ci, w stosunku do wykonywania prawa wÅ‚asnoÅ›ci.